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《普陀区住房发展“十五五”规划》政策解读
2026年08月03日 来源： 上海普陀一、《普陀区住房发展“十五五”规划》的主要目标是什么?
总体目标是：以让人民住有所居、居有改善为总体目标，进一步完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产高质量发展。
细分目标有三个：一是住房保障方面，增加保障性住房供给，重点解决困难群体和新市民住房问题。二是住宅市场方面，支持城乡居民通过市场解决多样化的改善性住房需求，加快构建房地产发展新模式。三是城市更新方面，大力实施城市更新中的涉房工作，促更新、惠民生、优治理、守安全，积极推进好房子、好小区、好社区、好城区建设，让人民群众在居住方面享受到更高品质的生活。
二、普陀区“十五五”期间住房保障的重点任务有哪些?
进一步提升保障性租赁住房供给的精准性、有效性，发挥公共租赁住房（原廉租房）托底保障功能，优化调整共有产权保障住房，做好共有产权保障住房与配售型保障性住房的衔接。
具体指标有一个：将新增筹措供应新时代城市建设者管理者之家床位3200张。
具体任务有三项：一是推动保障性租赁住房高质量发展。相关职能部门、属地街镇应持续开展保障性租赁住房安全巡查、人口信息采集、安全隐患排查和政策宣传等日常工作，加强供后管理，进一步推动形成“人房共管”长效机制。针对新时代城市建设者管理者之家，在筹措供应上继续坚持以需定建，促进供需适配、职住平衡，不断完善针对不同行业人群的个性化设计配置。二是鼓励企事业单位新建改建保障性租赁住房。普陀区土地资源紧张，发展保障房需要更多考虑盘活闲置或低效土地和房产。支持科研院校、医院、产业园区、大型企事业单位利用自用土地建设租赁房，满足职工住房需求;鼓励企事业单位将规模性存量非居房屋，改建为保障性租赁住房。三是实施“以购代建”筹措保障房房源。多渠道筹措保障房，实施“以购代建”，有助于盘活存量房产，有利于新房去库存，同时缓解房企的经营压力。进一步拓展筹措渠道，探索通过收购存量房源（包括住宅、商办等）用作保障性住房，增加房源供应。
三、普陀区“十五五”期间如何稳住房价、促进楼市健康发展?
总体来看，稳住房价的关键在于促进商品住宅市场供需平衡。“十四五”后半段，普陀区楼市低迷，部分新房销售困难，去化周期较长。“十五五”期间要密切监测市场，预测走势，根据市场需求变化提前调整供地节奏与规模，促进商品住宅市场供需平衡，防范市场大起大落，维护市场健康发展。“十五五”期间，根据全区商品住宅土地供应情况，优化套型结构，更加满足差异化住房需求，预测供给80万平方米商品住宅。
主要包括三项任务：一是建立“人房地钱”要素联动机制。根据人口变化确定住房需求总量与结构，根据住房需求科学安排土地供应与筹措存量房源，引导配置金融资源支持住房建设、筹措、运营，实现以人定房，以房定地，以房定钱，促进房地产市场供需平衡。二是健全房地产市场监测预测体系。健全对普陀区房地产市场数据与信息的监测预测体系，与市房管局密切交流了解全市房地产市场数据变化，与本区其他相关部门保持动态联络把握土地市场和融资环境变化，及时调整房地产调控松紧度，加强商品住房项目开发和销售全过程监管，规范二手房交易市场和住房租赁市场秩序。三是动态调节商品住宅供应总量与结构。通过市场监测预测体系，提前洞察房地产周期性波动和市场需求变化，根据新房库存去化周期、商品住房项目去化率、房价涨跌幅等实际情况，合理制定“十五五”期间土地供应计划，动态把控年度土地供应规模、节奏和结构，确保市场供需动态平衡，保持地价房价基本总体平稳。
四、普陀区“十五五”规划为何高度重视城市更新工作?
2025年7月召开的中央城市工作会议指出，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。截至2025年底，我国城镇化率达67.89%。国际经验表明，城镇化率达70% 时，进入平稳发展期。房地产发展与城市变迁密切相关，随着城市发展重点由对外拓展转为向内优化，房地产发展重点也由郊区新建转向城区改造。
2025年5月中共中央办公厅国务院办公厅出台的《关于持续推进城市更新行动的意见》提出，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市;推进城镇老旧小区整治改造，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造。中央城市工作会议也指出，稳步推进城中村和危旧房改造。
在此宏观背景之下，我区的“十五五”住房发展规划高度重视城市更新工作中涉及住宅的部分，主要包括全面品质旧住房综合修缮改造、老旧小区综合修缮改造工作、探索2000年之前的早期商品房修缮改造事宜、旧住房成套改造、加大多层住宅加装电梯的政策支持力度、推进房屋安全隐患排查整治工作、稳妥实施房屋征收工作等。
五、普陀区“十五五”期间成套改造工作的难点在哪里?
主要表现在成套改造居民诉求多元，需要协调破解改造难题。围绕“2030 年基本完成不成套职工住宅改造”目标，普陀区旧住房成套改造逐步进入攻坚关键阶段，各类难点问题愈发凸显。居民需求呈现明显的多元化特征，与早期阶段相比居民工作难度持续攀升。
多个街镇反馈，辖区内部分居民对改造方式的期待与现有改造路径存在差异，希望通过其他方式从根本上改善居住条件;也有个别居民提出一些个性化期望，此类诉求不仅与“消除房屋安全隐患，解决房屋厨卫合用问题，兼顾适度提升宜居生活品质”的改造原则存在偏差，也对签约和整体改造工作产生一定影响。
面对这一难点、痛点，“十五五”期间我们将直面困难，增加与居民的沟通交流，尽量达成合理解决方案。继续坚守“2032年全面完成不成套职工住宅改造”的市总体目标，力争在2027年底，全面完成我区小梁薄板改造;力争在2030年底，基本完成不成套职工住宅改造。通过优化房型结构、坚守品质标准，更好地促进城市结构优化、功能完善，切实提升居民居住条件，完善社区环境。
六、普陀区“十五五”期间老旧小区改造如何合理推进?
“十五五”时期，持续推进综合修缮改造工作，以“尽力而为、量力而行”为宗旨，紧扣“提质增效”目标，科学优化老旧小区房屋修缮周期，着力解决住房结构老化及安全隐患问题，补齐老旧小区功能短板，并结合区域发展实际，打造精品示范小区。针对2000年之前的早期商品房，根据居民实际意愿施策，不盲目“铺摊子”，坚持成熟一个、启动一个，以改造项目为重要载体，为实现“软硬”治理双提升奠定基础，推动达成共建共治共享目标，促进社区发展与治理水平的综合提升。
综合考虑改造需求和财政承受能力，分类推进老旧小区改造。结合老旧小区改造房屋体检和专项评估工作，因地制宜丰富改造内容。坚持需求导向、分类推进。对老旧小区，在保民生、保基础的框架下侧重提质增效，应修、愿修则尽修、快修;对早期商品房小区，充分尊重居民主体地位，依据居民实际改造意愿与需求，按保基本原则实施修缮。资金使用严格遵循按需修缮模式，聚焦居民最迫切需求和小区最突出短板，提升资金使用精准度与效益。立足改造赋能区域发展，将修缮工作与物业费提价、小区化粪池改造、建委雨污分流改造、安全隐患处置、重点路段及美丽街区等有机结合，打造高品质修缮小区，树立精品示范工程。