普陀区人民政府关于印发《普陀区住宅修缮工程实施意见（试行）》的通知

普府〔2012〕62号

区政府各委、办、局，各街道办事处、镇政府：

　　《普陀区住宅修缮工程实施意见（试行）》已经2012年6月5日区政府第12次常务会议审议通过，现予以印发，请遵照执行。

　　二○一二年八月八日

 

普陀区住宅修缮工程实施意见（试行）

　　住宅修缮工程是一项综合性高、系统性强的工程，为进一步加强普陀区住宅修缮工程的建设管理，提高修缮质量，现根据《上海市住宅修缮工程管理试行办法》等要求，结合我区实际，制定本实施意见：

　　一、指导思想

　　贯彻落实科学发展观，以提高住宅修缮质量、改善居民生活环境、保证工程质量安全为目标，通过规范操作流程、细化监督环节、完善管理制度，加强对住宅修缮工程的质量安全等方面的管理。

　　二、适用范围

　　本意见适用于本行政区域内投资30万元以上住宅修缮工程的实施及其建设管理。

　　三、管理机构

　　普陀区住房保障和房屋管理局（以下简称“区房管局”）是本区住宅修缮工程管理的主管部门。区房管局要设立普陀区住宅修缮管理中心（事业单位），负责本区住宅修缮工程的具体管理工作，主要承担对住宅修缮工程的质量、安全等方面的监督管理。普陀区住宅修缮管理中心未成立前，在区住宅建设发展中心增挂普陀区住宅修缮管理中心牌子，实施住宅修缮工程管理。

　　普陀区建设和交通委员会（以下简称“区建设交通委”）对住宅修缮工程建设活动进行综合协调管理。

　　普陀区财政局负责财政补贴项目的资金匹配和监管，并会同区房管局做好相关审价审计单位的指派工作。

　　各街道、镇按照属地管理原则，负责组织本辖区住宅修缮项目计划上报，居民意见征询、协调和相关矛盾的化解等；负责街道、镇承担费用的筹措和业主维修资金的收缴，以及项目推进、协调，参与项目验收等。

　　绿化市容、质量技术监督、卫生、人防、公安、消防、气象等职能部门按照相关法律法规的规定以及各自职责，负责相关设施设备的修缮、改造和维护的管理。

　　四、工程实施管理要求

　　（一）计划立项

　　实施住宅修缮工程的项目，由业主（指房屋所有权人或者经业主大会授权的业主委员会，未成立业主委员会的可委托所在地居民委员会）通过街道、镇向区房管局备案。区房管局根据房屋现状、修缮内容、居民意愿、资金筹措等情况，对享受市财力补贴的住宅修缮工程，立项后上报市住房保障房屋管理局（以下简称“市房管局”）批复；对仅享受区财力补贴的住宅修缮工程，由区房管局立项后，汇总上报市房管局。对其他住宅修缮工程，由区房管局出具备案证明，汇总报市房管局。

　　（二）实施单位确定

　　住宅修缮工程的实施单位须为本市注册的、熟悉住宅修缮工程的、拥有专业技术人员的、具有独立法人资格的单位或项目管理公司。

　　享受政府补贴资金的住宅修缮工程，实施单位由区房管局采用目录制确定单位及数量，并对实施单位进行动态管理。招标费用由区财政承担。直管公房修缮工程原则上由西部集团组织实施；其他住宅修缮工程实施单位应征求业主和居委会意见后，在目录中选择。

　　业主自筹资金实施的住宅修缮工程，由业主自行委托符合条件的实施单位或在区实施单位目录中自行选择并委托实施单位。

　　（三）编制修缮实施方案

　　业主、物业公司、实施单位、监理单位和设计单位共同确认住宅修缮工程的修缮科目。实施单位据此委托专业单位进行查勘设计或施工设计，并编制修缮实施方案。

　　修缮实施方案内容主要包括：修缮科目（包括对消防设施的修缮改造方案）、工程概算、资金来源、安全质量风险评估、安全质量等防护措施、工程周期、文明施工、应急预案等内容。

