上海中心城区寸土寸金，如何让有限的土地资源实现最大的经济效益成为了区域经济高质量发展的新命题。普陀区在建设“中心城区转型升级示范区、上海科技创新中心重要承载区”目标引领下，积极推动产业用地政策创新，向“存量土地”要“发展流量”，向“低效用地”要“发展质量”，以“零增地”促进产业集聚发展、布局集中优化、资源高效配置。

近日，位于普陀区的普洛斯西北物流园通过实践探索，成功推出了一种绿色集约的“就地转型”新模式，“亩产”提升之余还推动了区域绿色转型发展，实现了政企双赢。

紧盯“早”字诀，布局产业“先手棋”

普洛斯集团是全球领先的专注于供应链、大数据及新能源领域新型基础设施的产业服务与投资公司，业务遍及亚洲、欧洲及美洲17个国家和地区。前身普洛斯物流于2004年入驻上海市普陀区桃浦镇“上海西北物流园区”，建立了普洛斯西北物流园。这是普洛斯集团在中国市场内的首个独资项目，也是在上海区域的首发项目。

普洛斯西北物流园区位图

彼时中国高端仓储市场方兴未艾，普洛斯西北物流园定位于物流服务供应商，自建成伊始，就以高标准的园区规格和高质量的运营服务，吸引了一批国内外的优质企业入驻，是阿迪达斯、优衣库、山姆、默克、宝马、奔驰、特斯拉等国际知名品牌的指定服务商。

普洛斯西北物流园曾经为区域产业的快速发展贡献了优质的载体产品与运营管理。但在20年后的今天，老旧物业设施已对新市场环境下的客户服务、环境保护、交通引导等形成挑战。一是土地利用效率较为低下，园区享有物流优质区位条件，但容积率仅有0.45，作为产业服务载体还有充分提升空间；二是原有园区交通设计已无法承载当前激增的物流量，园区出入口及周边道路在高峰时会面临较大的拥堵压力；三是原有园区建筑设计难以满足当前市场需求，例如客户对园区内办公、停车、休憩等配套空间的面积和类型要求提升，行业中自动化设备的推广使用也对建筑层高、承重等空间参数提出了更高要求；同时，在国家双碳战略下，普洛斯集团有能力通过重新开发实现屋顶光伏、新能源充电桩、雨水回收等更多策略，来提升园区的ESG表现，满足新时代的绿色建筑认证标准。

转型前园区现状图

普陀区规划资源部门始终坚守“人靠谱（普），事办妥（陀）”的服务理念，深切关注企业需求与发展，定期深入企业进行实地调研，为企业提供持续支持与帮助。2023年，在一次例行调研中了解到，普洛斯集团希望拓展提升园区业务能级并寻求转型发展。这一消息引起了部门的高度关注，部门立即与属地政府及企业展开进一步对接，指导推动企业转型方案的细化与落实，并深入挖掘企业优势和市场需求，结合区域发展规划，为企业提供切实可行的转型建议。

聚焦“智”字诀，把控转型“关键期”

随着城市经济发展与民生改善，在数字化、智能化、低碳化的行业变革和发展机遇下，生鲜电商、生物医药、连锁餐饮等行业客户的全渠道供应链需求正在持续迭代升级。为更好地服务客户、助力产业、惠及民生，在政府和企业的共同努力下，“普洛斯桃浦智慧冷链产业园”转型升级项目应运而生。

根据项目规划，新园区按照自有用地改建的路径，采用原址重建的方式，拆除全部现有建筑，新建约17.9万平方米物流及冷链基础设施，净新增建筑面积约9.8万平方米。改扩建完成后，项目容积率由0.45提升到1.0，大大提升土地利用效率；固定资产投资额由3.24亿元提升到10亿元；地均产出由233万元/亩提升至372万元/亩；预计年税收贡献超过1.7亿元。

转型后园区效果图

建筑方案聚焦空间和功能整合，针对原有土地利用效率低下和内部交通设计不合理造成的产业效能问题，通过更合理的垂直向流线及功能整合，在提高土地利用率和密切功能模块的同时，让高标准的仓储设施、低能耗的交通模式及数字化仓储运营服务通过建筑空间有机融合，打造更高效、更生态、更精准的3.0版本智慧仓储。

通过竖向和横向的功能分区及细化的建筑设计，以使用需求来衡量空间尺度及环境感受，在管理空间插入生活配套、休憩空间及迎宾区域等，以景观设计衬托，让管理空间和仓储空间有效分离。以人为本，打造更优质的工作环境，契合品牌的专业度和温度。整体规划设计迎合新能源的发展趋势，全方位更新换代，通过屋顶光伏、海绵城市设计、新能源停车屋面等系列设计，打造生态绿色园区，以高起点、高水平推动桃浦地区转型发展。

转型后建筑效果图

围绕“合”字诀，打好政策“组合拳”

值得一提的是，在项目方案落实和后续审批过程中，普陀区规划资源局充分利用鼓励存量产业用地提质增效和支持存量产业用地“零增地”提容改造的政策，按照规划和产业导向，不断深化“放管服”改革和优化营商环境，持续提升行政审批效率，坚持“一门进一门出”的审批服务理念，全流程无纸化办理，提前对接项目设计方案，做好项目设计方案优化服务，在最短时间内批准了项目改扩建的建筑规划许可证照，尤其是对建设用地因提高容积率和增加地下空间而增加的土地出让金予以免缴,大大降低了企业负担，为园区顺利实施升级改造提供了有力支持。

“一个数十亿元级的大项目，从对接到落地，仅用了两个月。政府的高效服务为此次改造升级提供了有力保障。”普洛斯中国资产平台副总裁范皓介绍说，“在区镇两级政府的大力支持下，土地前期审批、产业准入、设计方案等各方面的流程审批均加速推进。这不仅帮助企业实现物理空间扩容，扩大物流仓储规模，提升物流产业的集聚效应，更实现了土地资源的高效利用。”

普洛斯桃浦智慧冷链产业园建成后，产业定位将从传统的仓储城配中心升级为专注于高端时尚、高端食品及医药冷链产业。项目引入冷链投资中心、供应链服务中心、电商中心和生态服务中心四大业态，致力于以智慧化、零碳化的基础设施承载新经济，更好地服务上海、服务长三角、服务全国，打造具备国际影响力的智慧供应链旗舰园区。

普洛斯西北物流园转型前后对比

普洛斯桃浦智慧冷链产业园项目的成功实施，不仅为区域产业升级发展注入了新的活力，也为城市存量产业用地盘活提供了有益示范。未来，普陀区将进一步结合产业用地综合绩效评估机制，鼓励和引导更多存量用地提质增效，实现政府、企业、地方三方共赢，共同推动区域经济持续健康发展。