为高质量推进城市更新，进一步健全“三师”联创机制，市规划资源局依据《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》，已于近期发布《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》（沪规划资源更〔2026〕300号），为便于解读发布本问答。（本篇为上篇）

一、总体认识

Q1.上海市规划和自然资源局制定《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》（以下简称“技术指引”）的目的是什么？

“三师联创”机制自2023年实施以来，已取得广泛社会共识，在上海城市更新单元规划编制等相关工作中发挥了重要作用，2025年《中共上海市委 上海市人民政府关于高质量建设现代化人民城市的实施意见》进一步指出要“在城市更新单元规划中完善‘三师联创’机制”。为持续推进“三师联创”机制的完善，高质量推进城市更新单元规划编制，依据《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》，研究制定本文件，夯实“三师”联创深度，提升规划弹性适应，加强分区分类指引，推动城市更新工作做深做细做实。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第1.1条

Q2.技术指引制定的主要思路是什么？

本指引是“三师联创”在城市更新单元规划编制实施全流程的工作指引文件，在《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》明确的“三师联创”机制总体框架要求的基础上，充分衔接自然资源部印发的《城市存量空间盘活优化规划指南》、住建部印发的《城市更新规划编制导则》以及正在征求意见的《城市更新规划编制标准（征求意见稿）》相关技术要求，细化“三师联创”具体工作深度、各专业团队工作衔接要求和成果要求，形成从制度设计到操作实施的完整工作体系。

Q3.《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》（下称“指导意见”）和技术指引是什么关系？

指导意见重点明确“三师联创”机制的总体要求和流程框架，解决“三师联创是什么、谁来干”的问题；技术指引细化明确城市更新单元规划编制中“三师联创”的工作深度、技术方法和成果要求，解决“具体怎么干、成果什么样”的问题。

Q4.技术指引的主要作用是什么？

本指引主要指导按照“三师联创”机制推进的城市更新单元规划的研究、编制与实施，明确了更新单元规划编制全流程的工作内容和技术要求。

Q5.城市更新单元规划和片区策划的关系是什么？

根据《推进本市城市更新高质量发展的规划资源实施意见（2025版）》，城市更新单元是“建立可持续更新模式的重要载体，落实国土空间规划要求，实现片区策划、空间统筹和任务统筹的空间单元”。城市更新单元规划是单元内更新项目实施方案和相应控制性详细规划编制的依据。

按照《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》及相关文件要求，上海正建立完善“专项规划-片区策划-项目实施方案”的规划实施体系。片区策划是上述规划实施体系中落实城市更新专项规划要求、指导项目实施的必要环节。新增更新片区如涉及国土空间规划调整，需要编制城市更新单元规划的，支持片区策划与城市更新单元规划合并编制。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第1.2条

Q6.城市更新单元规划编制的原则有哪些？

技术指引明确了城市更新单元规划编制的4个工作原则。

一是强调总规引领，资源统筹。落实城市总体规划、近期实施规划明确的规模、结构、布局等要求，强化空间协同和资源统筹，通过城市更新推动城市总体规划实施落地。

二是强调“三师联创”，专业赋能。坚持“让专业的人干专业的事”，各更新单元按需选聘专业团队，强化多专业之间的全过程深度协同，切实提升联创实效。

三是强调因地制宜，分类施策。针对不同地区更新单元在资源禀赋、发展条件、功能业态和更新需求等方面存在的差异性，形成具有针对性和操作性的更新目标与策略。

四是强调实施导向，行动落地。将实施思维贯穿规划编制全过程，强化基础研究、功能业态策划、城市设计和综合价值评估，制定更新行动，推动项目实施。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第1.4条

二、工作策划组织

Q7.城市更新单元划定时应考虑哪些因素？

单元划定要与相关规划做好工作衔接。落实城市总体规划、近期实施规划、国民经济和社会发展规划和城市更新专项规划的相关要求，衔接片区策划和15分钟生活圈，突出发展导向和问题导向，统筹划定规划单元。

具体空间范围要充分衔接各类地理边界、管理边界，应综合考虑铁路、道路等线性交通设施，河流、山体等自然地理要素的分割关系，产权归集可行性和行政区划。此外，对全市及各区功能结构提升有重要作用的地区，宜统筹开展整体空间结构优化研究，在此基础上划定更新单元，单元划定应有利于所在地区城市空间结构的优化研究。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第2.1.1条

