关于建立住宅物业服务收费市场化价格机制有关问题的意见

各区县住房保障房屋管理局：

为促进物业管理行业健康发展，进一步提升物业服务水平，现根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《物业服务收费明码标价规定》（发改价格〔2004〕1428号）、《上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）》（沪府办〔2015〕13号）等有关规定，按照合理、公开、质价相符的原则，就建立本市住宅物业服务收费市场化价格机制，提出如下工作意见：

一、深化住宅物业管理招投标管理工作。市、区县房管部门指导建设单位、业主大会通过全市统一的物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务企业，在招标公告中明确物业服务标准、收费标准、物业服务合同年限、车辆停放管理和收费标准等内容，为物业服务企业测算物业服务成本，制定合理的投标方案提供相关依据。进一步加强评标专家队伍建设，对物业管理招投标评标专家进行定期培训，提高专家的筛选、甄别、优选能力。并通过推荐、自荐等方式，择优聘用在企业管理、财务管理、设施设备管理等物业管理相关业务方面具有一定专业和职业技能的人员担任评标专家，为建设单位和业主大会提供更好的服务。进一步完善评标规则，将投标的物业服务费报价与服务标准相关联，与投标价格相呼应，并将此作为评标重要依据，加快建立公开、公正、公平的市场竞争环境。

二、推动形成物业服务收费价格协商机制。按照“按质论价、质价相符”的原则，引导业主大会与物业服务企业根据小区建筑物和设施设备的实际情况、业主物业服务需求和物业服务成本变化等因素，协商确定物业服务标准和收费标准。对协商有困难的，鼓励双方委托社会中介机构进行评估，指导双方根据评估结果协商确定物业服务收费标准。

三、加快建立物业服务市场信息发布机制。支持行业协会在调查基础上，定期发布不同建筑类型、不同面积规模、不同区域位置、不同服务内容和标准的具有典型代表性的住宅小区的物业服务收费标准信息，以及项目经理、客服、保安、保洁和维修等各类物业管理工作岗位的人员薪酬信息，为业主和物业服务企业协商确定物业服务收费提供参考。鼓励第三方社会专业机构积极参与物业服务市场信息发布工作，进一步丰富市场信息的来源和类型。

四、落实物业服务收费事项公开制度。指导督促建设单位在售楼处醒目公示前期物业服务标准、收费标准和物业服务企业名称等，并将前期物业服务合同作为房屋预（销）售合同的附件，告知购房人物业服务相关信息。指导督促物业服务企业在物业管理区域内的显著位置或者收费地点，公布物业服务企业名称、服务内容及标准、计费方式、收费项目、收费标准和监督电话等内容，主动接受业主监督。

五、建立物业服务收费及相关事务的协商协调、指导监督和应急处置机制。针对本辖区“售后房”小区、保障性住房小区和未成立业委会的早期建设的商品房小区的实际情况，加大物业管理相关政策的宣传力度，逐步帮助业主树立物业服务收费质价相符的消费理念。通过物业服务考核达标奖励等多种途径，鼓励物业服务企业提高物业服务水平。建立物业管理应急处置机制，在业主自愿的前提下，帮助业主落实临时托管单位，积极指导业主开展选聘物业服务企业或者业主自行管理工作。

六、加大物业行业行政监管力度。各级房管部门要落实日常工作检查制度。发现物业服务企业存在违规行为的，要按照物业管理有关规定予以处理，并记入物业服务企业诚信档案。

上海市住房保障和房屋管理局

2015年9月25日