本着政策文件更好用、易操作的原则，市规划资源局近日发布《推进城市更新高质量发展  规划资源实施意见<问答手册（1.0版）>》，以问答形式重点阐述更新模式、更新单元、更新项目和“三师”联创重点内容，未来还将根据实际情况滚动迭代。

本手册共50组问答

将分4期发布

 

 “三师”联创

Q39.什么是“三师”联创机制？

答: “三师”联创机制是上海建立可持续城市更新模式，支持多领域专业力量和服务机构参与城市更新，助力培养城市规划、建设、治理等各类专业人才的重要举措。通过组建跨专业技术团队，重点发挥责任规划师、责任建筑师、责任评估师等专业力量在城市更新全流程中的技术支撑作用，通过前瞻性谋划、专业性策划、合理性评估、协助式审查、陪伴式服务，实现城市更新单元和更新项目的高品质规划和落地实施，推动城市更新工作高质量开展。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第一条

 

Q40.为什么要推行“三师”联创机制？

答: 城市更新工作制约因素多、统筹难度大，需要尊重规律、突出专业。同时在传统城市更新的规划建设工作中，各专业团队在横向上缺少衔接、纵向上较难贯通、难以形成综合性解决方案。为了推进城市更新工作高质量开展，让“三师”团队打通专业技术壁垒、各展所长、集成联创、形成合力，实现专业的人做专业的事，围绕更新单元开展规划统领、资源统筹、设计赋能，形成符合地区定位、面向市场的好方案好产品，实现“1+1+1＞3”的成效，探索建立“三师”联创机制。

 

Q41.为什么要迭代形成《关于深化“三师”联创工作机制推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》，主要深化了哪些方面？

答: 《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》指出要“培养城市规划、建设、治理等各类专业人才”，《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》明确要“支持多领域专业力量和服务机构参与城市更新”，十二届上海市委五次全会明确要“健全责任规划师、责任建筑师、责任评估师‘三师’联创机制”，均对专业技术力量支撑城市更新工作提出了更高的要求。同时，上海“三师”联创机制实施两年以来，取得社会广泛共识，在城市更新单元规划的编制过程中发挥了重要的作用，但作为一项全新的机制，还需要结合实践进一步深化完善。为贯彻落实新要求，紧扣实践经验和问题，更好的指导相关技术团队、更新意向主体和政府职能部门开展工作，开展本次文件迭代更新。

本次文件主要深化内容：通过明确职责和赋权赋能，进一步加强“三师”贯通全流程的技术支撑；通过建立协同工作机制、分阶段细化工作内容和要求，进一步加强多专业共融集成；通过加强各方工作组织和分段合同保障，进一步强化“三师”的工作保障；通过强调评价激励和能力建设，进一步促进技术团队转型提升。

 

Q42.哪些项目会用到“三师”联创机制？

答：“三师”联创机制主要适用于城市更新单元策划、规划、建设、实施监测的全过程，发挥专业技术团队对于城市更新的全流程统筹支撑作用。有条件的其它规划建设工作也可参照使用。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第二条

 

Q43.“三师”的主要工作职责是什么？

答：责任规划师在“三师”联创方案研究、城市更新单元规划编制等环节发挥主导作用，整合空间政策资源、衔接建设实施、提升城市功能和空间品质。

责任建筑师发挥设计赋能的重要作用，通过高水平方案整合相关专业设计，破解建设领域法规规范标准与城市更新需要不适配的问题，提升城市更新设计建设品质。

责任评估师综合资源、资产、资信、资金等要素，识别研判城市更新潜力空间，开展功能业态策划和综合价值评估，形成资源配置模式建议，综合平衡多元利益诉求，提高城市更新项目可行性。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第四条

 

Q44.“三师”团队在城市更新中具体参与哪些工作？

答：“三师”团队全流程参与城市更新单元工作。城市更新单元谋划计划阶段，衔接城市更新专项规划、国民经济和社会发展五年规划，落实近期实施规划要求，结合城市体检评估和单元实施监测，确定单元年度重点更新任务；城市更新单元规划编制阶段，通过工作策划、基础研究、专项研究、方案编制等环节，确定目标、制定蓝图、明确策略，形成城市更新单元规划成果；城市更新项目实施方案和控详规划编制阶段，对接市场建设运营需求，传导落实城市更新单元规划要求，协助研判更新诉求，指导城市更新项目实施方案和控详规划编制，把关技术成果；城市更新项目实施建设阶段，参与土地出让研判，可协助开展建设工程设计方案技术审查和工程建设项目规划资源竣工验收等工作，提升行政审批效能；城市更新项目实施监测阶段，跟踪实施效果，评价更新成效，总结更新问题，提出更新建议。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第五条至第九条