　　（四）修缮方案确定

　　修缮实施方案经所在街道、镇初审并报区住宅修缮管理中心审核后，向实施范围内业主公示并征询意见。修缮实施方案经实施范围内三分之二以上业主同意方可实施，并进行工程报建。需动用维修资金的住宅修缮工程，还应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并符合《上海市住宅物业管理规定》及相关程序和要求。

　　（五）资金筹付

　　1.享受财政补贴旧住宅修缮项目的资金筹付

　　（1）资金组成

　　列入当年政府补贴计划的旧住宅修缮工程资金，根据有关部门当年核定的标准单价进行补贴，低于单价按实结算，高于单价部分，原则上由项目提出方自理。

　　多层旧住宅平改坡改造的屋面部分按市财力补贴30%、区财力补贴35%，街镇补贴35%；其余部分（含脚手架）按市财力补贴30%、区财力补贴20%，街镇补贴20%，产权人承担30%的比例筹措。

　　多层旧住宅修缮，按市财力补贴30%、区财力补贴20%，街镇补贴20%，产权人承担30%的比例筹措。

　　高层旧住宅修缮，按市财力补贴30%、区财力补贴30%，街镇补贴20%，产权人承担20%的比例筹措。

　　直管公房大修，按市财力补贴30%、区财力补贴30%，街镇补贴20%，产权人承担20%的比例筹措。

　　以上项目如市财力补贴存在缺额部分，由区和街镇各按50%的比例承担。

　　(2)资金落实

　　享受市区财力补贴的旧住宅修缮工程，业主资金根据补贴标准单价、约定出资比例，以及预算投资（补贴标准单价内的按实际发生额；超补贴标准的，超出部分由项目提出方按比例承担）计算，在开工审核前由各街道、镇负责将街道、镇承担的补贴资金及业主维修资金拨付至指定账户，财务审计完成后统一结算，多退少补。

　　(3)资金拨付

　　享受市区财力补贴的旧住宅修缮项目，工程费用按工程进度支付，财务审计完成后三个月内支付至95%，保留5%保修款，待保修期满后按实付清。

　　2.其他住宅修缮项目的资金筹付

　　非财政补贴的其他住宅修缮工程，小区业主大会和物业服务企业需提供维修资金账户内留有足额，且可专项用于本项修缮的资金证明。其他住宅修缮项目应根据合同约定支付资金。

　　（六）修缮工程报建

　　实施单位填报《上海市建设工程报建表》，并准备工程报建需提供的有关资料（主要包括：实施单位企业法人营业执照和组织机构代码证、住宅修缮工程计划立项或备案资料、修缮工程的资金证明、业主意见征询情况等），向区住宅修缮管理中心办理工程报建手续，经区住宅修缮管理中心审核后，取得上海市建设工程项目编码和《上海市建设工程管理程序告知单》。

　　（七）合同备案和开工审核

　　实施单位按照工程报建告知要求，完成施工单位等承发包手续，并签订施工（包括分包合同）和监理等合同。在组织实施开工前，须填报住宅修缮工程开工审核单，向区住宅修缮管理中心申报施工、监理等合同备案和开工审核。开工审核内容主要包括：计划落实、资金筹措（享受财政补贴项目应将相关资金存入区住宅修缮管理中心指定的专户）、修缮实施方案审核、相关手续办理、方案公示及业主意见征询、施工和监理等合同备案、施工组织设计审定等情况。

　　需要进行房屋安全、质量等检测的，经区住宅修缮管理中心同意后，由实施单位委托房屋质量检测单位进行房屋安全、质量等检测，并将检测报告报市房管局备案。住宅修缮工程和防护措施等存在潜在安全和质量风险的，其工程设计及施工组织设计由市房管局组织评审。

　　享受市财力补贴资金的住宅修缮工程，由区住宅修缮管理中心完成开工审核后上报市房管局进行复查。其他项目，由市房管局组织抽查。

　　（八）竣工备案

　　区住宅修缮管理中心在住宅修缮工程实施中，按规定进行安全质量监督管理。住宅修缮工程结束后，在施工单位完成验收自评，监理单位完成复验评定，物业公司和业主完成验收移交接管，实施单位组织施工单位、设计单位、监理单位、物业公司、业主、居委会、居民代表、街道、镇和相关管理部门等共同完成工程竣工综合验收后，实施单位向区住宅修缮管理中心办理竣工验收备案。

