一、““十三五””发展回顾

““十三五””以来，普陀区聚焦重点地区开发建设，通过构建更加完善的工作机制、制定多元化的扶持政策、引导市场主动参与建设、招商和服务，加快推进楼宇园区能级提升。

载体建设加快推进，楼宇园区品质不断提升。持续加快楼宇园区开发建设、硬件更新、功能完善，重点开发地区（三长地区、真如副中心、桃浦智创城）新增商业、办公资源面积近120万平方米，全区楼宇园区资源面积已接近1000万平方米。长寿地区推进城市微更新，完成元中大厦、中港汇大厦等传统楼宇升级改造；长风地区国家级项目“上海清华国际创新中心”全面启动建设引领科创资源集聚，浙铁绿城商务办公楼项目全面投入市场持续释放区域招商资源，长风大悦城项目完成功能改造有效提升区域商业氛围；真如地区完成“山华水果市场”、“铜川水产批发市场”等一批低端市场搬迁，持续推进楼宇载体建设，天汇广场、星光耀、开隆广场等一批高品质楼宇全面建成；长征地区以“新曹杨地块”为主的工业用地转型升级全面启动，天地科技园竣工投入使用；桃浦地区完成土地收储，转型升级全面拉开序幕，国家级项目“中以创新园”正式开园并进入实质性招商阶段。

招商引资持续加强，经济能级不断提升。加快吸引外资，5年吸引合同外资近140亿美元，吸引实到外资近50亿美元。培育中瑞检验、优美缔、福满家等跨国公司地区总部15家，全区跨国公司地区总部总数达到24家；先后引进360金融、阿里本地生活、远东宏信、“一点点奶茶”等一批压舱石企业，新增品尊国际、新城控股、近铁广场等15幢税收亿元楼，亿元楼数量从2015年11幢增加至2020年26幢；楼宇单位面积产出从2016年1430元/平方米提高至2020年3173元/平方米；加强招商落税力度，楼宇面积落地率从2016年38%提高至2020年50%；18个重点产业园区税收产出达到25亿元。

工作机制更加健全，楼宇园区营商环境持续优化。秉承“服务是普陀第一资源”理念，以“人靠谱（普）、事办妥（陀）”和以“四到”换“四心”的“金牌店小二”服务，持续改善优化营商环境。整合服务资源，成立街道企业服务中心，在全市首创“楼长制”并全面推开，并且为企业开办的无差别“综合窗口”受到国务院营商环境督查组的肯定并在全国推广。创新服务方式，组建“普陀区楼宇园区服务管理办公室”“普陀区机关服务企业志愿团”，定期进楼宇、园区，送服务、送政策。出台《普陀区商务楼宇（园区）租税联动补贴办法》，鼓励重点商务楼宇园区积极主动“腾笼换鸟”。建立全区招商载体资源库和企业信息数据库，促进资源数据信息共享。

在看到发展成绩的同时，也要清醒地认识到我区楼宇园区还存在楼宇品质不高、优质企业不多、单位面积产出水平不高、对全区经济发展支撑不足等问题。

二、““十四五””发展面临的机遇与挑战

（一）发展机遇

一是长三角一体化深入推进。““十四五””时期是上海打造国内大循环中心节点、国内国际双循环战略链接，加快建设具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市的关键阶段，随着国内大循环、长三角一体化深入推进，将更加凸显我区得天独厚的区位条件和“内联外引”的先天优势。

二是资源载体大规模供应。““十四五””期间是我区商务楼宇集中投放的高峰期，将有商业、商务、科研等合计超过500万平方米建筑体量实现竣工，新增资源量在全市中心城区排名靠前。

三是重点项目辐射带动。360、阿里等一批重点项目向楼宇园区集聚，将有效推动我区土地合理开发和持续运营，提高楼宇园区开发品质，打造更加优质的产业链和行业生态圈。特别是我区位于上海中环创新圈，大院大所集聚，极有条件打造有集中度、显示度的上海科创中心新的增长极。

四是营商环境持续改善。以深化“放管服”改革为切入点实施流程再造，大数据中心的建立和“3+5+X”产业政策体系的持续完善将有效提升政务服务环境和政策环境。“人靠谱、事办妥”和以“四到”换“四心”的“金牌店小二”服务理念渐入人心。

