对区十六届人大三次会议第005号代表建议的会办意见

区规土局:

侯跃忠代表提出的关于“桃浦镇农民老宅改造自建房补证”的建议收悉,经研究,现将会办意见函告如下:

一、基本情况

为加快城市化进程,更好地集约使用土地,改善农民居住环境,合理归并农民分散的宅基地,桃浦镇自1998年起相继在各村域范围开展老宅改造自建房建设。至2003年底共建成农民自建房64.3万平方米,共安置农户约2700户。农民自建房基地涉及桃浦镇槎浦村、真建村、金光村、春光村和李子园村5个自然行政村,共7幅土地占地总面积867亩,其中集体土地722亩,国有土地145亩。开发建设主体均为五个村的村级集体经济组织,所有房源全部用于各村农民安置,无对外销售现象。

由于所涉农民自建房基地建设未按规定办理相关前期审批手续,导致权证至今无法办理,引发房屋交易、户口迁移、子女入学、物业管理等各类矛盾和问题,群众强烈要求解决产证问题,甚至出现群体集访现象。为此,桃浦镇与区相关部门多次对该问题进行梳理并制定工作方案。但由于补证工作涉及控详规划调整、出让金标准确定及相关前置审批手续的补办等,涉及部门多,协调难度大,一直未能取得实质性进展。

二、存在的主要问题

(一)规划管理方面

金光村、春光村和李子园村农民自建房基地存在用地实际状况与控详规划不符的问题。具体包括:金光村金光花苑占用公共绿化用地和综合体育设施用地,春光村春光家园的控详规划尚未编制完成。李子园村李子园花苑西块占用教育科研用地、储备用地;万盛花苑占用部分规划道路;三千里花苑占用“高中用地”和公共绿地等。

(二)土地管理方面

所涉农民自建房基地大部分为集体土地,未办理征地手续,未缴纳土地出让金。由于所涉农民自建房建设至今时间跨度长达18年,房地产开发政策已有较大调整,房地产市场已发生深刻变化,按现有政策,初步匡算从土地征收到取得房地产权证,需补交的各种费用数额巨大,面临巨大的资金压力。

(三)建设管理方面

所涉农民自建房基地建设需补办从项目立项到竣工验收的各项建设管理审批手续,涉及市、区各建设项目行政审批部门。同时,由于政策和规范的调整,存在建筑现状与现行政策不符的现象,难以通过审批。

三、建议化解方案

(一)规划管理方面

针对建设现状与现有规划不符的情况,向市、区规土局申报进行相应规划调整,桃浦镇在镇域范围内就近平衡等面积被占用的不同性质的规划用地。针对控详规划尚在编制的已建成住宅,建议结合在编的桃浦智创城拓展区控制性详细规划,将已建成的金光花苑、三千里花苑等农民居住区规划为住宅用地,并赋予相应规划指标。针对设计规划道路红线范围内既存农民住宅,建议予以拆除。

(二)土地管理方面

1、土地出让方式

供地方式按照《上海市区县动迁安置房项目认定办法》(沪房管[2011]128号文)处置程序,先认定为动迁安置用房,办理土地储备手续,再补办规划用地批文后,按定向出让方式办理供地。先行上报符合控详规划的槎浦新家园、真建花苑、春光家园三个农民自建房小区,再上报经规划调整的金光花苑、三千里花苑等农民住宅基地。附:(桃浦镇农民老宅改造自建房补证工作申报程序)。

2、土地出让金

对于所涉历史遗留用地的出让金,由区、镇两级财政承担。由于出让金数额巨大,为缓解资金压力,希望在出让金的市、区分成上,上述7幅地块的土地出让金市得部分全额返还普陀区。建议按照2013年或2013年之前时点标准补地价,如按2013年土地基准地价8600元/平方米计算,测算的土地总价为55亿元,土地出让金总额为16.5亿元,建议区规土局和市规土局再作协调。

(三)建筑管理方面

根据桃浦镇农民老宅改造自建房实际建成状态,由测绘部门进行现场测绘,提供相关建设图纸,然后报区相关部门作意见认定,由原来的流程审批制改为集中认定制。

(四)其他方面

请普陀区发改委、市规划国土资源局等部门以被处罚单位(相关村属企业)作为建设主体,补办立项等相关批准文件及手续。请普陀区政府协调相关部门从解决历史遗留问题,维护农民利益的角度出发,将上述基地纳入本市历史遗留用地数据库,为办理建设工程规划许可证和房地产权证创造条件。桃浦镇政府及相关村(公司)做好相关资料的梳理和审批手续申报工作,承担相关税费。同时从实际情况出发,完善各老宅改造自建房基地的配套设施。

以上意见供你单位统一答复代表时参考。

 

上海市普陀区桃浦镇人民政府

2018年4月8日