近期，普陀区各街镇正轰轰烈烈地开展老旧小区“美丽家园示范点”创建工作。此前，老旧小区存在不少痛点难点，业主自治和物业服务上“不作为”“脏乱差”“糊涂账”等顽疾深深困扰居民。为彻底解决这些难题，结合当下“三创”工作的开展，普陀区以创建老旧小区“美丽家园示范点”为契机，进一步推动《“满意物业”创建三年行动计划》实施。

管弄路252弄一、二街坊小区物业保安值守

创建“美丽家园示范点”，让居民更有幸福感

在本次老旧小区“美丽家园示范点”创建中，将以住宅小区为基本单元，在“建管并举”的理念下，完善小区综合治理机制，切实提高居民满意度。

“我们希望在提升小区硬件的同时，统筹、有序、持续推进小区软件建设。通过强化党建引领下的‘三驾马车’协同，提升物业服务能级，规范业委会运作，让居民们感受到更多宜居幸福感。”普陀区房管局物业管理科副科长、区商品房维修资金管理办公室主任朱霞介绍。

据悉，纳入“美丽家园示范点”创建范围的小区为2017年以来纳入旧住房综合修缮改造的小区；享受政府考核达标奖励的公房、售后公房小区以及2000年前的早期商品房小区。此外，普陀区计划在2020年内使不少于20%的老旧小区创建成为“美丽家园示范点”，由此以点带面，引领、带动全区老旧小区整体品质的提升。

此外，由于每个老旧小区情况各有不同，在推动老旧小区“美丽家园示范点”创建方案过程中，各街镇将结合小区修缮改造工作、物业能级提升计划，让居委会、业委会、物业服务企业共同参与制定符合本小区实际的方案。先征询后实施，可谓是“一小区一方案”。

在“一小区一方案”中，重点围绕物业费调价、维修资金续筹建立有效机制，破解长期以来困扰老旧小区管理的物业费偏低，习惯以公共收益补贴物业服务成本，以及因小区维修资金未建立有效“蓄水”机制，而导致小区公共设施设备无法正常维修的自治难题。在建立小区良性自治运作机制的同时，通过梳理小区基础资料、结合居民普遍反映，对小区出入口、绿化等硬件设施调整及停车管理方案、公共空间管理方案等进行可行性研究，进一步挖掘收益潜力，补足管理运作短板。

西部集团中山物业的物业服务公告

提出“六个一”要求，让物业服务能级大提升

在本次创建工作方案中，为了加强物业队伍建设，做到职责明确、能级提升，对物业服务企业提出了明确的要求。在日常工作中，对小区服务人员进行重组和培训，提高主观能动性，做实物业服务“六个一”，即立好一个门岗、亮好一块牌子、建好一个窗口、抓好一支队伍、管好一本账目、规范一套制度。

“立好一个门岗”，提升小区主要出入口门岗建设、规范门岗值守行为，明确上下班高峰时间段执行保安立岗值守时间。

“亮好一块牌子”，建立楼道保洁职责公示牌，公示每个楼道得保洁责任人、保洁频次及作业时间段、作业记录。

“建好一个窗口”，物业管理处严格执行周一至周日每日不少于8小时业务接待。接待人员做到“接待有记录，记录有落实”，避免居民重复跑，提高物业服务效率。

“抓好一支队伍”，强化小区经理责任制，明确项目管理职责到人，及时了解、解决业主得诉求，掌握项目各物业岗位得履职情况。

“管好一本账目”，要求物业服务企业应每月主动与业委会对账，每季度公布一次小区公共收益的收支情况，并接受业主监督。

“规范一套制度”，聚焦公共区域保洁、公共区域秩序维护、共用设施设备管养、窗口资料保管等方面，建立明确的岗位职责；强化“灾害性天气”物业服务企业值守制度。

目前，多个小区正在对标要求，有条不紊地推进物业管理机制提升。管弄路252弄一、二街坊是售后老公房小区，由西部集团下属的中山物业管理。小区物业已在保安室贴出门岗值守规范和楼道中张贴保洁记录表。“我们不但做好要求的内容，还让小区地下停车库进行了智能化管理更新和停车制度规范，让居民们更满意我们的服务。”小区物业经理王建壮兴奋地说。

沙田物业续聘通过及物业费调整

而在由民营企业沙田物业负责的大上海城市花园小区内，通过做到“建好窗口”“抓好队伍”“管好账目”等一系列要求，物业费调价和续聘工作也画上了圆满句号。“我们从一家暂时托管的物业走向正式接管小区服务，也正是我们及时向业主做好信息公开工作，保障业主的知情权、参与权。同时，将我们的服务内容跟上居民诉求”。沙田物业有限公司副总裁叶林介绍。

沙田物业处工作人员正接待居民

物业适者生存，创建考核更严格

物竞天择，适者生存。表现优秀的物业服务企业自然会赢得居民们的热爱，而表现不佳的物业将迎来淘汰。在本次老旧小区“美丽家园示范点”创建工作方案中，也将物业奖惩机制引入作为目标要求。

今后，在物业服务企业选聘中，居委会、业委会可参考“区物业服务企业信用信息预警”评价结果，优先聘请在绩效测评中评定为“绿色”、“黄色”的物业企业，终结服务不佳的物业服务企业。在合同签订过程中引入“履约评价条款”，对在合同履行过程中，物业服务企业未按合同约定配置相应管理人员、发生因挪用专项维修资金或小区公共收益被失信记分、行政处罚等情况得，业主大会有权提前解除合同。

而在小区安全、管理等重大事项上，普陀区房管局坚决守住底线，实行负面指标、一票否决的考核办法。比如小区电梯、消防等公用设施设备运行中存在重大安全隐患；小区业委会、物业存在涉黑涉恶涉乱事件、评比周期物业被行政处罚、失信记分、信用信息预警综合评定为“红色”；小区自治存在重大矛盾评比周期未化解；媒体曝光问题属实且评比周期中尚未解决的小区，将不予评定为“美丽家园示范点”。