（二）面临挑战

一是各区之间竞争愈发激烈。百年未有之大变局正在向纵深发展，新冠肺炎疫情全球大流行加剧了这一趋势。上海城市功能呈多中心化趋势，优势资源不断释放，全市商务楼宇竣工面积将达到3000万平方米。各区对优质企业引进力度空前，普陀不仅面临黄浦、静安、陆家嘴等中央商务区对跨国公司地区总部、世界500强、行业领军企业吸引力的挑战，同时也接受着虹桥商务区、北外滩、临港等新兴功能区的竞争挑战。

二是楼宇园区品质缺乏竞争力。普陀甲级写字楼体量远低于中心城区平均水平（截至2020年三季度，全市甲级写字楼面积1312万平方米，我区占比不到1%），与其他新兴商圈（前滩、大宁、北外滩）横向竞争中缺少租金价格优势和甲级商务楼资源优势。空间布局分散，连通性较差，难以形成集群发展效应。存量楼宇小业主现象突出，小分割出租和“二房东”现象严重，给资源整合带来了困难。

三是综合配套水平还不够。高端物业管理的楼宇园区数量不足10家，物业管理质量参差不齐，缺少专业化的服务模式和现代化的服务理念，无法承载高品质发展的专业管理和高效服务需求。商业配套尚未形成与楼宇园区共生发展的互动效应，交通配套覆盖面不够，地铁上盖楼宇资源稀缺。

三、““十四五””发展目标

（一）指导思想

坚持把普陀发展放在全球化大背景、全国大格局、长三角一体化和上海战略中，主动与“三大任务一平台”、四大功能等国家战略部署相衔接，与全市“五个中心”建设相衔接，根据“一带一心一城”功能布局，以促进经济高质量发展为核心，聚焦“创新、开放、提升”，创新楼宇园区经济发展思路，以开放思维集聚各类市场主体，着力提升经济密度，全力以赴集聚新产业、培育新功能，以产业转型带动经济转型，打造成为服务国内大循环、辐射长三角地区的重要功能性节点城区。

（二）预期指标

1、楼宇效能提升预期指标

到““十四五””末，新增税收亿元以上企业30家；新增税收千万元以上企业300家；重点商务楼宇单位面积税收产出提高到4000元/平方米；重点楼宇面积落地率提高到60%；新增税收亿元楼15幢。

2、园区效能提升预期指标

——科技园区：园区税收年均增速达到5%，着力形成以先进材料、生物医药、软件信息、智慧交通、智慧医疗、智能制造、新媒体、电子商务、新一代信息技术、高技术服务业为产业特色的产业集聚。

——工业园区：园区税收年均增速达到5%，着力形成以汽车商贸业、新材料、包装印刷、高端医疗器械、新型光电、检验检测等为产业特色的产业集聚，推动新曹杨、星云、中环国际等园区城市更新。

——文创园区：园区税收年均增速达到5%，着力形成以贸易服务业、广告设计、网络科技、工业设计、咨询策划、室内空间设计、会展服务业、影视产业、音频、电竞等为产业特色的产业集聚。

 ““十四五””楼宇园区经济发展指标

楼宇园区““十四五””指标	目标值
新增亿元楼数量（幢）	15
期末重点楼宇税收（面积）落地率（%）	60
期末重点楼宇单位面积产出（元/平方米）	4000
工业、科技、文创园区税收年均增长（%）	5%
5年累计新增税收亿元企业数量（家）	30
5年累计新增税收千万元企业数量（家）	300

四、““十四五””主要任务

（一）全面提升楼宇园区品质

建设高品质楼宇园区。将楼宇园区规划纳入整体城市规划体系，与交通规划、产业规划相衔接，大力发展“地铁上盖经济”。注重选择高品质开发商、运营商，立足打造标杆作品，使商务楼宇群落、商业沿线、产业园区周边合理布局，形成更多有规模、高档次的楼宇园区集群，打造城市名片。

“关口前移”提前设计提前招商。落实“全生命周期管理”，提前介入在建待建楼宇招商规划。与开发企业签订以楼宇单位面积产出为核心的投资协议，推荐重大储备项目，引导帮助业主（运营方）抓好产业定位、整体包装、经营策划，组织开展定制招商，从源头抓好业态控制、属地纳税。对总部经济、重点产业等目标企业，基于个性化需求设计定制楼宇园区。