　　享受市财力补贴的住宅修缮工程，由区住宅修缮管理中心通过竣工验收备案后，上报市房管局进行复查。其他项目，由市房管局组织抽查。

　　（九）审价决算

　　住宅修缮工程须委托专业审价审计单位进行工程审价和财务决算审计。享受市财力补贴的项目，审价审计单位按规定接受指派，实施单位将审价审计报告报区住宅修缮管理中心后，上报市房管局。仅享受区财力补贴资金项目，审价审计单位区房管局通过区政府采购平台确定或从区财政局目录单位中选择。

　　五、工程建设管理要求

　　（一）工程承发包

　　区住宅修缮管理中心负责对住宅修缮工程进行招标项目的登记，并通过区建设工程管理办公室（以下简称“区建管办”）或区政府采购中心平台发布招标投标信息。招标单位的招标文件经区建设行政管理部门核准后，应当按下列方式进行施工招标：

　　1.投资额在200万元以上（含200万元）的住宅修缮工程，采用公开招标的方式进行施工招标；

　　2.投资额在30万元以上，200万元以下的住宅修缮工程，可采用邀请招标方式。

　　（二）工程监理

　　住宅修缮工程按照《上海市建设工程监理管理办法》相关规定进行管理。监理单位应具备房屋建筑工程监理乙级以上（含乙级）资质。区房管局通过区政府采购平台，采用定点协议的方式确定年度入围目录，并实行动态管理。招标费用由区财政承担。实施单位应当与受委托的监理单位签订工程委托监理合同，并将合同报住宅修缮管理中心备案。住宅修缮工程的监理费执行国家和本市有关监理收费的规定。

　　监理单位应当按照规定切实落实施工现场的监理责任，并应审查施工组织设计中安全技术措施落实情况以及专项施工方案是否符合工程建设强制标准。监理单位须执行向区住宅修缮管理中心的定期报告制度，对于工程现场中的各类工程建设违法违规行为，要及时发现、及时制止。对安全质量隐患和问题，应当要求施工单位停工或整改，并书面报告实施单位，制止无效时，应及时报告区住宅修缮管理中心。

　　对于监理单位未履行对安全质量隐患督促、整改和报告责任的，由区住宅修缮管理中心依据相关规定予以处理。

　　（三）工程合同

　　住宅修缮工程承发包双方应当签订承发包合同。合同签订后，实施单位应向区住宅修缮管理中心备案，需要实施项目分包的，应向区住宅修缮管理中心办理分包合同备案后，方可组织实施。

　　区住宅修缮管理中心定期开展检查，发现与合同备案信息不相符的住宅修缮工程，应责令施工单位停工并按规定重新办理备案手续，同时，将处罚信息报区建交委录入企业诚信手册，作为企业今后参与其他住宅修缮工程施工招投标时的依据之一。

　　（四）工程材料

　　住宅修缮工程使用的建设工程材料的质量，应符合国家、行业、本市地方标准。鼓励新技术、新工艺、新材料、新设备应用于住宅修缮工程，严禁使用列入国家、本市建设工程材料禁限目录的材料，施工单位应对进场材料进行报验，监理单位应对报验材料进行进场检验签证，需要复试的应见证取样复试，复试合格后方可使用，检测费用由区财政承担。

　　区住宅修缮管理中心应对辖区范围内的住宅修缮工程使用的主要材料定期进行现场抽样，委托专业单位出具检测报告，并将结果报市房管局备案。监测费用由区财政承担。对存在不合格或者假冒伪劣材料的，除要求整改外，还应依据相关规定，对实施单位、施工单位和材料供应商等予以处罚。

　　（五）工程质量

　　住宅修缮工程实行“谁设计、谁负责，谁施工、谁负责”的原则。勘察设计等单位要加强工程施工过程中的现场服务，施工单位应在施工现场建立项目管理机构，配备相应的管理人员，建立健全施工管理的各项制度，保证工程质量。监理单位应加强对实施过程中的监督管理。

　　住宅修缮工程质量标准，按照《房屋修缮工程技术规程》和国家、本市有关工程技术规范执行。

　　（六）工程安全

　　住宅修缮工程实施单位和施工单位对施工现场的安全生产负责。施工单位应设立安全生产管理部门，配备施工现场的专职安全生产管理人员，负责对工地安全生产进行现场监督检查，及时制止各类违章行为。发现安全生产事故隐患，应及时向项目负责人及区住宅修缮管理中心报告。

