机关各办公室、各居委会、社区各有关单位：

　　现将《万里街道关于加强住宅小区综合治理的实施方案》下发你们，请遵照执行。

　　特此通知。

　　万里街道办事处

　　2015年12月25日

万里街道关于加强住宅小区综合治理的实施方案

　　根据《普陀区贯彻落实〈上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015—2017）〉的实施意见》的通知要求，结合本街道实际，现就加强街道住宅小区综合治理提出以下实施办法：

　　一、指导思想

　　依据区委、区政府关于创新社会治理，加强基层建设的要求，以提升人民群众的居住满意度为最终目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，建立健全适应本街道住宅小区管理要求的综合治理工作机制，始终贯彻党建引领、服务为先、资源共享、共用共建的工作思路，严格坚持系统施策、综合治理，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为建设同心万里奠定坚实基础。

　　二、目标要求

　　至2017年：进一步理顺完善住宅小区管理体制机制，明确落实各职能部门和专业服务单位的工作职责；形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社区共治机制，业主自我管理能力和社区共治能力明显增强；初步建立“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制，推动物业服务社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高；基本解决住宅小区涉及民生的突出问题，居民居住生活环境质量明显改善。

　　三、主要任务

　　（一）不断调整完善住宅小区管理体制机制

　　1、落实职责分工

　　街道职能部门应依据《普陀区加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）重点工作任务分解表》和《万里街道住宅小区综合管理联席会议成员单位职责清单》，明确工作目标、主要任务和职责分工，以提高小区综合管理水平和人民群众居住满意度为工作目标，确保职能部门和专业单位工作职责进小区，形成具有与“创新社会治理，加强基层建设”相适应的住宅小区综合治理模式。

　　2、完善管理机制

　　（1）建立住宅小区综合管理联席会议制度

　　按照各司其职、整合资源的原则，建立“街镇、居民区”住宅小区综合管理联席会议制度，推进街道住宅小区管理工作。街道综合管理联席会议由街道办事处主要领导担任召集人，街道内设办公室和区职能部门派出机构为联席会议成员单位，主要负责研究解决辖区内住宅小区综合管理的具体问题，确保小区内部运作顺畅；街道联席会议下设办公室，办公室由分管领导任主任，社区管理办公室、社区自治办公室、社区平安办公室负责人担任副主任。居民区层面综合管理联席会议采用“1+4+X”模式，“1”为居民区党组织作为牵头召集单位，居民区党组织负责人担任召集人。“4”为社区民警、居民委员会、业主委员会、物业服务企业作为成员单位，“X”为对应实际问题所需承担职责的专业部门，强化居民区党组织的地位和作用，利用多位一体的模式，进一步推动住宅小区综合治理的良性互动。

　　（2）健全执法机制

　　推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展，将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，由街道牵头组织、由万里城管中队具体实施、由派出所提供执法保障，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤的方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协同配合，形成合力。

　　3、推进综合管理

　　（1）加强组织构建

　　按照“条块结合，以块为主，属地化管理”的原则，相关职能部门进行协同配合，坚持因地制宜和不断创新，通过住宅小区综合管理联席会议制度有效落实与实体化运行，完善住宅小区综合治理体制，将居民区作为网格工作点，推进网格化管理向住宅小区延伸，使网格化管理全面覆盖住宅小区管理范围，切实解决住宅小区内跨领域综合性、复杂性管理问题。

　　（2）用好配套资金

　　街道将依托区财政配套资金用于三年行动计划各项保障工作。专项用于住宅小区综合执法和应急处置，解决老旧小区的历史遗留和安全运行等问题，培育专业社会中介组织参与住宅小区管理事务。对于“六小工程”、无障碍设施、扶手等工程后续维修保养管理，可以向区房屋维修应急中心报修，确保功能完好、运行正常。加强专项培训，积极组织联席会议成员单位、居民委员会、业主委员会、房地办等相关部门和街道等相关人员参加物业管理公共实训和其他相关培训。

　　（3）完善人员配置

　　落实好街道住宅小区综合管理联席会议日常工作机构人员配置。结合辖区内住宅小区综合管理工作，包括业主大会、业主委员会的组建换届和日常运作、住宅小区综合执法、信息报送等，社区平安办、社区自治办、社区管理办、各专业执法单位要明确专人专岗，保证人员相对稳定，建立相关长效机制。