推动存量楼宇更新提升。引导市场力量实施对存量楼宇和建成时间较长楼宇硬件、管理、应用场景的改造提升。通过“量身定制”重塑楼宇定位、专业策划运营团队谋划二次招商，进行功能置换、经营转向。

完善楼宇园区综合配套。注重轨道交通合理布局，为经济要素流动提供更为便捷的交通条件，从源头上为楼宇园区经济导入生命力，提升资源载体综合价值。重视楼宇商业配套同步，帮助业主引进具有较强商业管理运营能力的商业运营商，针对新建楼宇园区集群，打造布局更加合理的商业设施。通过新建、改造、政府租用等方式，加大人才公寓配套设施供应力度，打造更具城市温度的商业集群。

（二）创新招商引资工作机制

加强关键要素招商引资。一是强化价值链招商。瞄准世界500强、中国500强，推动企业设立地区总部、研发中心、管理中心、采购中心、结算中心、功能性机构。二是拓展专业渠道招商。注重发挥专业服务机构作用，鼓励行业协会、咨询机构、商业银行、投资银行、私募基金、保险公司、会计师事务所、律师事务所等，利用客户资源、网络优势引荐优质项目。三是加大海外招商。借助市级海外投资促进网络、产业园区以及市属国有企业海外机构等各类资源，拓展国外招商引资渠道。推动领导干部出国（境）考察与招商引资工作结合。四是加强生态链招商。深化楼宇园区产业联动，通过引进产业同类企业、上下游企业、关联企业和服务型企业入驻，引导企业集中布局、产业集群发展。

聚焦重点企业招商。一是打造立体化投资促进工作网络。坚持市、区联动，及时掌握国家和本市有关政策、信息，实现渠道共享、信息共享。坚持“大招商、招大商、出大招”，推动全区上下在招商引资、服务经济、楼宇园区能级提升中协同推进。二是建立重点项目引进“绿色通道”。依托重点项目招商专班机制和项目经理人制度，注重全流程跟踪服务闭环管理，落实项目研判机制，推动重大项目尽快落地。三是实施跨国公司总部拜访计划。抓住重点领域扩大开放的机遇，发挥外资总部政策优势，加快引进更多跨国公司地区总部和功能性机构，推动外资企业新板块招商，鼓励外资企业功能提升、增资发展。以“中国民营企业500强”、行业领军企业等为重点，开展龙头民企招商。

调动楼宇园区积极性。发挥“租税联动”政策引导作用，鼓励楼宇园区业主或实际运营管理方引进优质企业，提高落地率。提高国资对楼宇园区资源的把控力，鼓励区属国企和镇属国企对参股入股或者合作开发的新建楼宇资源保留部分持有；对部分优质楼宇资源或是有利于打造总部、产业集聚的楼宇资源，由国资出资租赁或购买，提高区内可控楼宇资源体量。

（三）建立协同治理模式

整合服务资源。重心下移，加强服务资源整合，发挥街镇社区治理的有效性，整合区职能部门、地区投促中心、街道三方服务资源，引入市场第三方专业服务资源，建立政府与重点楼宇业主、物业公司、入驻企业定期交流平台，发挥市场和社会主体的积极性和创造性；提升楼宇园区服务“精细度”，进一步发挥楼长针对企业诉求的服务整合力，逐步使楼宇综合服务站点由“挂牌”转为“实际办公”，实现经济服务、民生保障、城市管理、综合治理、党群建设等多方面服务。

推动楼宇园区信息系统智能化。建立楼宇园区大数据管理平台，实现信息共享互通，提升政府对入驻企业的高效监管和精准服务。联手市场专业机构为管理平台搭载资源信息、招商引资政策，打造具有更广泛使用空间的对外信息发布和办事的窗口，提供网络全覆盖、信息共享的智慧化集成服务。

创新物业管理新模式。充分发挥物业管理企业在提升服务质量、保障运行安全、优化工作环境等方面的主导作用，注重大数据、云计算在楼宇园区中的广泛运用。推动物业从以租金、出租率为核心的价值取向往以服务、品牌、形象方向转变。

