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上海市真如副中心““十四五””发展规划
2021年02月26日 来源： 上海普陀一、回顾发展成就
““十三五””时期是真如地区根据城市副中心建设要求，攻坚克难、扎实推进、夯实基础的重要阶段。按照普陀区委、区政府“高起点、高标准、高质量”建设的要求，真如副中心围绕“上海西北部国际商务活动中心”的功能定位，坚持规划引领、加快土地收储、抓好项目推进、完善基础配套，区域开发各项工作有序推进，真如副中心核心区形象加速凸显，基本完成““十三五””规划主要目标任务，为““十四五””发展奠定了坚实基础。
坚持规划引领，深入开展规划研究。““十三五””以来，真如顺应新的发展形势，在坚持副中心定位的基础上，导入“绿色生态、文化引领、开放共享、科技创新”的发展理念，坚持“规划先行”，开展真如地区国际方案征集，完成控规修编，制定了《真如副中心2017-2021年行动计划》，指导真如城市副中心开发建设。主要从三个方面重点推进真如地区规划研究工作：一是完成真如地区规划评估和结构规划研究，稳步推进新一轮控规调整工作。二是为大力配合真如地区规划调整研究，完善城市功能布局，开展了城市设计深化研究以及与控规调整相关的专项规划研究，2018年，真如地区2018版控规修编获市政府批复。三是配合待建项目开展前期研究，包括配合两大“城中村”改造项目的城市设计方案深化研究、地铁14号线真如站周边地下空间开发研究、X102地块轨交区间地下保护设施工程方案研究、G1地块开发模式与规划方案研究等。
1、土地收储进展顺利，开发空间进一步拓展
坚持腾地为王、拔点为先，土地收储一直以来是开发建设工作的重中之重，““十三五””期间完成土地收储1070亩。其中，2016年，完成石泉A3地块内上海自动化股份有限公司、上海龙进建筑材料进出口贸易有限公司亩、X1地块内市建五公司土地收储；2017年，完成杨家桥冷库、红旗村地块土地收储；2018年，完成中科院物理辐照研究所、上海外联实业有限公司、钱江假日酒店土地收储；2019年，完成交通大众地块、百联集团土地收储；2020年，完成张家洼招待所、铜川路水产市场地块、蔬菜集团曹杨冷库、申能集团煤气包、区教育局等土地收储工作。““十三五””期间完成土地出让15.4公顷，全面完成红旗村7幅地块、真如副中心B04A-01地块出让，为““十四五””发展释放更多空间。
2、市政基础设施明显改善，服务效能全面升级
为优化区域内交通路网，完善真如地区的基础设施配套，重点加强交通、电力等基础设施建设。真如副中心着力推进真华路二期（铜川路—曹杨路）新建工程、规划固川路、A1-A4地块地下通道项目建设、E1、E2地块地下公共通道及相关土建工程。H型地下通道部分建成，配套设施更加完善，电力配套设施建设基本完成。
3、公共服务配套加快布局，民生发展短板不断补齐
聚焦民生保障项目，配合区教育局积极推进真如地区教育功能规划调整；为推进养老设施建设，新建真如副中心养老院及社区卫生服务中心、三源路福利院，已全面竣工，有效缓解区域养老床位压力，提升了养老服务能力；开展文化、体育规划研究，真如体育场改建完成投入使用。
（三）区域功能逐步完善
1、综合功能体系基本形成，助推城市品质提升
城市综合体、古寺古镇、交通枢纽、绿廊公园等重点项目加快推进，支撑城市发展的商业商务、交通枢纽、文化体验、休闲娱乐、生态居住等综合功能体系基本形成。商旅文宗融合发展取得重大突破，服务长三角的公共活动中心建设形象初现。
2、重大功能性项目初具规模，核心区商业商务价值逐步彰显
重点关注高?尚领域、星光耀广场、中骏天悦名都、真如境等功能性项目进展，加强沟通协调，保障项目顺利实施。截至目前，““十三五””期间新建建筑体量近180万平方米。其中，高?尚领域项目（除1#楼、14#楼以外）、星光耀广场、中骏天誉家园、中骏天悦项目均已全面竣工。同时，正着力推进上海市中心城区最大规模的城中村改造项目“红旗村”项目——真如境、铜川路水产市场“城中村”改造项目。到““十三五””期末，依托功能性项目建设，新建优质商务办公楼宇32万平方米，形成优质办公楼宇40万方，推动真如副中心形成新的产业集聚。
（四）产业发展卓有成效
1、创新转型实现突破，地区整体产业升级
创新方面，围绕普陀区“一轴两翼”功能布局，真如积极与桃浦地区联动，大力推动创新发展，共同构建北翼城市转型发展示范走廊，形成北部创新发展带。产业升级方面，共计13900余家优质企业在真如相继落户，其相关产业包括总部企业、供应链科技金融业、现代商贸业、专业服务业、金融服务业、科技服务业以及互联网+平台经济等，为真如未来新兴产业发展和经济转型升级埋下深厚的基础。其中，物流行业科技与金融领跑企业——凯京信达科技集团于2018年正式入驻真如，作为真如地区的重点户管企业，入驻当年底就完成了10亿元人民币的C轮融资。2019年，世界500强企业英力士苯领中国总部办公室落户真如。2020年，美置信息、艾弗萨纳、蔚蓝云创、谨拍电子、顺丰医药供应链等一批重点项目落户真如。
2、营商环境持续改善，招商引资稳中向好
面对多重政策不利环境影响，真如副中心紧紧围绕普陀区政府下达的经济目标，积极改善营商环境，做好重点企业服务，利用商会等招商平台，扎实推进各项工作，““十三五””期间全面完成了区府下达的招商引资指标。
