区政府各委、办、局，各街道办事处、镇政府：

经区政府同意，现将区房管局制定的《普陀区旧住房成套改造工作规程》转发给你们，请按照执行。

上海市普陀区人民政府办公室

2018年9月17日

普陀区旧住房成套改造工作规程

一、总则

（一）目的和依据

为全面贯彻落实市、区政府关于进一步推进旧住房成套改造，加快改善居民居住条件和生活质量，进一步确保旧住房成套改造工作规范有序的工作要求，经各相关部门共同协商讨论，依据《上海市旧住房综合改造管理办法》（沪府发[2015]3号）、《上海市旧住房拆除重建项目实施管理办法》（沪房规范[2018]1号）等文件精神，并结合本区实际，制定本工作规程。

（二）定义

旧住房成套改造是指：对城市规划予以保留、建筑结构较好、但厨卫合用的不成套旧住房，通过内部分割、贴扩建、加层、抽户、拆除重建等方式进行综合改造并完善配套设施，实现房屋厨、卫独用成套使用的房屋修缮工作。

（三）适用范围

本办法适用于本区无独立厨房、卫生间的不成套旧住房改造项目，因改造需要而涉及的部分已成套房屋也适用于本规程。

本区历史文化风貌区内的保留建筑、本市优秀历史保护建筑和依法确定的不可移动文物及其保护范围、建设控制范围内的改造，按照相关政策执行。

（四）改造原则

1、旧住房成套改造工作遵循“公房出租人同意、公房承租人（业主）自愿、规划引领、政府扶持、因地制宜、分类改造”的原则。

2、项目推进遵循“非征收、非解困”原则。成套改造工程不同于“房屋征收”，不适用征收及补偿政策。若居民确实存在住房困难，可按程序向相关部门提出住房保障救济申请。

3、项目实施遵循“问需于民，服务于民”原则。根据居民对成套改造的迫切程度、居民对改造方案的接受程度、改造地块居民工作的成熟程度，按照“成熟一项，改造一项”的原则，优先实施居民工作基础较好的改造项目。

（五）管理机构

1、成立普陀区旧住房成套改造工作领导小组，由分管副区长担任组长，区房管局、区规土局、西部集团主要负责人担任副组长。成员单位有区建管委、区房管局、区规土局、区发改委、区财政局、区公安分局、区社区办、区委政法委、区教育局、区公安消防支队、区环保局、区绿化市容局、区卫生计生委、区审计局、区安监局、区信访办、区民防办、区国资委等相关职能部门和各街道（镇）以及西部集团，主要负责我区旧住房成套改造工作的推进和协调。普陀区旧住房成套改造工作领导小组成员由成员单位分管领导担任。

领导小组下设办公室（以下简称“区成套办”），办公室设在区房管局，负责落实、推进、协调工作推进过程中的各项事宜；负责与市、区相关部门的协调、沟通工作；负责指导、督促、协调、推进相关街道（镇）做好居民的宣传、解释、签约、维稳等工作；负责统计、梳理、汇总、上报各成员单位目标责任的落实情况，并按区成套改造工作领导小组的要求，动态组织对各成员单位工作绩效的考核工作。

区成套办设立资金管理小组和方案评审小组。资金管理小组由区发改委、区财政局、区审计局、区房管局等单位组成，负责改造资金的安排使用及监督管理，组长由区财政局分管领导担任。方案评审小组由区规土局、区建管委、区房管局、区公安消防支队、区环保局、区绿化市容局、区卫生计生委和各相关街道（镇）及西部集团组成，负责指导实施单位编制深化完善设计方案，组长由区规土局分管领导担任。

2、各街道（镇）成立相应的旧住房成套改造工作办公室（以下简称“街道（镇）成套办”，原则上由街道（镇）主要领导担任办公室主任，分管领导担任副主任，落实专人组成专班。主要负责整合辖区内的各项资源，具体推进本辖区内的成套改造工作，负责做好居民宣传、解释、签约、维稳等工作，以及旧住房成套改造过程中信访投诉处理、矛盾化解和社会稳定工作。

3、依托各项目所属地的居委会和公房管理单位为主体，成立成套改造项目组。负责完成政策宣传、居民意见征询、“两清”调查、居住信息收集、设计方案公示、签约推进、过渡搬迁等工作，并负责全面做好群众思想工作和社会稳定工作。

（六）实施单位

西部集团是普陀区旧住房成套改造项目的实施单位。

（七）主要成员单位职责

1、区房管局

（1）本区旧住房成套改造工作的牵头和管理部门，负责成套改造有关政策执行及项目的日常监管，并指导各街道（镇）、实施单位开展好各项工作；协调区财政局、区规土局等成员单位落实资金、规划方案制定等相关工作；