　　（4）信息报送制度

　　依托街道网格中心，房管办、城管中队、绿化市容所、市场监管所等职能部门和各居委会要履行信息报送职责，形成规范的信息报送模式，确保住宅小区综合管理中信息传递的畅通、快速、真实。

　　4、强化督查考核，优化管理水平

　　街道将依据《普陀区住宅小区综合治理工作考核办法》要求，推进本街道住宅小区综合治理三年行动计划落实，考核结果将作为评价相关部门和居民区党组织工作的重要内容，与奖惩绩效挂钩。对工作任务不落实、处置整改不力的单位和个人将实行问责。

　　（二）推动物业行业转型创新发展

　　1、加强行业监管力度

　　加强和改进对物业服务企业的资质管理和从业人员的资格管理，健全物业服务企业和小区经理信用档案计分管理，加大物业管理招投标工作管理力度。扶持若干家信誉好、专业化程度高、服务能力强的物业服务企业，发挥品牌示范带头作用。

　　2、引导协商确定收费标准

　　坚持市场化方向，进一步推动物业服务收费市场化运作，至2017年力争基本实现“售后房”小区物业服务收费市场化。在未达到市场正常收费水平前，继续实施政府扶持政策，进一步完善考核达标奖励补贴政策，通过评分和第三方测评等各类方式加强考核。逐步引导有条件的小区采用“酬金制”物业服务计费方式，推进业主大会和业主建立市场化消费理念，支持业主树立事先计划、账目公开、多退少补的物业服务消费理念，强化业主监督管理责任。坚持市场化方向，进一步根据“按质论价、质价相符”原则，促进收费公开透明，引导业主大会和物业服务企业协商确定物业服务费收取标准。

　　3、完善市场竞争机制

　　针对不同类型住宅小区，在现有包干制为主的情况下，积极推广酬金制，探索自行管理、职业经理人等多种物业服务模式，逐步完善市场竞争机制。在依据物业管理相关法规和合同约定的基础上，规范企业行为，提供优质物业服务，探索物业管理的增值服务新业态和多元发展新模式。

　　（三）强化居民自治和社区共治，提升住宅小区综合治理能力

　　1、发挥基层党组织的领导地位

　　突出居民区党组织在居民区联席会议的领导地位，建立居民区层面的住宅小区综合治理工作机制，以居民区党组织作为牵头召集部门，居民区党组织负责人为召集人，召集居民委员会、业主委员会、物业服务企业以及区职能部门派出机构，每两周一次召开居民区住宅小区综合管理联席会议，做好记录，形成小区矛盾早发现、共协调、快化解的工作机制，力争将矛盾化解在基层一线。

　　2、强化居民委员会在社区共治中的核心地位

　　强化居民委员会对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、监督、调解。由居民委员会把好人选关，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且具有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组、业主委员会、换届改选小组成员。在居民委员会和业主委员会中探索创新工作模式，探索在居民委员会设立物业环境专业委员会；在有条件的居民区，合法有序推进居民委员会和业主委员会成员交叉任职。

　　居民委员会应对已成立但未能依法有效履职的业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会加强指导。对于筹备组、换届改选小组中的业主代表不依法履行职责的，经街道责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。对于业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召集会议的，居民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理区域内予以公告。对于业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，经街道督促限期召开后逾期仍不召开的，居民委员会可以应业主要求，在街道的指导和监督下组织召开业主大会会议。对尚无条件成立业主大会和业主委员会的，由街道牵头、居民委员会加强指导，帮助业主完善自我管理。

　　3、建立健全自治新平台

　　以居民区为单位，借助手机、互联网络建立微信公众号、微信群或QQ群等新媒体网络，加强居民委员会、业主委员会、物业服务企业之间的沟通，形成信息沟通分享、问题咨询反馈和事件发现处置的住宅小区自治新机制。在此基础上，建立健全居民区联席会议、自治家园理事会等平台载体，激发居民自治活力。