（五）环境品质持续改善
1、低端市场陆续消失，城市形象极大提升
真如副中心借鉴2015年“会战真如”曹杨路沿线水果市场关闭及红旗村清理整治的成功经验，顺利完成铜川水产市场和百川综合市场全面关闭工作。完成岚皋粮库大浦河沿线及交通路、真华南路沿线废品收购站违法建筑拆除；配合地铁14号线建设，完成铜川水产市场、利民冻品市场梨园浜两侧近3万平方米建筑物拆除。2018年，金盛好来福家居市场全面关闭。2019年，随着困扰多年的铜川水产市场河南官司解封，三官堂禽蛋批发市场、铜川路水产市场、金盛好来福家居市场全面拆平。2020年，真如副中心核心区蔬菜集团曹杨冷库、百联集团、张家洼招待所等地块全面拆平。至此，““十三五””期间真如副中心范围内低端市场全面关闭拆平，有效改善了区域面貌。
2、红旗村改造加快，转型升级蓄势待发
全面完成了红旗村“五违四必”环境综合整治目标任务，地块内16家“四小”场所、207家冷库（含超低温液氨冷库）、90家印刷厂、1272家经营户、4817家租赁户100%完成清退，28.6万平方米的无证建筑全部拆平，完成地块土地征收工作。同时，积极开展多轮推进红旗村地块整体规划、城市设计和概念方案设计工作。已完成红旗村地块7幅地块出让工作，中海中环全力推进真如境项目建设，其中住宅项目中海臻如府三期均已开售，一栋1.6万方办公楼已竣工。
3、生态绿廊即将建成，环境品质显著优化
一是生态环境建设加快。注重绿色生态环境打造，开发建设梨园浜、真如港绿化景观开放空间，打造出目前上海中心城区最长的真如生态绿廊。真如绿廊部分已开工建设，营造出真如地区开放生态宜居环境，在高压走廊下形成了集绿色、休闲、体育、文化等于一体的带状绿廊公园，为城市人群提供亲近自然、感受绿色的空间。二是河道水质全面改善。红旗村拆违之后，真如港红旗村段综合整治项目同步推进生态护岸建设，全面消除了黑臭和重污染河道，河道水质基本达到V类标准。
总体来看，““十三五””时期真如地区的开发建设取得了积极成效。随着水果、水产、禽蛋、家居等市场的关闭、“城中村”改造、标志性项目建成投运和道路的连接贯通，上海真如城市副中心拉开腾飞的大幕。
““十三五””时期，随着开发进程的不断推进，真如副中心在功能建设、产业集聚、统筹协调等方面的任务将更加繁重，各项工作推进也面临较大的瓶颈障碍，亟待““十四五””克服。主要表现在：
目前真如副中心剩余未收储难点地块主要集中在中央或市属企业，土地收储协调难度大，新增空间有限。因此，需加大协调力度，努力实现拔点难点地块，为副中心建设腾出空间。此外，受高压线入地影响，目前部分区域已规划建设真如绿廊，但高压线无法入地始终影响环境形象，并进一步影响核心区地块的规划和土地价值。
根据区政府对成熟楼宇的运营要求，楼宇每平方米产出不低于2000、3000、4000元/平方米/年，而目前真如副中心楼宇产出离亿元楼差距较大，集聚的企业小而杂，多为注册型企业，对区域经济的贡献度不高。同时，高·尚领域、星光耀广场、中骏天悦中心等高品质办公楼宇投入使用时序接近，存在同质化竞争。在全市商务楼宇过剩的前提下，真如副中心招商压力大，无法对开发商入驻企业进行筛选，从而影响产业培育及产业规划，将对未来区域产业集聚、经济高质量发展形成壁垒。此外，区属真如副中心公司在本区域内自持物业占比不高，对产业调整的掌控力度弱，不利于产业培育和功能提升。
相较于其他城市副中心，真如具有无可比拟的区位交通优势，但是区位价值远未得到充分体现。一方面，由于距离主中心最近，使得真如副中心的“反磁力”作用削弱，导致腹地缺失，发展空间受阻，目前规划范围内大部分是成熟的建成区，新的发展空间基本依赖大片的市场拆迁而来。另一方面，上海西站与真如副中心是相生相依、俱荣俱损的关系，有了上海西站，真如才能够成为连通长三角地带的重要枢纽节点，才能增强区域集聚和辐射力。但目前上海西站的功能作用尚未彰显，需协调铁路局对上海西站承载量的功能加大，为促进真如副中心发展、服务长三角一体化发展战略提供有力支撑。
真如是一个拥有千年历史的江南古镇，具有丰富的历史积淀和文化内涵，其中，以真如古寺、真如古镇为代表的历史文化和以真如羊肉、铜川水产为代表的美食文化曾经蜚声海内外。随着时间的推移，尤其是各种市场的退出，真如原有的文化功能日渐萎缩。虽然目前真如古寺香火尚可，但由于宗教元素未能与其他文化资源深度融合，加上古镇定位不明等因素的影响，导致其并没有转化为经济优势，真如古镇无法体现其文化商业特点，亟待依托古镇古寺文化，实现古镇再开发。
““十四五””时期，世界百年未有之大变局深度演化和我国社会主义现代化国家建设新征程起步相互交融，上海着力提升城市能级和核心竞争力，普陀区建设高质量转型发展实践区，真如副中心面临前所未有的机遇和挑战，要科学严判、辩证把握、善于处理，才能顺应并引领时代发展潮流，化解各类危机挑战，成为名副其实的城市副中心。
1、抢抓畅通国内国际双循环链接的历史机遇