　　施工单位应执行《上海市建设工程施工安全监督管理办法》等要求，按照施工方案、技术标准和施工规范进行施工，并认真落实通过监理等审查的施工组织设计中的安全质量防护措施。对存在危险性的分部分项工程，应制定专项施工方案，确保施工安全。

　　特种作业人员应按照有关规定，经过专业的作业培训，取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业。

　　（七）消防安全

　　住宅修缮工程执行《上海市建筑工程施工现场消防安全管理规定》，严格动火制度，设置消防分区，并接受消防部门的管理。对消防部门提出的问题和隐患，应认真整改。

　　（八）文明施工

　　住宅修缮工程执行《上海市建设工程文明施工管理规定》和《上海市建设工程文明施工标准》。实施单位和施工单位应结合工地现场的实际情况，针对施工现场的安全防护、便民措施、小区安全巡逻值班制度、材料统一堆放、施工或者危险区域的警示标志、减少施工扰民行为、加强工地宿舍管理等，制定文明施工的措施和应急预案。

　　六、群众工作要求

　　（一）居民群众意愿

　　住宅修缮工程实施前，要充分体现居民群众的需求和意愿。实施单位在编制和公示修缮实施方案时，应认真听取业主和居民意见，不断优化方案。

　　（二）居民群众参与

　　住宅修缮工程实施中，要充分依靠居民群众。实施单位应会同相关街道、镇、居委会、社区等细化工作措施，取得居民群众的理解、支持和配合。

　　实施单位和施工单位在实施过程中，要坚持“便民、利民、少扰民”的原则。实施单位应建立“十公开制度”，并在住宅修缮工程现场设置公告栏，接受居民群众的监督。“十公开制度”内容为：居民意见征询结果公开，修缮科目和内容公开，施工队伍公开，监理和设计单位公开，主要材料公开，施工周期公开，文明施工相关措施公开，现场接待和投诉电话及地址公开，竣工验收移交结果公开，工程决算结果公开。

　　（三）居民群众评估

　　建立项目跟踪回访和测评制度，对项目竣工后续运行情况及修缮效果进行跟踪，对居民群众提出的问题和反映不满意的地方，及时进行总结并跟踪整改；住宅修缮管理中心对实施单位回访情况进行抽查并汇总分析，作为相关管理、实施和施工等单位的考评评估依据。

　　七、监督管理

　　（一）监督管理

　　区住宅修缮管理中心要严格工程实施全过程的监督管理。要加强对住宅修缮工程的监督巡查，强化安全质量和文明施工等的动态监管，对不按照本办法实施的住宅修缮工程，应依照相关法律、法规、规章等规定进行处理。

　　（二）市民监督员制度

　　建立住宅修缮工程市民监督员制度。由住宅修缮管理中心会同项目所在街道、镇和居委会选聘1-2名项目实施范围内办事公正、公信力高的业主或居民作为市民监督员，对工程现场安全生产、文明施工、工程质量等进行监督并参与项目的竣工验收工作。

　　（三）社会监督制度

　　住宅修缮工程接受社会监督。住宅修缮工程现场应张贴962121投诉热线，受理市民群众对住宅修缮工程各类违规行为以及涉及工程安全、质量、文明施工的投诉举报，区住宅修缮管理中心负责做好跟踪处理。

　　八、附则

　　（一）其他规定

　　涉及承重结构变动的拆除重建、加高加层、增加面积等成套改造工程项目，按照国家和本市有关规定，纳入建设管理部门管理范围。

　　对住宅或者设施设备进行维修、养护的住宅修缮养护项目，且投资额低于30万元（含30万元）的，应纳入区限额以下小型工程建设监督管理范围。具体办法另行制定。

　　居住类优秀历史建筑或者文物建筑的修缮工程项目，按照相关法律法规的规定执行。

　　居住类房屋应急抢修的修缮工程，按照有关规定执行。

　　（二）实施日期

　　本实施意见自印发之日起施行，有效期至2013年12月5日止。

　　本实施意见由区房管局负责解释。