（2）按照改造原则编制年度改造计划；

（3）负责收集、整理、总结、提炼工作中的经验成果，并形成“可复制、可推广”的长效工作机制。

2、区规土局

（1）负责指导实施单位深化完善设计方案，办理相关的建设项目规划行政许可手续；

（2）明确新增房屋在不动产登记时其建筑面积对应的土地使用权取得方式的办理要求。

3、区信访办

（1）负责指导、协调相关街道（镇）搭建沟通平台，做好群众投诉、信访矛盾的处置等工作；

（2）负责督导各相关单位做好群体性上访和重大信访事件的矛盾调处；

（3）负责信访件落实至相关街道（镇）依法依规稳妥处置。

4、区财政局

负责项目概算的审核、资金匹配及使用监管，及时、准确拨付预算资金。

5、区社区办

负责指导、督促街道（镇）会同房管部门做好相关居民工作。

6、街道（镇）

（1）按照属地管理原则，各街道（镇）是做好旧住房成套改造相关群众工作的责任主体，负责协调推进本辖区内成套改造项目的实施；

（2）负责组织本辖区成套改造项目的计划上报和居民意见征询，积极协助方案设计前期的资料收集和现场勘查工作，并参与改造方案的前期设计和编制；

（3）负责进行改造方案公示和居民签约、外搬回迁工作；

（4）组织相关执法部门对改造项目区域内违章搭建的拆除；

（5）负责接待、处置居民来信来访，化解群众矛盾。

7、实施单位

（1）参与方案评审小组对方案的修改完善；

（2）负责办理成套改造项目的规划设计要求、规划设计方案、施工图评审、建设工程规划许可证各类审批、报建等前期手续，以及竣工验收、工程配套、测绘、大产证办理等后期手续；

（3）负责做好各类招投标、工程施工及项目的全过程管理等工作；

（4）负责收集、整理、汇总相关档案资料，并装订成册移交相关部门归档；

（5）积极参与、配合街道（镇）做好群众工作，化解改造中发生的信访矛盾。

以上职能部门，需指定专人负责成套改造工作相关的事务处理。其余各成员单位依据各自部门职责，积极配合做好各项工作。

二、改造程序

（一）计划立项

拆除重建方式的成套改造项目，由区房管局、区规土局会同区相关部门结合实际情况，制定项目实施计划，经区人民政府批准同意后，报市房管局。市房管局征询市规土局、市财政局意见后，列入全市旧住房改造拆除重建项目计划。非拆除重建方式的成套改造项目，由区房管局提出改造申请后，制定项目实施计划，并报市房管局列入全市旧住房综合改造年度项目计划。

同时，区房管局向区发改委申请将项目纳入区政府投资计划,区财政局根据市住建委批复、区发改委当年度投资计划，委托第三方咨询机构对投资概算进行审核，根据审核结果纳入区房管局部门预算，申请全部通过后区房管局下发实施计划，批复正式立项。

（二）意见征询及签订协议

1、意见征询

根据改造原则，由街道（镇）会同实施单位对改造范围内的公房承租人（业主）公布初步改造方案，进行是否同意改造的意见征询。拆除重建方式的成套改造项目，在征得项目范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上、且占总人数三分之二以上的公房承租人（业主）同意后，公房产权单位或业委会可以委托实施单位实施有关改造工作。非拆除重建方式的成套改造项目，在征得三分之二以上公房承租人（业主）同意后，公房产权单位或业委会可以委托实施单位实施有关改造工作。相关材料由实施单位、居委会、物业、业委会共同汇总后报街道（镇）成套办，经街道（镇）成套办审核确认后上报至区成套办。

2、签订改造协议

成套改造项目计划下达后，所在街道（镇）会同实施单位对改造范围内的公房承租人（业主）公示成套改造规划设计方案和实施方案。拆除重建方式的成套改造项目，在征得改造项目范围内不低于90%的公房承租人（业主）同意后，实施单位应当与相关公房承租人（业主）签订改造协议。非拆除重建方式的成套改造项目，在征得改造范围内三分之二以上公房承租人（业主）同意后，实施单位应当与相关公房承租人（业主）签订改造协议。

改造协议应当包括：改造后房屋位置、户型、面积确认，施工期间过渡安置方案，居民搬场方案等，汇总后由街道（镇）成套办报至区成套办。改造协议可以依照本市房地产登记有关规定，办理相关文件登记手续。