近年来，随着外部环境和我国发展所具有的要素禀赋的变化，市场和资源两头在外的国际大循环动能明显减弱，而我国内需潜力不断释放，国内大循环活力日益强劲，客观上呈现此消彼长的态势，““十四五””时期，国内市场主导国民经济循环特征会更加明显，经济增长的内需潜力会不断释放。在此背景下，各地区发展需坚持供给侧结构性改革方向，牢牢把握扩大内需这个战略基点，使生产、分配、流通、消费更多依托国内市场，提升供给体系对国内需求的适配性，形成需求牵引供给、供给创造需求的更高水平动态平衡。真如副中心发展应投入到历史发展洪流中，抓住招商引资“牛鼻子”，突出源头活水作用，积极培育面向服务国内大循环的市场环境，打造一批服务能力强、辐射范围广的市场主体，充分发挥消费在内循环中的带动作用，提供更多优质和高性价比产品，同时发挥资源优势，与周边重点平台共同联通国内市场和国际市场，实现更加强劲可持续的发展。
2、抢抓实施长三角一体化发展战略的大好机遇
2018年11月，习近平总书记在首届国家进口博览会上宣布长三角区域一体化上升为国家战略。2019年5月，中共中央政治局审议通过了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，明确了“一极三区一高地”的战略定位。““十四五””时期，长三角地区将紧扣“一体化”与“高质量”两个关键词，以一体化的思路让要素在更大范围畅通流动。特别是要求上海作为核心城市在区域经济高质量发展、引领科技和产业创新、打造开放新高地等领域发挥作用，带领长三角继续走在全国前列。真如城市副中心作为“上海西大堂”，拥有联动长三角城市群的交通区位优势，随着上海西站实现沪宁城际铁路与轨道交通11、15号线三线立体“零换乘”，越来越多的长三角企业落户，真如城市副中心在长三角城市群中的区位优势将进一步提升。““十四五””时期，真如副中心要抓住长三角一体化战略机遇，立足自身禀赋特色，着力营造高品质的城市环境，培育高端商务文化功能，着力吸引长三角区域型企业总部，加大对长三角高素质人群吸引力，在长三角范围内打响真如品牌。
3、抢抓提升城市能级和核心竞争力的难得机遇
习近平总书记在上海考察期间提出上海要推动经济高质量发展，主动推动质量变革、效率变革、动力变革，在提高城市经济密度、提高投入产出效率上下功夫，在提升配置全球资源能力上下功夫，在增强创新策源能力上下功夫，加快建设现代化经济体系。在此背景下，市委市政府要求全市在新的更高起点上坚持“四个放在”，在十一届市委四次全会上明确要求着力构筑上海发展新优势、全面增强城市核心功能，增强城市吸引力、创造力、竞争力。其中，重要的主攻方向之一就是提高城市经济密度、提高投入产出效率，持续推动经济规模和效益提升，不断壮大综合经济实力。为更好地落实城市能级提升，真如副中心要充分展现商贸、文化、创意等资源优势，紧抓上海提高经济密度的难得机遇，用足、用好相关政策，大力发展智力和技术密集型服务业，提高全要素生产率，在加强新的增量建设同时，做好存量更新文章，提高土地开发强度，做大做强城市副中心功能。
4、抢抓普陀区全面推动高质量发展的宝贵机遇
基本建成“科创驱动转型实践区、宜居宜创宜业生态区”是普陀区顺利完成““十三五””规划各项任务的收官之笔。““十四五””普陀区在坚定服务上海发展大局中借势发力，以打造“创新发展活力区、美好生活品质区”为战略目标，全面实施“发展空间重塑、核心功能强化、改革开放深化、文化品牌打造、生态环境优化、生活品质提高、治理效能提升”七大战略。““十四五””期间，“高质量”是全国““十四五””发展主旋律，也是普陀区委区政府对全区发展的总体要求，更是统领真如副中心未来五年开发建设的核心，真如副中心在坚持推动经济高质量发展的基础上，进一步把握人民城市建设内涵，加强创新引领、优化空间结构、改善生态环境、推动社会发展，不断提升体现普陀“滨水”、“绿色”、“活力”、“宜居”特色的城区魅力，力争在全区““十四五””发展中展现新优势。
1、经济持续下行和产业功能培育需求的矛盾
当今世界正经历百年未有之大变局，新冠肺炎疫情全球大流行使这个大变局加速变化，保护主义、单边主义上升，世界经济低迷，全球产业链供应链因非经济因素而面临冲击，国际经济、科技、文化、安全、政治等格局都在发生深刻调整，世界进入动荡变革期。进入““十四五””，无论是全国还是全市将面对更多逆风逆水的外部环境，宏观经济还将继续经历筑底期和调整期，就业压力仍旧较大，深化改革和转型发展中的各种制度性摩擦等，将产生更多不确定性因素。国内外的环境变化给对上海和普陀区开放型经济体系建设带来严峻挑战，影响跨国公司地区总部、外资研发中心的布局。同时，随着电子商务的蓬勃兴起和全市各功能区域商务楼宇的大量兴建，中心城区商业设施和商务楼宇已呈现阶段性、结构性过剩局面。从真如副中心周边区域来看，随着虹桥商务区、长风生态商务区、中环商贸区、中山公园商圈、月星环球港等一批以商业商务为核心功能的区域加快转型发展，真如副中心周边的商业设施和商务楼宇供给也已接近阶段性饱和。特别是本次新冠疫情以来，商务楼宇空置率持续上升，楼宇租金下降，更是加剧了写字楼招商和招租困难。““十四五””时期，真如副中心整体功能和产业的培育还将面临巨大的挑战。
2、城市空间布局拓展和地区聚焦发展的矛盾
