关于印发《上海市物业管理招投标管理办法》的通知

各区县住房保障房屋管理局、市物业管理事务中心：

为进一步完善和推行物业管理招投标制度，加强本市物业管理招投标活动的事中、事后监管工作，根据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）等相关规定，我局修订了《上海市物业管理招投标管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。

上海市住房保障和房屋管理局

2015年9月30日

第一章总则上海市物业管理招投标管理办法

第一条【目的和依据】

为规范物业管理招投标活动，保护物业管理招投标当事人的合法权益，促进物业管理市场公平竞争,根据《中华人民共和国招标投标法》、《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条【适用范围】

建设单位、业主大会通过招投标方式选聘物业服务企业和行政主管部门对招投标活动实施监督管理，使用本办法。

投标人少于3个或者住宅规模较小的，经批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第三条【主管部门分工】

上海市住房保障和房屋管理局(以下简称市房管局)对本市物业管理招投标活动实施监督管理，并建立本市统一的物业管理招投标信息管理系统（以下简称招投标平台),为选聘物业服务企业提供指导和服务。

区县房屋行政管理部门（以下简称区县房管局）负责所辖行政区域内以下物业管理招投标活动的监督管理职责：

（一）建设单位选聘物业服务企业的招标备案；

（二）业主大会采用招标方式选聘物业服务企业的招标备案；

（三）确定开标场地，安排开标、评标时间；

（四）物业管理项目的中标备案；

（五）批准建设单位协议选聘物业服务企业；

第二章一般规定

第四条【公开招标规定】

除建设单位、业主大会决定协议选聘或者继续聘用的外，住宅建设单位选聘物业服务企业或者业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招投标平台公开招标。

第五条【协议选聘情形】

符合以下情形之一的，可以采用协议方式选聘物业服务企业：

（一）建设规模小于5万平方米建筑面积的住宅物业管理项目；

（二）投标人少于3个的住宅物业管理项目；

（三）业主大会决定继续聘用原物业服务企业或者采用协议方式选聘物业服务企业的；

（四）非住宅建设单位采用协议方式选聘物业服务企业的。

第六条【建设单位变更物业服务企业的规定】

前期物业管理期间，业主大会尚未组建、物业管理区域内有下述情形之一、确需变更物业服务企业的，建设单位应当按照原物业服务合同的约定，制定选聘方案并向全体业主公告后，通过招投标平台另聘物业服务企业。

（一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的；

（二）物业服务企业提出解除合同；

（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行物业服务合同。

第七条【业主大会公开招标选聘物业服务企业的规范】

业主大会通过公开招标选聘物业服务企业前，业主委员会应当拟定选聘方案。选聘方案应当包括以下主要内容：

（一）拟选聘物业服务企业的资质、信用情况和管理实绩要求；

（二）物业服务内容和标准；

（三）与物业服务内容和标准相对应的物业服务收费标准及分项说明；

（四）物业服务费用结算方式；

（五）物业服务合同期限；

（六）招投标活动实施方案。

业主委员会可以经业主大会授权，委托专业机构拟定选聘方案，也可以自行拟定选聘方案。业主大会委托专业机构拟订选聘方案或者代理招标的，应当明确委托范围和权限。

选聘方案经业主大会会议表决通过后，业主委员会应当在物业管理区域内公告。

第三章招标

第八条【招标备案的申请】

建设单位应当通过招投标平台，向物业所在地的区县房管局公布的受理窗口提交以下材料，办理招标备案：

（一）《物业管理项目招标备案表》和《物业管理项目公开招标委托书暨承诺书》；

（二）招标公告及招标文件。

业主大会办理招标备案的，应当提交前款规定的材料和本办法第七条规定的业主大会通过的选聘方案。

第九条【招标公告、招标文件和评标标准的编制要求】

招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，编制物业管理项目的招标公告、招标文件。

招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

（二）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准、物业服务收费标准及分项说明、结算方式等；

（三）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

（四）评标标准和评标方法；

（五）招标活动方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（六）物业服务合同的签订说明；

（七）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

市房管局应当制定招标公告、招标文件、评标标准的示范文本，并在政府网站上公开。

第十条【招标代理机构的信息上报】

从事物业管理招标代理业务的企业法人和社会中介组织，应当遵守招投标法律、法规和政策规定，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录，其从业人员应当具备相应的物业管理专业经历，并通过招投标平台上报从事招投标代理业务的基础信息。

第十一条【招标备案办理】

区县房管局受理建设单位、业主大会招标备案申请后，应当在受理之日起5个工作日内完成招标备案；申请材料需要补充证明的，可以要求申请人在规定期限内补充材料；逾期未提交材料或者补充材料不符合要求的，退回受理的相关材料。