（三）图纸评审及规划审批

1、成套改造项目施工图评审

根据相关规定，拆除重建方式与贴扩建方式的成套改造项目需进行施工图评审。实施单位负责与施工图评审单位签订合同、提供相关资料，积极参与专家评审会议，获取最终施工图评审结果。

2、规划审批

内部分隔成套改造项目，实施单位至区规土局申请办理《建设工程规划意见单》。

拆除重建方式与贴扩建方式的成套改造项目，实施单位应至规土局办理规划设计要求、规划设计方案、建设工程规划许可证等相关手续。

（四）项目备案、监管及验收

1、建设项目备案

内部分隔成套改造项目取得《建设工程规划意见单》、拆除重建方式与贴扩建方式的成套改造项目取得《建设工程规划许可证》后，实施单位按照《上海市住宅修缮工程管理办法》（沪府办发[2013]69号）的规定，至区建设工程管理部门或区房管部门办理工程报建、合同备案、开工审核等施工前期备案工作，并按照《上海市住宅修缮工程招投标工作要求》（2017版）（沪住修缮[2017]15号）、《关于进一步规范住宅修缮工程招投标相关管理工作的通知》（沪住修缮[2016]8号）文件要求，依申请选择资格预审、批量招标、投标筛选等评标办法，按规定进行施工、监理、设计等招投标工作。

拆除重建方式与贴扩建方式的成套改造项目，开工资料审核前应按照《上海市住宅修缮工程施工组织设计（方案）专家评审工作实施意见》（沪住修缮[2017]18号）文件要求的规定程序组织开展专家评审工作，通过专家评审至区房管部门备案后，办理开工审核。

2、建设项目施工全过程监管

区成套改造项目纳入住宅修缮工程管理，由区成套办对工程质量安全进行监管，其他监管部门根据各自职责依据相关法规进行项目工程管理。

拆除重建方式的成套改造项目按照国家和本市建筑工程基本建设程序有关规定执行。

实施单位参照《上海市住宅修缮工程安全质量检查工作手册》、《三类旧住房综合改造项目技术导则》等相关文件，建立工地日常巡查制度，检查施工单位安全生产措施、施工质量和进度状况，检查施工技术和管理资料、文明施工、消防安全等规范性要求落实情况，消除安全隐患，杜绝在建工地违法违规行为，严把施工现场的安全和质量关，并严格遵守监管部门的监管要求，确保成套改造项目实施全过程的安全、质量、进度、资金、成本、文明施工等管理工作全面受控。

3、竣工验收

改造项目现场完工后，实施单位应在组织施工、监理等单位依法合规进行项目初步验收合格的基础上，向区成套办、区规土局等相关部门提出项目竣工验收申请，并由实施单位组织有关部门按照规定进行验收。

三、其他规定

（一）质量和安全

建设、勘察、设计、施工等单位应当参照《上海市建设工程质量和安全管理条例》建立健全质量和安全管理体系，落实质量和安全管理责任。建设、勘察、设计、施工等单位负责人应当依法对本单位的建设工程质量和安全工作全面负责。

（二）租金调整

经改造后的成套公房，公房承租人应当按照独用成套公房的租金标准支付租金，重新签订租赁凭证。

（三）调整安置

旧住房成套改造后，由于原使用部位调整使用功能，原公房租赁关系无法继续履行的，公房产权单位可以另行安置原公房承租户，重新建立租赁关系；也可以进行货币补偿，终止原租赁关系。

（四）改造资金

1、资金来源

拆除重建方式的成套改造项目资金由市级财政资金、区财政资金、公有住房出售后的净归集资金、政府回购增量房屋的收益、居民出资等共同组成。非拆除重建方式的成套改造项目资金由市级财政资金、区财政资金、部分净归集资金共同组成。具体项目的资金构成由实施单位委托专业设计单位根据具体项目的实施方案作出整体资金测算后，由区成套办资金审核小组审核后编制资金筹集方案，并报请普陀区旧住房成套改造领导小组审议决定。

2、资金管理

市级财政资金、区财政资金由区房管局负责申请归并至区财政，由区财政局根据国库单一账户体系管理要求按项目进度“点到点”支付到各相关单位。

成套改造产生的增量房屋，除用于安置本项目中回搬住户外，原则上用于统筹安置本区其他成套改造项目中“抽户”的居民，也可以政府回购方式用于各类保障性住房使用，具体使用方案及居民过渡费标准等事宜由资金审核小组讨论研究后报普陀区旧住房成套改造工作领导小组审议决定。

本工作规程自下发之日起施行，若上级部门出台相关文件，按上级文件执行，本办法自行废除。

普陀区住房保障和房屋管理局

2018年8月