《上海市城市总体规划（2017-2035年）》提出要构建“网络化、多中心”的空间体系，在区域层面引领长三角世界级城市群发展，在市域层面形成开放紧凑的空间格局，严格空间分区管制，明确空间发展策略。具体而言，构建由“主城区-新城-新市镇-乡村”组成的城乡体系和“一主、两轴、四翼、多廊、多核、多圈”的空间结构，完善由城市主中心（中央活动区）、城市副中心、地区中心和社区中心四个层次组成的公共活动中心体系。其中，中央活动区包括小陆家嘴、外滩、人民广场、徐家汇等区域，16个城市副中心包括真如副中心在内的9个主城副中心、5个新城中心和金山滨海地区、崇明城桥地区的核心镇中心，中心城区一体化将进一步增强。真如副中心作为上一版总体规划四个副中心之一，也是目前唯一未发展成熟的城市副中心，在面向2035年的市域空间发展战略中将面临传统副中心及新兴副中心的双重竞争压力。真如副中心如何挖掘自身优势，找准功能定位，建设成为独具特色、富有吸引力的主城副中心，成为““十四五””时期要解决的首要问题。
““十四五””期间，真如副中心将迈入经济规模井喷、城市功能再造、区域形象提升、环境品质优化的收获突破期，要充分发挥十年开发建设的基础条件和特色资源禀赋，锚定新阶段发展方向、功能定位、总体目标，真如地区开发建设迈向新征程。
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，坚持以马克思列宁主义、毛泽东思想、邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观、习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的基本路线、基本方针、基本方略，深入贯彻习近平总书记考察上海重要讲话精神，深入践行“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念，坚定不移坚定不移贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，落实区委、区政府提出的打造“创新发展活力区、美好生活品质区”目标和“一带一心一城”功能布局，坚定不移坚定不移贯彻新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展、创造高品质生活、实现高效能治理为目标导向，以服务对接上海建设“五个中心”、强化“四大功能”、推进三项新的重大任务为战略牵引，以深化改革创新为根本动力，以提升城区能级和核心竞争力为主攻方向，以满足人民日益增长的美好生活需要为根本目的，以打造面向长三角的公共活动中心、面向社会主义国际化大都市的文化商业新地标为战略定位，坚持服务全局、功能为先、高端引领、文化特色、协同发展基本原则，全面推进提高经济密度、城市功能再造、区域形象提升、环境品质优化等重点工作，着力发展以供应链科技金融为核心的新兴金融、以总部经济为业态的高端商务、以数字赋能为路径的科技研发、以高端商业为重点的现代商贸，全面完成土地收储工作、继续完善基础设施建设、着力打造标志功能载体、积极培育经济增长动能、对标国际优化营商环境、激发文化古镇时代魅力，努力打造集高端商务、商业、科创、文化、生态等功能于一体的城市副中心2.0版，为服务国家战略和全市大局贡献“真如力量”。
1、坚持服务全局
紧密结合全面建成“五个中心”建设要求，按照建设长三角公共活动中心和文化商业新地标的发展定位，着力集聚辐射服务全市和长三角的商务、商业、文化、创新等要素资源，持续完善多元功能体系建设，打造富有活力、创新智能、文化兼具的城市副中心典范，力争在长三角一体化发展国家战略中提高真如的显示度和集中度。
2、坚持功能为先
顺应世界级城市副中心发展客观规律和上海城市功能空间布局特点，以高质量发展和高品质生活为主线，积极推动重大项目、龙头企业、重点产业在真如生根发芽，加快推进土地储备、功能性项目建设和招商引资，进一步提高真如地区经济密度、功能高度、管理精度、城市温度。
3、坚持高端引领
以城市功能高端化、产业环节高端化、人才资源高端化和创新应用高端化为路径，集聚一批总部企业、独角兽企业、隐形冠军、瞪羚企业，引进一批高端人才和领军先锋，推动一批创新孵化转化空间及示范应用基地，构筑具备特色的高附加值服务经济高地，在全市打响真如品牌。
4、坚持文化特色
高标准塑造真如文化品牌，通过传统文化复兴、中西文化融合、科技文化注入、体育文化强化，打造真如文化视觉盛宴，进一步加强商业、旅游、休闲、生活等各领域与文化相互交融，提升市民对真如文化新地标的体验感、参与感和获得感，切实将文化优势转化为经济优势和功能优势。
5、坚持协同发展
对标对表国内外最高标准、最好水平，以国际化视野、全球化标准推进真如地区开发建设，打造具有国际吸引力的商务地标、现代社区和公共空间。积极促进真如与区内外重点地区功能错位、合作发展，进一步凸显真如在公共活动、商务商业、创新服务、传统文化等方面的优势长板，上海西北地区城市转型、功能再造的样板间。
““十四五””期间，真如副中心要认真贯彻落实市委、市政府和区委、区政府的新要求，立足2025、展望2035，围绕提高区域城市能级和核心竞争力要求，坚持新发展理念，推动质量变革、效率变革、动力变革，功能多元融合，着力打造开发建设与功能提升兼顾、高质量发展与高品质生活兼具的全球卓越城市副中心2.0模式，打响“真如副中心”品牌。具体定位为：
1、面向长三角的公共活动中心