Q8.城市更新单元规模如何确定？

城市更新单元的规模一般以1到3平方公里为宜。根据需要，可增设研究范围，在更大范围内对空间协同、资源统筹和系统谋划等内容开展研究论证。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第2.1.2条

Q9.城市更新单元内为什么要划定“重要节点”？

城市更新单元内，针对近期更新项目及其他重要空间（主要包括空间作用重要、技术条件复杂的项目），宜划定重要节点，深入开展功能业态、城市设计和项目实施机制等研究，保障方案高品质、可实施。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第2.1.2条

Q10.城市更新单元“三师”团队如何构建？

“三师”团队是一支匹配单元更新任务的“3+X”跨领域专业技术力量。“3”是责任规划师、责任建筑师、责任评估师，是每个单元基本配置要求。“X”是根据单元主导功能类型、地区发展要求和实施阶段需要，弹性选聘的产业策划、金融服务、运营策划、综合交通、园林景观、风貌保护、生态环境等专业力量。

具体参见：《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第2.2条

Q11.城市更新单元规划编制工作中，“三师联创”的重点和关键点是什么？

城市更新单元规划编制全过程实行三师“分工负责、交叉校验、协同落地”的工作模式，通过例会会商、多轮校核联动，提升规划编制的科学性与可实施性。重点可以分为三个环节：

一是前期策划阶段，责任规划师牵头，各专业团队共同参与工作计划制定，明确后续重点任务、时间安排等内容。

二是基础研究阶段，由责任规划师总体牵头统筹，三师同步开展基础摸排与专题研究，责任规划师重点梳理发展脉络、上位规划、土地利用和人口结构等内容；责任建筑师重点分析建筑使用、空间品质与场景活力等内容；责任评估师重点分析功能发展、权属、价值绩效等内容，牵头开展政策梳理。在此基础上，三方同步开展需求调研与重点难点研判，成果互通共享，共同明确更新方向与核心要点。

三是方案编制阶段，三师独立编制、交叉校核，形成闭环协同：责任规划师统筹整体方案，牵头愿景目标、更新策略、城市设计、空间指引和更新行动等内容，形成方案总体框架；责任评估师同步开展功能业态策划与综合价值评估等内容，校验空间方案的功能合理性、经济可行性和政策适配性，修正整体规划方案；责任建筑师深化空间设计、重要节点概念方案与专项技术论证，校验用地布局的合理性、建设方案的可实施性。

三、注重基础研究

Q12.城市更新单元规划基础研究工作，与传统规划现状调研有什么区别？应强化哪些方面的工作？

与传统规划调研工作相比，城市更新单元规划基础研究突出全面梳理资源底数、系统分析现状问题、调查多元更新需求、研判更新重点难点的技术主线，分别形成空间资源潜力、存在问题和更新需求三张清单，同时梳理各层级规划要求、衔接各部门项目行动计划，综合研判更新重点和实施难点，为后续方案编制明确攻坚方向。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3章

Q13.在基础研究阶段，为何要开展权属调查？应当如何开展？

城市更新以存量空间为对象，土地和房屋权属状况直接影响更新实施的可行性、路径选择和利益平衡，因此要扎实做好权属调查工作。

权属调查宜以地籍调查、自然资源资产清查成果为基础，结合出让合同、划拨决定书、规划许可证、不动产登记等文件开展，重点梳理土地用途、权利类型、使用权人性质、剩余年期等情况，并分析权属结构对更新实施的影响。其中，储备土地、插花地、边角地及历史遗留问题地块的规模与分布应予重点关注；单元内重要节点宜结合前期工作基础，进一步开展建筑和房屋到户调查。

具体参见：《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.1.5条

Q14.在基础研究阶段，为何要开展存量建筑使用情况调研？具体内容是什么？

开展存量建筑使用情况调研目的是研判现状建筑存在的更新必要性和潜力，基于每个更新单元的特点和需求，存量建筑使用情况调研主要包括功能业态、建设年代、使用人群、建筑质量、风貌特征、标准与评级等内容；重要节点位置宜进一步梳理场地条件、屋顶空间利用、底层公区与公共界面等现状情况。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.1.6节

