花了几百万买房，付了房款，也搬进去住了，

产证没办，房子因为卖方其他债务纠纷被法院查封，

买房人的权益如何保护？

近日，上海市普陀区人民法院（以下简称普陀区人民法院）审结了一起案外人执行异议之诉案件。

案情回顾

贾某、张某夫妻二人来沪打拼多年。2021年，他们经中介介绍购买了杜某、肖某名下的一套房屋，总价420万元。合同签订后，贾某、张某按约支付了266万元，并实际入住，但杜某、肖某并未如期办理抵押涤除。

 

此后，贾某、张某虽多次通过中介催促卖方还清贷款、涤除抵押、办理过户，但卖方迟迟未予配合。2022年，该房屋因卖方其他债务纠纷被法院查封以及多次轮候查封。

贾某、张某先是提起案外人执行异议，被驳回后，诉至法院，请求排除对该房屋的强制执行、解除查封，并在本案及关联案件中表示愿意将剩余房款交付法院执行。

人民法院裁判

普陀区人民法院经审理认为，双方合同未明确约定支付余款与配合过户的先后顺序，购房人未付余款并非过户的前提条件，且约定的过户周期尚在合理范围内，不能归责为购房人自身原因。房屋已办理网签备案，购房人亦已将剩余价款交付法院执行，符合排除强制执行的条件。

综上，普陀区人民法院判决在相关执行案件中不得执行该房屋，并解除各案对该房屋的查封及轮候查封。

该判决现已生效。

法官说法

杜  娟

上海市普陀区人民法院执行裁判庭副庭长

买房人付了钱、住了房，房子却因卖方债务被法院查封，此类情形在二手房交易中并不少见。买房人的权益该如何保护？

一、买房人可依法提起案外人执行异议及执行异议之诉

根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条的规定，案外人对执行标的提出书面异议，理由成立的，法院应当裁定中止执行。与原判决、裁定无关的，案外人可以提起诉讼。

2025年7月新施行的《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》对买房人是否符合排除强制执行的不同情形的法定要件作出规定，买房人需根据卖房人系房地产开发企业还是其他主体、执行案件查封申请执行人的权利属性、买卖房屋的性质等对照检视是否符合相应要件，并依法提出案外人执行异议及执行异议之诉。

该司法解释第十四条规定，案外人在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部价款或已将剩余价款交付执行、已合法占有不动产、且非因自身原因未办理过户登记的，其民事权益足以排除一般金钱债权的强制执行。

本案中，贾某、张某在查封前已签订买卖合同、已支付大部分价款并将剩余价款交付法院执行、已合法占有房屋，且未过户并非其自身原因所致，符合上述全部条件，其物权期待权应当受到保护。

二、"非因买受人自身原因"的认定标准

该司法解释第十六条进一步规定，已办理买卖合同网签备案的，可以认定为"非因案外人自身原因"未办理过户。本案中，贾某、张某作为买方，已通过中介多次催告卖方配合过户，并办理了网签备案手续，积极履行了配合义务。而卖方拖延涤除抵押、又因自身债务致房屋被轮候查封，属于因拖延或自身债务导致无法过户的情况。因此未过户的风险不应由买受人承担。

三、不动产登记公示效力并非绝对优先

不动产登记具有公示效力，房屋登记在谁名下，对外即推定谁为权利人。但公示效力并非绝对优先。由于房屋交易自合同签订至完成产权过户有一定周期，登记权利与实质权利发生冲突，名实不符则会造成该类纠纷。司法裁判并非仅以登记外观作为唯一判断标准，也为无过错买房人留出救济通道。如其确符合司法解释要件，则可享有足以排除强制执行的民事权益，法院应当保护其实质权利。

当然，案外人寻求法律救济不仅耗费精力，还面临一定的诉讼风险，可能致“钱房两空”。所以，在二手房交易中，买房人交易时应保持审慎，尤其对房屋负担（如设定抵押、被司法查封等）的高度关注，尽量缩短交易周期，防止产权变更之前的房屋权利“背”上负担。

法条链接