以服务长三角一体化国家战略为契机，以公共活动中心为核心，积极打造服务辐射长三角范围的特色功能，具体包括：
长三角企业总部集聚地：以重点功能性办公项目为载体，加强招商引资、引税、引智，大力发展商贸商业、专业服务、科技创新、企业孵化等功能。坚持“以商养商、招大引强”，发挥行业龙头和优质存量企业引领集聚作用，扶持培育本土总部企业及关联产业链、创新链、价值链、人才链，打造服务本市、辐射长三角的“一小时经济圈”。
长三角科技金融汇聚地：依托区域高端商务楼宇和国际社区等优质资质，以国际创新合作为特色，采取税租联动政策，建成一批科技金融创新创业的创客载体和功能孵化平台，积累后发优势，把真如打造成为创新思想汇集、科技要素交易活跃、创新创业服务完善、领先科技应用示范、创新人才近悦远来的创新创业平台，成为上海科技创新中心的国际名片。
2、全球卓越城市的文化商业新地标
数字创新先行区：集聚以互联网+、数字技术、数据要素为关键要素的企业群体，建设数据交易、整合和处理平台，加快数字服务业基地落地，与桃浦智创城共同建设普陀区科技创新高地和平台。重点推广数字应用场景开发与应用，依托真如便利的交通优势、成本优势，建设国际化众创空间，使创新创业者共享到大数据、互联网技术等资源。
文化商业特色区：以曹杨路、铜川路双轴交界核心区商务楼宇为载体，突出打造真如境、高·尚领域等标志性项目，形成真如天际线，塑造全市顶尖水准的商务办公和高端商业新地标。进一步凸显文化元素，将传统文化资源和新兴体验模式相结合，形成面向长三角地区的高端体育、话剧、演艺等特色功能，成为上海西北部地区文化特色。
国际化生态社区：充分发挥连通外环绿带、生态隔离带等生态优势，打造廊环轴线为骨架、多点分布做支撑、绿岛交织成网络的生态景观系统，配置绿色标的、市民公园、蓝绿空间。按照国际化标准推动城市管理、社区建设、5G网络覆盖，构建具有活力的城市空间和人性化的居住社区。
综合判断外部发展环境和开发建设基础，““十四五””时期真如将迈入经济规模井喷、城市功能再造、区域形象提升、环境品质优化的收获突破期。总体发展目标为：到2023年重点功能性项目全面落地，到2025年真如副中心核心区全面启动建设，不断完善重大基础设施布局建设，区域城市形象塑形提升，商务商业、文化创意功能凸显，成为全市经济密度和综合功能新亮点，打造为服务长三角的公共活动中心和全球卓越城市的文化商业新地标。
——建成国际化品质城市形象：完成土地收储和出让工作，建成集上海西站和轨道交通网络的上海西部交通枢纽，道路、市政等基础设施高标准建成。以高品质商务楼宇和国际化社区为地标的城市形象在上海西部矗立而起，生态绿廊、景观道路、文化标志等将真如副中心点缀得更加光彩夺目。
——建成高端化商务商业功能：建成并运营一批功能性、高品质商务楼宇，培育和集聚一批总部经济、商贸商业、专业服务、科技金融、文化创意、数字服务等企业，打造更多的亿元楼，区级税收年均增长在全区领先，成为全市新增动能的主力军之一。
——建成品牌化城市文创高地：充分挖掘真如古寺文化，将现代商业模式、时尚潮流、体现需求与传统文化相互融合，布局一批博物馆、文化艺术购物中心、休闲娱乐体验店、全球品牌首店等，成为由商务商业为基础、文化创意为特色的功能高地，在全市文化和商业地标中脱颖而出。
——建成特色化创新服务环境：以服务企业、服务创新、服务人才为核心的综合营商环境显著提升，“国资平台+社会合作”的招商模式进一步巩固，营商环境和区域开发建设有机结合，吸引市场主体和人才近悦远来。
秉持“绿色生态、文化引领、开放共享、科技创新”的发展理念，““十四五””期间真如副中心建设 “一核四门户”，形成“纵横双轴”、“一廊一环”的空间结构。
“一核”：曹杨路与铜川路交汇点的综合功能主核心，主要包括高·尚领域、真如境、铜川板块、星光耀广场、天汇广场、中骏天悦项目。
“四门户”：东门户品尊国际、金盛板块、岚皋粮库板块，南门户为第一酒市、蔬菜集团周边，西门户体育宫，体育公园周边，北门户西站枢纽、X1、G1地块。
“纵横双轴”：“纵轴”即南北向的曹杨路商业商务功能轴，“横轴”即东西向的铜川路文化生活休闲轴，共同构成真如副中心活力多元的空间结构。
“一廊一环”：“一廊”，利用地区丰富的自然水系蓝网和高压走廊内的绿脉空间构筑连接内外环的生态纽带；“一环”，真如活力环串连真如古寺、中海剧院、中福会少年宫、暨南大学旧址、体育公园等板块，营造多元包容的城市氛围。
图：真如副中心““十四五””空间布局示意图
五、完成发展新任务
依据副中心开发整体要求和建设节奏， 力争““十四五””全面完成土地收储，实现地块有序出让。““十四五””期间加大土地收储力度，为区域转型升级腾出空间，同步加快规划调整，完成西站板块、山姆会员店、铜川板块等地块出让工作。
依托上海西站及轨道交通形成交通区位优势，积极融入长三角一体化发展，优化区域内市政体系建设，完善市政基础设施配套，重点加强市政道路、地下通道、景观配套、电力设施等建设，全面提升真如副中心城市基础设施服务效能。
1、对接总体规划，强化基础设施开发建设规划研究
积极推进真如地区燃气管网修编和曹杨路、铜川路道路景观风貌提升方案实施、H型公共车行通道交通优化，开展西站板块、铜川板块、金盛板块等开发方案研究及土地出让前期准备工作，推进建设管理导则实施细则与全生命周期管理协议编制工作。