　　4、规范业主委员会日常运作

　　房管办要会同社区自治办引导业主大会、业主委员会依照示范文本，修订住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违规违约行为的处置方式和相应责任；引导业主大会、业主委员会健全定期接待制度、工作记录制度、例会制度、信息公开制度、档案管理制度、印章管理制度、账目公布制度、年度工作报告制度、重大事项报告制度等制度，不断规范业主自我管理行为。对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业主委员会，由社区自治办和居民委员会重点关注、指导、监督，提升业主自我管理能力。

　　5、完善教育培训机制

　　房管办牵头就住宅小区中物业管理、业主委员会运作等实际情况对街道管理人员、居民委员会、业主委员会成员和物业服务企业从业人员，依托上级职能部门有针对性开展专业培训，提升物业行业管理人员的综合业务水平，帮助业主委员会提高自我管理能力，拓展物业从业人员在物业管理工作上的深度和广度。

　　社区平安办、社区管理办要会同绿化市容所、城管中队、派出所（消防治安）在区职能部门帮助下，结合各自工作特性就住宅小区综合管理中的职责，完善教育培训长效机制，制定并落实具体培训方案、计划，提升物业管理从业人员在绿化养护、特种设备维保、秩序安全维护、消防安全等方面的职业技能和专业素养。

　　6、规范文明居住行为

　　由街道文明办牵头，社区管理办、房管办、教育联合体等部门推进实施《上海市文明居住行为规范》，通过“大手牵小手”、“党员到居住地党组织报到”、“社区清洁日”等活动的举办，在全街道范围广泛宣传发动，营造氛围，积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，巩固文明城区创建成果，形成良好的社会风尚，提升住宅小区自治管理水平。

　　7、实施信用信息管理制度

　　实施业主（使用人）居住领域信用信息管理制度，各部门要将住宅小区内违法搭建建筑物、构筑物，擅自改变物业使用性质，损坏房屋承重结构，未按业主大会决定补建或者再次筹集专项维修资金，违反居住房屋租赁管理规定、被认定为“群租”等的违法违规行为，及时上报区业务主管部门，由上级主管部门按照职责分工分别录入上海市公共信用信息服务平台。

　　8、充分发挥人民调解作用

　　健全街道、居民区两级调解网络，深入小区开展人民调解工作，充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，居民委员会设立的人民调解委员会受理和调解下列物业管理纠纷：业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷；业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷；邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晾衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷；因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷；其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

　　街道将通过政府购买服务形式，依托社会专业力量，加强人民调解的职业化、专业化，提升调解成功率和被调解人的满意度，化解物业纠纷矛盾。

　　9、鼓励专业中介机构提供小区专业服务

　　发挥专业社会中介组织作用，积极鼓励律师事务所、会计师事务所、工程造价咨询服务机构、招投标服务专业代理公司等中介机构参与住宅小区事务管理，通过政府购买服务的方式，引导其参与业主委员会组建换届、物业选聘、小区改造、矛盾化解等专业事务，提供法律咨询、代理记账、工程造价咨询、代理招投标等专业服务。

　　（四）整合各方资源，解决住宅小区突出问题

　　1、推进住宅小区专项改造工程

　　（1）住宅小区综合整治修缮工程

　　会同区房管局按计划对未实施过修缮和改造以及需要进行二次修缮的公房和售后公房进行屋面及相关设施改造。在条件允许的前提下，按照“成熟一幢、改造一幢”的原则，加大非成套住宅改造的推进力度。

　　（2）住宅小区供水电设施改造

　　会同区发改委、区房管局、供电公司等部门做好老旧住宅小区供电设施改造方案和年度计划的编制、审核、上报工作，按计划推进2000年12月31日前竣工的老旧住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造，2017年底全面完成改造工作。继续积极推进2000年之前建造的住宅小区二次供水设施改造。

　　（3）住宅小区积水点改造

　　按“统筹兼顾、确保重点、先重后轻”的原则，在征得居民同意、资金落实的情况下，对因住宅小区管道问题造成积水的小区、里弄进行全覆盖的排水管网改造。对老旧住宅，因外围市政道路地势和市政管网标高较高引起的倒灌，街道配合区建管委分步实施市政排水管道等设施改造。对于汛期和台风季节的应急排水需求，由街道制定易积水地点应急排水抢险处置方案，将处置方案纳入街道汛期应急处置方案，落实相关资金，统一协调处理。