坚持党建引领。深入开展楼宇园区党建，扩大组织覆盖、高效整合资源，加快打造联动协同、立体辐射、共建共享的党建阵地，针对楼宇园区内的新经济新业态企业，围绕入驻组织的特点凝聚党员、群众和人才，发挥党组织战斗堡垒作用，挖掘培养党员生力军，成为企业发展的硬实力和楼宇园区能级提升的生产力。

五、““十四五””发展保障措施

（一）优化完善工作机制

继续加强楼宇园区办公室的牵头协调职能，各成员单位各司其职，做到信息共享、问题共商、职能互补。地区投促中心做好楼宇园区招商引资的同时，明确街道服务楼宇园区企业的工作职能，不断优化完善各部门之间投资促进、服务经济工作的协同推进机制。加强楼宇园区工作队伍建设，提升区职能部门、地区投促中心、街道工作人员专业能力、综合素质，引进一批高素质的社会专业人员充实到楼宇园区发展第一线。完善楼宇园区考核体系和评价机制。

（二）建立研究分析制度

增强楼宇园区统计、研究、分析力量，重视对楼宇园区业态的相关指标研究，设置更加科学有效的指标体系。按照定量定性相结合的原则，完善考核办法，在考核指标体系中要纳入楼宇园区业态发展的相关内容，针对楼宇园区的发展特点实行分类考核。

（三）强化政策支持引导

围绕经济强度、产业能级提升总体要求，加强专项政策的资金保障，引导楼宇园区资源向三大重点产业等方面配置。探索在亿元楼、单位面积产出、税收落地率激励基础上对楼宇园区开展总部集聚、产业转型、特色创新等方面扩大激励范围。创新加大人才激励扶持力度，出台针对新兴行业领军人才的专项政策。

（四）加大宣传推介力度

优化楼宇园区宣传推介服务方式。以提升楼宇园区的知名度和影响力为目标，展开宣传推介工作。在现有宣传阵地的基础上搭建更加多元的线上线下平台渠道，开展更具针对性、创新性的楼宇园区品牌推广活动，催化楼宇品牌的社会认同。

（五）深化政府职能转变

建立同国际投资和贸易通行规则相衔接的制度体系，进一步提高政府行政服务效率，深化“互联网+政务服务”体系建设，全面推行“马上办、网上办、就近办、一次办”，推动政务服务向“一窗受理、分类审批、一口发证”的新型政务服务机制转换，为楼宇园区提供更加优质、便捷、专业、高效的服务。

 

附：““十四五””重点功能性项目竣工表

 

 

 

 

三长地区““十四五””重点功能性项目竣工表

序号	项目名称	面积	类型
		（万平方米）
1	长风10号南地块商办项目	35.69	商业办公
2	国浩长风城二期东地块商办项目	14.8	办公、文化、商业
3	锦绣里北块商办项目	6.96	商业办公（含变电站）
4	鸿寿坊地块（长寿社区D5-1地块）	2.37	商业办公
5	长风4C北（闻天下创新中心）项目	2.05	商业办公（含配套）
6	天安·千树东地块	49.55	商办
7	久事客车修理厂地块	3.85	-
8	锦江汽修地块	3.22	-
9	长风9号东地块商办项目	24	商办
10	化工研究院北地块开发项目	18.7	科研
11	曹家渡花鸟市场开发项目	8.4	-
12	360集团华东大安全总部	6.93	科研办公
13	波克城市总部	4.13	商办
14	中信泰富	38.5	商办
15	宝能中环中心	72	商办
合计		291.15

真如副中心地区““十四五””重点功能性项目竣工表

序号	项目名称	面积（万平方米）	类型
1	X1地块	19.92	商业、办公
2	G1地块	8.14	商业、办公
3	真如境	42.76	商业、办公
4	高·尚领域	34.45	商业、办公
合计		105.27	商业、办公

 

桃浦智创城““十四五””重点功能性项目竣工表

序号	项目名称	面积（万平方米）	类型
1	桃浦智创城604地块英雄天地商办项目	14.65	商业办公
2	智创TOP商办项目（智创城605地块）	29.51	商业办公
3	染化八厂地块	42.39	商业办公
4	桃浦智创城606商办项目	27.04	商业、酒店、办公
5	桃浦智创城119-01a地块	1.26	研发总部
6	桃浦智创城119-01b地块	1.11	-
合计		115.96