2、面向长三角，构建一体化综合交通体系
一是完善轨道交通网络体系。争取铁路部门支持，优化城际列车班次，增强西站与长三角城市群的联通，使西站作为上海与长三角城市群便捷连接的节点功能。优化轨道交通在本区域的站点布局（包括14号线真如站、铜川路站，15号线上海西站、铜川路站，20号线上海西站等），同步做好站点周边公交设施、慢行设施、生活服务设施等配套工程。高标准完成长途客运站和交通枢纽，以及上海西站地上地下一体联通的综合交通枢纽，进一步提升真如副中心交通便捷性和对外通达性。随着轨道交通站点的建设，力争推动上海西站实现沪宁城际铁路与轨道交通立体“零换乘”，不断拓展区域服务半径。
图：真如副中心““十四五””轨道交通规划布局
二是推动市政道路设施建设。加快完善真如地区的基础设施配套，重点加强市政道路建设及立体交通等基础设施建设，““十四五””期间着力完成“三横”南郑路、桃浦路、广至路，“两纵”南石一路、桃浦东路下立交Ⅱ标段新建工程，强化区内区外道路连通性。推动连接轨交14号线出入口地下通道建设，提供良好的出行条件。加快推进“H型”地下通道建设，A片区尽快明确运营主体，确保开通运营;B片区全面建设，争取““十四五””期末通车运行。继续推进“最美车站”建设，实施北核心上海西站地区站城一体化开发，以及南核心曹杨路铜川路“全新TOD发展+慢行交通”的交通模式，构建联系真如副中心腹地的畅达交通网络。
3、对照高标准，推进市政设施体系建设
优化区域内市政体系建设，完善市政基础设施配套，重点加强地下通道、能源、城市绿廊等建设，全面提升真如副中心城市基础设施服务效能。一是完善能源基础设施建设。继续推进电力配套设施建设，积极与规划部门和电力部门沟通协调，完成杨家桥变电站建设，协调推进煤气基础设施改善工程。二是建设完成真如绿廊以及景观改造等工程，按照地块“成熟一块、开发一块”的原则，加强与区绿化部门沟通，完成景观道路施工，尽快打造形成副中心宜居宜业的生态品质。三是完成长途客运站建设。在现有规划基础上，继续加强与区规划部门衔接，确定客运站概念方案编制，力争““十四五””期间形成规划并推动建设。
““十四五””是真如副中心功能性项目的井喷期，以商务楼宇、公共服务为主要功能的项目陆续完工，对副中心功能提升和发展带来极大的推动作用。
1、打造商务商业地标载体
““十四五””期间真如副中心功能性项目将新增优质办公楼宇71万方，形成优质办公111万方，商业60万方、酒店8万方。一是做强增量。高·尚领域、真如境、山姆会员店、武宁路X6-01办公楼、西站板块X1地块、G1地块、光明壹街区相继建成投运，建成高·尚领域280米塔楼、中海中心230米、200米塔楼为商务新地标。二是盘活存量。对天汇广场、星光耀广场、天悦中心、品尊国际等成熟运营的商务楼宇继续提升楼宇落地率及产出效益。三是商圈联动。加快主核心LOVE@大都会、中海环宇城MAX、山姆会员店项目建成开业，打造面向未来时尚消费需求的“全业态+新零售+沉浸式”升级场景体验，与绿地缤纷城、星光耀广场、品尊和美广场实现商圈联动集聚人气，构建环岛式商业布局，打造能级高、体量集中、形态复合、业态丰富、文化氛围浓厚的市级商业中心。
图：真如副中心““十四五””功能性项目布局
2、建设文化体育地标载体
一是打造文化地标汇聚地。结合真如绿廊建设、地铁建设，加快推进真如境项目（原红旗村板块），年完成中海剧院建设，结合X1地块建设完成真如暨南大学旧址文化空间打造，稳步提升区域文化品质。依托铜川板块、金盛两大地块改造契机，积极布局面向多元化群体服务的公共文化场馆建设，在大型文化设施布局基础上，继续推进社区文化活动中心建设，推进基层公共资源有效整合和统筹利用，鼓励建设邻里中心、新时代文明实践中心等综合文化设施，建好“家门口的文化客厅”。二是建设体育功能集聚地。““十四五””期间改造市体育宫、新建体育公园，拟建设棒球场、体育馆、网球公园、足球公园、篮球公园，打造兼顾国际性赛事和全民健身需求的场馆。三是办好一系列文化、旅游、体育品牌活动和赛事，深入挖掘内涵，扩大参与人群，展示真如形象。推动各类社会资本参与建设、经营各类重大文化、体育设施，探索文化消费券等方式，推出更多面向市民的多样化、高品质的公共文化产品和服务，积极承办和承载群体活动并重，形成特色体育产业，打造辐射长三角的体育休闲活动中心。积极开展真如寺周边规划和定位研究，包括开发模式、资金平衡等。发挥真如古寺700年文化，挖掘真如古寺内涵，讲好真如故事，调整业态、形态，推进寺前广场开发建设，展示真如形象。
3、完善社会服务载体建设
加快品尊国际三期捷城公寓、中海臻如府项目建设，将新增高档住宅40万方。鼓励建设国际化高端生活社区，以5G为特点建设智慧社区，满足高端人才的个性化需求，积极吸引各类产业领军人才、企业高级管理人才和高技能人才、本地就业工作的高端人才在副中心地区落户，为总部经济企业入驻创造优质条件。二是加快基础教育设施落位与建设。对接区规划资源局、教育局等相关部门，开展规划调整前期研究，推进1所幼儿园新建，1所初中新建、2所小学、初中扩建。
真如副中心将依托大体量商务楼宇竣工投用的契机，围绕普陀区智能软件、研发服务、金融科技、生命健康四大重点培育产业和现代商贸、专业服务、文化产业三大现代服务业，聚焦楼宇经济、总部经济、创新经济新业态，推动数字化赋能，在供应链科技金融、专业服务和现代商贸三大产业重点发力，培育头部企业、形成产业集聚，打造经济增长点。
