幸福石泉 | 社区“脱胎换骨”的背后,原来有这样的“治理密码”

2020-12-30 13∶12 来源: 石泉街道

       石泉路街道80个小区中存在着不少建造年代久远的“迷你小区”和“袖珍小区”,这些小区基础设施配套差、物业收费标准低、社区资源统筹难,小区管理处于恶性循环的局面。

 

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      为解决“小小区”物业服务保障问题,石泉路街道认真践行“人民城市人民建,人民城市为人民”的重要理念,结合“三旧”换“三新”和“美丽家园”建设,精准补齐人居环境短板,着力提升物业管理能级,将房屋类型相同、品质相似、地域相近、管理区域较小的多个“小小区”合并为一个小区,通过扩大规模,降低物业管理成本,对小区进行有序管理,实现“面子”到“里子”的破茧蝶变。

       据了解,今年街道将19个“小小区”合并为7个新小区,目前已完成中山北路2165弄、2185弄小区,岚皋西路95弄、岚皋西路145弄、兰田新村1-12号、兰田新村13-26号、岚皋西路234弄等小区合并工作;完成铁路新村、宁强路100弄小区封闭管理工作;17个小区的业委会合并已全部完成,另有4个小区的封闭管理工作正在推进中。

       为给小区合并、业委会成立、物业费上调、维修资金续筹等工作注入内在动力,街道探索以“1+3+X”工作机制为引领,推进交叉任职,在小区物理合并前,先行完成小区业委会合并选聘优质物业公司,推进“三驾马车”同轴共转、社会与社区同频共振,进一步加强居民对工作的支持度和认可度。

       镇坪路81弄15—16号为商品房小区,共有16户居民。由于历史原因,小区未成立业委会,房屋修缮由开发商负责,房屋日常维修由中山物业托管。但目前开发商已退出修缮工作,小区物业管理纠纷问题日益凸显,成立业委会、使居民真正成为小区的主人是解决问题的根本方案。为此,街道积极回应居民群众的呼声,结合小区合并工作,严格按照法定程序,顺利完成镇坪路81弄和15—16号两个小区的业委会合并,为后续小区物理区域优化奠定基础。

       岚皋西路95弄、岚皋西路145弄、兰田新村1-12号、兰田新村13-26号、岚皋西路234弄原是兰凤居民区的五个独立小区,一墙之隔,互不往来。五个老小区都有各自的问题,空间小、住户少、管理成本高,除岚皋西路95弄外,其余四个小区均是开放式小区。随着时间推移,小区的许多基础设施与设备日渐老旧,停车位紧张、环境卫生差等问题相继出现。“没有门岗,外来人员、车辆可以随意进出。”居民陈阿姨是岚皋西路234弄的居民,她说之前小区环境差、人员杂,给包括她在内的许多居民造成了困扰。

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       为解决小区治理难题,街道按照“因地制宜、就近成片、便于管理”的原则决定将这五个小区合并为两个小区,进一步提升小区的整体环境。然而“一石激起千层浪”,一时间,部分居民抵触情绪爆发,对五个“小小区”之间的管理水平差异和资源共享的质疑,以及担忧物业管理费的调价、维修基金的存量落差等,为“小小区”的合并带来了阻力,“小小区”合并方案以“流产”告吹。

       面对这一瓶颈问题,兰凤居民区党总支坚持“两步走”的工作模式,一是对小区管理存在公共空间未有效规划等短板和小区停车难、管理松散等问题进行全面、系统性地梳理,形成问题清单,逐一对照制定解决方案;二是紧紧依靠全体党员发动群众,召集业委会、物业公司、居民代表等召开征询会、居民代表会议,通过“家里人”解决“家里事”。

       经过多次反复酝酿和商讨,终于打消了积压在居民心中的疑惑和顾虑,将原本五个小区合并为两个大小区,即:岚皋西路95弄、145弄合并更名为岚皋西路95弄、145弄小区,兰田新村1-12号、13-26号、岚皋西路234弄合并更名为兰田小区。

       石泉路街道老旧小区占比达90%,长期以来,老旧小区物业收费普遍较低,很多敞开式小区的物业收费仅0.18元/平方米/月。随着小区设施设备不断老化,维护维修成本日趋增大,许多物业管理举步维艰。面对这一困难,街道统筹居委会、业委会、物业等各方力量,就社区治理过程中存在的问题、难题进行多方会谈,积极与业主进行沟通。

       中山北路2185弄29号在并入太浜巷小区的第一步就遇到了困难,太浜巷小区业委会任期已满,29号楼原先没有业委会。为了让两个小区真正成为“一家人”,居委会工作人员挨家挨户上门讲解,征得两个小区居民的同意后重新选举,合并成立一个业委会,物业费也从原来的0.44元/平方米/月调整至0.8元/平方米/月。

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       一子落,满盘活。在该机制的运行下,不少难点卡点问题被逐一解决,物业费提价工作得以顺利推进,物业管理的能级也得到了一定的提升。通过重新调整小区内部车行道路,解决会车难题;统筹分配小区车位,缓解小区停车难;将公共道路纳入物业管理范围,进一步消除卫生死角和责任“盲区”。同时,依托“一网统管”的科技手段,进一步加强小区人员、车辆管理,对小区实施全天候、全时段、全方位管理,提升社区安全水平。截止目前,街道共有34个小区完成物业费上调,33个小区通过维修资金续筹方案,实现了物业质价“双提升”。

       实际上,在街道目前探索的19个“小小区”合并案例中,最难的一个合并涉及到4个小区、2个居委会、3个物业,管理难度不小。针对这个问题,街道也总结出了一套行之有效的方法,即:

       1.“法理”先行:指导推进业主大会合并,从小区规约上明确新的物业范围;

       2.“物理”跟进:借助住宅小区综合修缮工程,推进合并小区物理空间的改造合并,同步优化小区车行动线,统筹安排公共活动空间;

       3.“管理”提级:开展物业选聘,推进物业管理规模化、集约化,同步启动物业服务费调价和维修资金续筹,引导“质价相符”的物业关系,确保新合并小区的物业管理能级同步提升;

       4.“治理”赋能:用好“红色议事厅”平台,组织开展新合并小区命名征集工作,推进新合并小区居民之间形成新的“家园文化”,夯实治理基础。

       “‘小小区’合并整合了资源,从根本上解决物业管理区域不清、职责不清、小区公共资源紧缺的问题。”下一步,街道将继续以提升住宅小区运行安全水平、改善住宅小区公共管理秩序、促进住宅小区环境整洁为目标,形成可复制、可推广的管理经验,推动“小小区”合并走上“提升质量、居民满意、调整价格、质价相符”的良性运转轨道。