Q15.在基础研究阶段，城市更新单元现状资源利用绩效与价值分布应当如何分析？

城市更新面向存量空间，需摸清各类空间资源的利用效率和价值水平，判断哪些空间低效利用、产出不高或效益不佳，识别价值洼地和潜力区域，为空间潜力资源识别提供支撑。

开展资源利用绩效与价值分布分析，应依托各类专项工作成果，与产业、住建、商务等部门协同开展，一是排摸分析各类空间资源的利用效率、经济产出、社会效益等情况，总结单元资源利用绩效及其变化特征；二是在此基础上，调查更新单元及同类区域的土地、房地产交易数据，分类梳理各用途地价、房价、租金现状，分析价值分布格局，为识别更新潜力空间提供支撑。

具体参见：《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.1.7条

Q16.基础研究阶段，为何要开展地区活力研究？可以采用什么方式研究？

地区活力研究旨在排摸片区各类公共活动开展情况，包括标志性城市事件、传统节庆、主题活动、非物质文化遗产展示、市民日常活动及烟火场景等，体现城市在活动运营、品牌打造、文脉赓续等方面的软实力，支撑研判单元活力营造方面的问题与潜力。

开展地区活力分析，鼓励运用热力图、打卡数据、到访量、停留量等新型数据分析手段，梳理片区文博设施、文化艺术节、市集、水陆赛事、日咖夜酒、健身运动、市民生活及通勤等活动的时空分布、使用人群、使用效能等特点。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.1.8条。

Q17.在基础研究阶段，如何开展城市更新单元资源分析与问题研判？

在现状分析基础上，开展资源分析和问题研判，为重点难点研判奠定基础。资源分析包括空间资源和人文资源：空间资源通常包含已纳入城中村和旧住房成套改造的地块、各类低效用地用房、储而未供土地、其他未开发用地（边角地、夹心地、城市公地等）、其他可利用空间（小区闲置用房、可利用桥下空间、可利用屋顶空间等），宜梳理形成“空间资源潜力清单”和“空间资源潜力分布图”；人文资源通常包含地方记忆、非物质文化遗产、历史事件、历史风貌保护要素、节庆活动等。

问题研判重点围绕土地使用情况、资源利用绩效、交通出行、公共空间品质、公共设施服务水平、地区活力等方面，梳理形成“问题清单”和“现状问题分布图”。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.1.9条。

Q18.在基础研究阶段，需求调研应当如何开展？

需求调研由责任规划师牵头，“三师”团队联合开展。针对各类单元的不同特点，加强多元协商，对接居民、在地企业、产权人、属地政府等相关方，通过座谈访谈、问卷调查等方式开展深入调研，摸清更新发展诉求，找准关键问题，形成“更新需求清单”。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.2节

Q19.城市更新单元相关政策及工作要求梳理如何开展？

相关政策及工作要求梳理由责任评估师牵头，“三师”团队联合开展，并同步研究其与本单元的适配性。梳理内容主要包括：一是规划、土地、财税、资金等支持措施；二是规划编制、项目认定、土地供应、建设管理等环节的政策要求；三是各行业部门在更新单元范围内的项目计划安排。

具体参见：《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.3条

Q20.如何研判城市更新单元的重点难点？

重点难点研判在前期调查研究基础上，由责任规划师牵头，“三师”团队联合分析更新重点和难点，为后续工作提供聚焦方向。重点研判应统筹目标导向与问题导向，综合考量资源禀赋、区位条件、发展导向、更新意愿、更新需求和突出问题等因素，研判本单元重点更新任务。难点梳理应围绕更新重点，分析规划编制与实施推进中面临的关键制约因素，明确需要“三师联创”重点攻关的技术难点和政策堵点，提出方案编制和实施推进中需着力突破的方向。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.4节

Q21.基础研究阶段形成的核心成果是什么？

基础研究阶段形成的核心成果可概括为“三个清单、两张图”，覆盖资源排摸、问题研判和需求调研等关键内容。资源排摸方面，梳理已纳入城中村和旧住房成套改造的地块、各类低效用地用房、储而未供土地、其他未开发用地、其他可利用空间，形成“空间资源潜力清单”，并表达具体空间分布，形成“空间资源潜力分布图”；问题研判方面，重点围绕土地使用情况、资源利用绩效、交通出行、公共空间品质、公共设施服务水平、地区活力等方面，梳理形成“问题清单”，并表达具体空间分布，形成“现状问题分布图”；需求调研方面，对接居民、在地企业、产权人、属地政府等相关方，摸清多元主体更新发展诉求，形成“更新需求清单”。

具体参见《上海市城市更新单元规划编制技术指引（2026版）》第3.1.9条、第3.2条。

 

来源：上海规划资源