1、以供应链科技金融为核心的新兴金融
大力吸引供应链科技金融机构集聚，加强资本与创新项目的对接，强化金融对创新的发现和支持功能，实现“金融+科技+产业”三位一体发展格局，创造高端价值，支持实体经济发展。重点以优质供应链企业凯京、振汇、艾弗萨纳等公司为依托，吸引顺丰医药供应链、华坤道威数据等供应链企业入驻真如。构建科技型及优质成长型中小微企业融资服务平台，拓展包括链单业务、风控决策、保理融资、质押融资、采购融资等多元化科技金融服务，鼓励支持各类专业产业链金融机构发起或参与设立以金融为引导的众创空间平台，建设与区域优势资源相匹配、与产业创新互动协同的新金融、大数据、信息化服务等特色创业的高阶孵化器。
2.以助力园区转型升级为目标的科技研发
积极对接产业前沿发展领域，以真如铁三角科技园转型为契机，大力发展智能制造，推动制造业与互联网深度融合，不断提升制造业数字化、网络化、智能化水平。积极引导制造业企业加大智能汽车、智能医疗、智能机器人、智慧照明等领域新技术的研发应用力度，培育集聚一批引领辐射能力强的新业态与新企业，重点培育鼎熙电子、新享智云、瓯文医疗、鸿汇荣和电子等科技研发公司，打造“科创-智能-智造一体化”的科创中心。同时，加快构建创新服务体系，积极引进风险投资、会计审计、法律咨询等服务机构，服务实体经济的检验检测、标准认证等活动，助力园区转型升级。
3.以高端商业和文化消费为特点的现代商贸业
强化“高端、数字、融合、品牌”的发展方针，紧贴市场需求推动高端商业和文化消费向精细化和高品质提升，着力培育综合服务功能和营造宜商宜居环境，积极拓展商贸业、旅游休闲业、居住等配套产业。充分发挥交通人流、商务人流汇集带来的巨大商机,依托铜川路和曹杨路“黄金十字”周边商业地块，以现有商贸企业福满家、纳客宝、北京元隆雅图等存量企业为依托，不断招大引强，推进商业商贸产业发展。促进消费提质扩容，加快全球新品首发地建设，引入更多国内外品牌首店，探索进博会保税店落地，创新发展夜间经济、网红经济，引领发展非接触式经济、无人零售、智能配送等智慧消费示范场景。积极推动现代商贸与文化产业融合发展，利用资源集聚优势和智能软件发展契机，培育数字内容、在线服务、文体娱乐等新兴服务业。
营造真如副中心特色产业促进环境，借助政策支持、制度创新、配套保障等措施，提升产业促进和服务企业的成效，增强入驻企业的活力和竞争力，打造营商环境的标志性区域。
1、加快产业招商顶层设计
加紧研究制定真如副中心产业发展规划，服从服务于全区发展大局，在发展定位上形成差异性发展，优化真如副中心城市功能布局。进一步深化“国资平台+社会合作”的招商模式，加强各类资源与平台的整合，将营商环境和区域建设管理有机结合；围绕区域产业导向与布局，做好专业化、市场化招商工作。
2、加快“引得来”招商步伐
一是要精准招商。聚焦商贸商业、专业服务、数字经济、科技金融、互联网+等重点产业和重点领域，坚持有所为有所不为，集中资源、集成政策、集聚力量，确立一批精准招商目标企业，打造一支专业招商队伍，主动出击、专人负责跟踪、专班细化服务方案，促进更多优质项目落地，提升楼宇税收落地率。二是要紧盯大项目好项目。瞄准体量大、实力强、效益好，产业配套和关联带动效应强，聚集和引领能力显著的大项目好项目，以商引商、以商养商，培育越来越多的大项目好项目。尤其是要发挥区位和交通优势，依托优质商务办公载体，积极发展总部经济，在做好英力士笨领、福满家、家乐福、高力国际服务的同时，抓准市场机遇，推动各类企业总部、研发中心、结算中心等机构集聚，打造上海西北部、面向长三角的企业总部基地。三是强化产业链招商。按照“建链、补链、强链”的原则，围绕产业链条寻差、找点、补链，聚焦智能软件、研发服务、科技金融三大重点产业，抓好头部企业项目引进，争取引进一个、带来一批、健全一链。四是不断优化存量企业服务扶植。对福满家、家乐福、高力国际等优质存量企业，不断提升服务水平，坚持“以商养商，招大引强”，积极推进产业的高端化和集群化发展。
3、做优“落得下”营商环境
营造管家式企业服务氛围，依托区行政服务中心，优化行政审批流程，提高办事效率，建立以“一站式服务”为核心的企业公共服务平台。梳理、整合真如副中心软硬件配套资源，以楼宇定制与标准化办公空间提供优质产业载体，以综合的物业管理团队提供人性化的管理服务。为企业提供精准政策配套服务，帮助优势产业、优质企业争取更多优惠政策，实现政策导向服务、财务服务、法律服务等专业服务整合，提供公开、公平、公正的企业发展环境。积极推进区域综合配套完善，做好人才公寓的筹集、区域教育医疗资源的布局、各类商业配套的完善、高品质文体氛围的营造等，打造真如副中心招商的自身优势。
4、创新“过得硬”营商指标
引入营商环境评价指标，让市场主体参与营商环境的评价和优化，促进部门提高工作效率和服务质量。相关管理和服务部门要通过调查研究，摸清企业的“难点”“痛点”和“堵点”，倾听回应企业需求。服务措施的制定要注重实施效果和社会反响，切实帮助企业解决实际困难。措施实施过程中存在的问题和短板，要及时分解任务，细化落实责任，动态优化相关政策，确保问题得到及时解决，努力建成国际化、便利化、体现真如水平的一流营商环境。