第十二条 【招标公告发布】

完成招标备案的物业管理项目，区县房管局应当在出具招标备案证明之日起的2个工作日内在招投标平台发布招标公告。

招标公告的公示时间自发布之日起不得少于5个工作日。

第四章投标

第十三条【招标文件获取】

符合招标公告设定申请条件的物业服务企业，可以在招标公告发布至投标申请截止期间，登陆招投标平台，获取招标文件和《物业管理项目投标报名单》申请投标。

第十四条【入围投标人的确定】

招标人应当预先设定入围投标人的人数。投标人数超过预先设定的入围投标人数的，招标人应当按招标文件载明的条件选定投标人入围投标。

入围投标人一经确定，招标人应当向所有投标人出具《入围通知书》或者《未入围通知书》后，并将相关资料报送区县房管局。

第十五条【投标文件编制】

投标文件应当对照招标文件载明事项，就招标人所提出的物业服务内容、服务标准、收费标准和物业管理实施方案等实质性要求和条件作出响应。

投标文件由商务标书和技术标书组成。

商务标书包括企业最新信用信息、投诉处置情况、拟派项目经理基本情况、企业年度财务盈亏情况、在管物业项目（包括保障性住房、老旧住宅物业）情况等内容。

技术标书包括物业服务费用收支预案，开办费预算方案和筹措意向，项目管理服务理念、分项服务目标、标准与承诺，服务人员配置和管理制度，物业服务早期介入和项目交接方案以及维修养护、清洁卫生、秩序维护、绿化养护等分项服务实施方案，项目突发事件应急预案，项目无偿、有偿服务方案以及与业主沟通的具体措施和需要招标方配合的建议和要求，对招标项目特性的实质性响应等内容。

第十六条【投标文件的送达】

投标人应当根据招标文件要求，将投标文件密封送达招标人或者其委托人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

未按招标文件要求送达的投标文件为无效投标文件，招投人或者其委托人应当拒收。

第五章开标、评标和中标

第十七条【评标委员会的组成】

评标委员会由招标人代表和评标专家组成，成员为5人或者以上单数，其中评标专家不得少于成员总数的三分之二。

招标人应当在开标前的3日内登录招投标平台，从物业管理评标专家库中随机抽取评标专家。

第十八条 【评标专家管理】

评标专家由市房管局选任。

市房管局定期组织评标专家进行有关法律法规、政策和业务培训，并组织人员对其评标工作进行日常考核。

评标专家有违规行为或者不称职行为的，市房管局可以取消其评标专家资格；被取消评标专家资格的人员，不得再参加任何物业管理项目的评标活动。

第十九条 【开标程序】

招标人应当在开标前验明投标人的证明资料，检查投标文件的密封情况，经确认无误后，当众开启，清点投标文件，

符合开标条件的，招标人当众宣布会场纪律和相关注意事项，当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。

招标人应当将投标文件按类别分为商务标文件和技术标文件，并对技术标文件进行隐名处理。

第二十条【评标会议】

评标过程应当保密。

评审投标文件时，商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式。评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审。

评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标进行评定，再对商务标进行评定。

技术标评定时，评标委员会应当根据招标文件载明的服务内容和标准，按照质价相符的要求，结合项目物业服务收费标准综合评审。

评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。

招标人应当做好现场答疑记录，并由评标专家签字。

第二十一条【中标人的确定】

评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。

评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人或者向招标人推荐不超过3名有排序的中标候选人。

评标委员会向招标人推荐中标候选人的，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

第二十二条【发出中标通知书】

招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，返还其投标书和投标保证金。

第二十三条【物业服务合同的签订】

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件、中标人的投标文件和现场答辩记录，通过招投标平台签订物业服务合同。

物业服务合同的标的、服务内容、收费标准、服务承诺、履行期限、规章制度等主要条款应当与招标文件、中标人的投标文件和现场答辩内容一致。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。

第二十四条【中标备案】

招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向物业所在地的区县房管局公布的受理窗口提交以下材料，办理中标备案并领取《中标备案证明》：

（一）评标委员会的评标报告；

（二）中标人的投标文件；

（三）中标通知书。

第二十五条【建设单位招投标工作完成时限】

建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：

（一）预售商品房项目(共有产权保障住房)应当在申请办理《商品房预售许可证》前完成；

（二）现售商品房项目(共有产权保障住房)应当在申请办理销售方案备案前完成；

（三）非出售的物业项目应当在交付使用前90日完成。

《中标备案证明》作为完成物业管理招投标工作的证明材料。

第六章其他

第二十六条【行政指导】

区县房管局应当按照下列要求对物业服务企业选聘活动进行指导：

（一）适时指导和帮助建设单位、业主大会和业主委员会及其编制招标文件或者拟订物业服务企业选聘方案；

（二）培育专业机构，为物业服务内容、服务标准和收费标准的制定提供咨询服务；

（三）掌握具体物业项目的物业服务企业选聘进度，预测分析物业服务企业选聘活动的整体情况。

第二十七条【监督管理】

市房管局应当对区县房管局招标备案、中标备案、核准协议选聘物业服务企业、督促当事人网签物业服务合同等物业服务企业选聘管理工作进行监督检查，并通报检查情况。

第二十八条【立卷归档】

区县房管局在完成招标备案、中标备案、核准协议选聘物业服务企业等工作后，应当将申请人提交的申请材料及招投标活动中产生的相关材料及时立卷归档。

内部审核流转资料及其它相关资料应当另行立卷，一并归档。

第二十九条【诚信信息】

招标人、投标人、招标代理机构及评标专家在招标投标活动中的相关诚信信息，纳入本市物业管理信用档案库。

本市建立物业管理招标投标信用制度。招标人、招标代理机构、投标人、评标委员会成员等当事人有违法行为的，市房管局应当予以通报或者依法做出行政处理。

第三十条【施行日期】

本办法自2016年1月1日起施行，有效期至2020年12月31日。原《关于印发〈上海市物业管理招投标管理办法〉的通知》（沪房管规范物〔2012〕27号）同时废止。

上海市住房保障和房屋管理局办公室

2015年9月30日印发