　　（4）住宅小区老旧电梯安全评估和改造更新

　　社区平安办和市场监管所牵头对住宅小区电梯运行情况排摸梳理，用3年时间完成住宅小区老旧电梯安全评估，督促物业服务企业建立健全住宅小区电梯使用日常管理、维护保养、安全评估、修理改造更新的长效机制。对接评估结论，根据市里出台的政策规定，推进住宅小区老旧电梯修理、改造、更新，规范操作流程、明确资金筹措的原则和渠道，争取在““十三五””期间基本解决使用年限超过15年的老旧电梯存在的安全风险问题。

　　（5）住宅小区老旧消防设施改造更新

　　社区平安办、万里派出所要加强住宅小区内消防安全管理，搞好小区内的消防安全宣传，引导居民自觉遵守消防管理要求，杜绝违规行为；加大对住宅小区内消防通道、疏散通道、消防设施完好率的监管力度，强化消防安全巡查，落实日常消防安全管理制度；重点改造、更新住宅小区老旧消防设施，整治住宅建筑消防通道堵塞、消防设施缺损等问题，确保消防设施完好有效、消防通道畅通，推进住宅小区消防安全整治三年行动计划落实。推进小区物防、技防设施建设提高治安防范水平。

　　2、加强物业服务应急处置

　　通过政府购买服务的方式，组建街道应急处置队伍。通过加强住宅小区物业专业技术培训，做好小区房屋应急维修工作。

　　3、加快解决历史遗留问题

　　根据市里出台的政策规定，按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则，会同区房管局推进早期商品住宅专项维修资金补建工作。对原以职工住宅立项的“售后房”小区公共设施维修资金不足部分，按初始筹集标准，由政府支持解决。在此基础上，将“售后房”小区维修资金三项归一，使售后房小区维修资金使用管理模式、再次筹集方式与商品房住宅小区并轨。

　　4、加大“群租”治理力度

　　将群租纳入网格化管理，完善日常排查投诉处理的发现机制，由平安办牵头，对排查发现、居民举报的“群租”现象加大综合治理力度。同时鼓励物业服务企业和社会专业机构积极开展代理经租试点，积极推广“无群租小区”挂牌，从源头上努力遏制“群租”现象蔓延。

　　5、努力缓解小区“停车难”

　　为缓解住宅小区停车难问题，对于已建成的住宅小区，由街道会同交警等部门协调住宅小区与周边共享停车资源，错时停车。鼓励住宅小区挖潜增建停车设施，试点探索有条件的住宅小区在公共部位实施机械式停车位改造。

　　6、加大绿化管理力度

　　绿化市容所对住宅小区绿化实施行业管理，负责居住区绿化工作的监督与指导，对老旧小区绿化面貌提升、住宅小区绿化改扩建、调整事宜做好相应规范化流程指导和审批工作。协助做好台风汛期季节住宅小区内大树倒伏应急抢险排险工作，协助解决住宅小区大树遮阳挡风等矛盾。城管中队对物业管理区域内损绿毁绿案件进行查处。

　　7、加大网格化管理力度

　　社区管理办会同街道网格中心要持续推进网格化管理进住宅小区工作，建好居民区网格工作点，进一步完善日常排查、投诉处理的发现机制，建立信息记录、任务派单、违规认定、督促整改、综合整治的处置机制，形成“发现-立案-受理-处置-督查-结案”的闭环机制。居民区建立由居民区书记、居委会主任、社区民警、卫生、治保、调解等居委会干部、小区治安协管、小区物业、志愿者等力量组成的联勤队伍，在居民区党总支领导下，定期定时巡查社区各类问题，通过区域共治、小区公约等方式及时劝阻，或通过居民区联席会议平台加以协商处置，构筑起顽症治理的第一道防线，对居民区层面难以解决的问题及时上报街道网格中心及网格工作站协调处置。

　　四、实施步骤

　　（一）工作启动阶段（2015下半年）。各责任部门按分工原则和目标任务，制定具体方案和操作办法，积极做好宣传引导工作，加强各层面培训，细化具体措施，全面启动相关工作。

　　（二）全面实施阶段（2016年至2017年上半年）。各责任部门和专业单位全面推进本区加强住宅小区综合治理相关工作，并在过程中加强监督指导和问责督办。

　　（三）总结评估阶段（2017年下半年）。总结三年行动计划的经验，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况。