 

Q45.“三师”联创机制中的“联创”是如何体现的？

答：“三师”团队应在城市更新单元规划编制和实施的全过程开展联创工作。城市更新单元规划编制阶段，强调在工作之初开展工作策划，制定工作计划，明确各团队任务分工，建立定期例会、方案协商等协同工作机制，在基础研究、专项研究、方案编制等不同环节，明确了“三师”之间“合”与“分”的工作界面，即强调不同团队各有侧重开展专项研究和梳理，又强调发挥责任规划师的技术统筹作用，实现方案联创；在更新项目实施方案和控详规划编制、土地出让、规划许可、竣工验收等阶段，“三师”团队结合各自专业特点，协力提供技术把关意见。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第五条至第九条

 

Q46.在提升“三师”团队能力方面有哪些举措？

答：一是鼓励开展“三师”联创优秀团队和优秀案例评选。宜从人员配置合理性、工作实施科学性、工作组织时效性、工作成果完整性等方面对“三师”团队工作成效开展评价管理与激励。

二是鼓励通过业务培训、行业交流、技术创新等手段，推动规划、建筑、评估等专业技术团队加快转变职业定位、拓展知识储备、变革工作方法、开展创新探索，持续提升支撑高质量开展城市更新的能力水平。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第十一、十二条

 

Q47.“三师”联创中的责任规划师与传统规划师相比具有哪些更高的要求？

答：从事城市更新工作的规划师需要自我更新，才能顺应城市更新的要求。

职责定位方面，“三师”联创中的责任规划师应发挥技术统筹作用，成为城市更新单元规划谋划策划的领衔者、集成联创的统筹者、专业融合的协调者，其职责不止于传统规划师侧重于方案编制的范畴，更强调向主动谋划、全流程协同转变，推动城市更新工作的跨专业融合。

工作内容方面，城市更新单元规划对知识集成要求更高，责任规划师需要主动拓展知识边界、优化知识结构、创新工作方法，具备系统思维和多专业融合能力，以破解城市更新工作中的复杂矛盾。

 

Q48.“三师”联创中的责任建筑师与“建筑师负责制”中的建筑师有什么关系？

答：工作对象与服务范围方面，“三师”联创中的责任建筑师主要工作对象是城市更新单元，确保单元高品质全流程落地实现，并对法规规范标准不适配的情形开展论证，与“建筑师负责制”的建筑师属于两个范畴。

聘任主体方面，“三师”联创中的责任建筑师受区（管委会）规划资源部门或受委托的主体聘任。而“建筑师负责制”中的建筑师主要受建设工程项目主体聘任。

工作协同方面，鼓励“三师”责任建筑师与建设工程项目的建筑师在项目实施建设阶段充分衔接、协同创新。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第四条

《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系提升建筑工程品质指导意见的通知》国办函〔2019〕92号第三点第（一）条

 

Q49.“三师”联创中的责任评估师和估价师的差别是什么？

答：工作定位方面，责任评估师是“三师”联创机制中的专业创新角色，为城市更新单元提供技术服务。估价师则是指取得相应职业资格的专业技术人员，在资产交易、融资、处置等各类事项中提供估价服务。

工作内容方面，“三师”联创中的责任评估师要突破“单一价值评估”，从财务平衡向多元价值挖掘、从静态测算向动态模拟、从单地块评估向区域资源统筹进行转变，为潜力空间识别、功能业态策划、成本收益测算、资源配置策略等提供综合性技术支撑，体现出“全流程参与、多要素统筹”特点。估价师则主要聚焦土地、房地产等资产价值，依法依规出具评估报告。

 

Q50.文件要求“全流程伴随式服务”，具体如何保障经费？

答：针对“三师”全流程工作特点，本次指导意见提出根据工作内容、工作性质不同，明确“三师”工作包括规划编制工作与全流程伴随式服务工作。考虑“三师”团队的实际工作内容及工作难度，建议城市更新单元的规划编制工作按项目签订合同，全流程伴随式服务按服务期限和内容签订合同。合同约定支付工作经费涉及财政资金的，应当按照财政管理有关要求执行。

具体参见：《关于深化“三师”联创工作机制 推进城市更新高质量发展的指导意见（2025版）》第十条