坚持古典与现代交融、文化和旅游融合，着力打造真如文化新品牌，培育体验型文化新地标，构建彰显生活品质和文化传承的文化服务体系，将真如副中心打造成为上海西北部的新天地。
1、打造真如品牌的文化新品牌
一是深入挖掘古镇文化。开展“真如文化”研究，着力推动真如古寺复兴与古镇开发，注重风貌景观设计，挖掘区域特色文化。延续真如历史文化，提升文化内涵，保护、延续和塑造地区文脉。保护延续以真如古寺、真如古镇为代表的历史文化资源；延续发扬以真如羊肉、铜川水产为代表的美食文化资源；保护利用以银杏古树、真如港、梨园浜为代表的生态文化资源。二是加快发展现代文化。加快推进迪士尼项目落地，打造旅游文化品牌；加强策划引进开心麻花、梨园戏剧周等演艺活动，树立演艺文化品牌；加快推进暨南大学旧址保护开发，培育华侨文化品牌。
2、打造中心城西北部文化新天地
一是积极发展商旅文体一体化的文化产业。坚持区域联动、跨界融合、跨时空聚合等发展理念，以文化体验为引领，以古寺古镇、功能项目、交通枢纽等为抓手，推动区域联动及商旅文宗一体化发展。深度融合文化与科技、创意等元素，引进高科技文化项目，积极打造面向全市的体验型文化活动中心。汇聚创意人群，将来自美术、音乐、电子、机械等领域的创意变为现实作品，进而通过文化空间的塑造，打造城市副中心的城市文化新形象。二是打造城市文化新地标。建设文化博览中心、中海大剧院、中福会少年宫、体育公园等在内的一批大中型文化设施。将“上海西站-商业商贸建筑-真如寺”打造成为文化商务新地标，北部西站地区以商贸综合功能为主聚集人气，中部商业商务板块努力打造国际级别的、吸引全球眼光的高级商业商务设施，南部真如寺附近形成以古镇文化、禅文化、戏曲文化、文旅休闲和文化创意为主的特色文化板块，成为中心城西北部的“新天地”。
3、构建彰显生活品质和文化传承的文化服务体系
一是加快推进基层公共文化服务设施的布局。因地制宜长远谋划，按照城市功能布局，深入实施文化惠民工程，加强公共文化服务设施的建设水平，在历史文脉上丰富文化风貌，实现全域范围内基本公共文化服务体系化、标准化建设。二是提升基层公共文化资源的运行效率。充分利用信息技术，加快文化公共服务信息平台建设，加强资源的流通共享，提高文化资源管理和运维能力。
真如副中心开发建设在国家、全市和全区的发展大局中谋划自身发展，将发展定位、发展路径牢牢地嵌入重大战略中，特别是在长三角一体化发展、全市城市能级和核心竞争力提升、全区建设“科创驱动转型实践区、宜居宜创宜业生态区”的总体目标中找准发展方向，增优势、强弱项、补短板，打造高品质的长三角公共活动中心和商务商业新地标，实现功能再造、形成后发优势，在服务大局中提升真如副中心显示度。
按照区委、区政府要求，进一步完善真如副中心“管委会+开发公司”模式，切实发挥管委会的领导及对重大问题的协调处理职能。管委会定期召开会议，梳理并解决真如副中心开发建设中的重点难点问题。进一步理顺开发建设机制，加强管委会办公室与全区相关部门、涉及街镇定期协调对接机制，为项目建设和招商引资创造良好环境，力争将副中心主要工作纳入区““十四五””规划。管委办进一步优化负责土地收储、开发建设、招商引资以及项目功能落实的专业团队和人才队伍，增强管委办的协调和推进能力。
积极争取区级财政加大对真如副中心开发建设的投入力度，对重点项目、重点企业、重点工程给予优先支持与重点保障。争取区规划、交通和建设部门将部分重大基础设施项目纳入市级项目范畴，并由市财政统一安排建设资金。加强与开发银行、商业银行等金融机构合作，争取中长期低息贷款，支持重大功能性项目建设。探索多元合作和互利共赢的开发建设模式，引入市场主体和社会资本共同参与真如副中心发展。
贯彻落实区国资委改革要求，以市场化、专业化、集团化为导向，建立健全长效激励约束机制，激发企业市场活力和竞争力，切实发挥国有企业在开发建设中的引领作用，提升对真如及普陀区区域经济发展的带动力和贡献率。推动真如副中心公司由土地开发向一二级联动转型，推动重大功能性项目落地。进一步壮大真如副中心公司资产，探索多种合作开发模式，依托优质存量、吸引高端增量，推动形成公司与副中心捆绑一体发展，逐渐步入良性经营轨道。
以打响真如品牌为主线，争取区属推介平台全面推动真如统一的形象和品牌在全市及长三角地区推广宣传。进一步发挥好真如规划展示馆、《真如四季》内刊、微信公众号、官网等“一刊、一号、一网”的宣传作用，及时报道真如副中心建设情况和重点企业情况，不断提升真如副中心的知名度和美誉度。充分发挥市场主体作用，利用区属企业、开发商、商会等资源和新媒体平台，完善沟通机制，做好宣传服务，营造企业资源共享、优势互补、共同发展的氛围，不断扩大影响辐射面。
结合真如副中心发展目标，制订发展行动计划和年度工作计划，建立健全责任考核办法，科学制定考核指标体系，实行年度工作任务分解，按时按序规范完成。充分利用信息化技术，丰富考核方式，适时委托第三方专业机构对规划实施进展情况及取得的经济、社会效益进行全面综合评估，开展动态跟踪调整。不断完善定期报告制度和监督制度，强化各级各部门之间的联络与协作。科学合理地制定针对工作推进的评价制度，加强对重大决策、重大项目与政策措施的执行落实情况的督促与考核。