小区物业毫无预告的撤离，导致小区内管理一片混乱，业主之间因为抢占地下车位冲突不断，老旧大楼电梯更新阻碍重重……面临物业管理“一地鸡毛”，真如镇街道真光三小区居委会、业委会通过交叉任职，在物业换聘的特殊时期，凝聚各方力量，解决矛盾，化解危机，平稳过渡“动荡期”，赢得居民一片赞扬。万里街道凯旋华庭小区一段时期环境问题凸显、安全隐患频发、业主物业矛盾重重，新当选的业委会不回避不推诿，积极作为，从小问题入手，一件事接着一件事干，让小区面貌“焕然一新”。

　　桃浦镇樱花苑小区缓解停车难、长征镇玫瑰苑新老物业平稳交接、长寿路街道芙蓉花苑小区专项续筹电梯维修资金……类似这样的案例还有很多，而这一切群众急难愁盼问题的解决，都得益于本区开展的住宅小区物业纠纷矛盾化解试点工作。

　　记者了解到，通过聚焦住宅小区治理中的热点难点，从小区综合治理和满意物业创建两个维度，本区在区级、街镇、居村层面构建了三级物业纠纷矛盾调处机制，出台政策、工作、服务、执法四张清单。自2018年7月12日正式运行以来，三级物业纠纷矛盾调处机制共受理各类物业纠纷案件303件，调解成功235件。同时，探索建立了社会组织参与机制，目前已培育了12个调处型社会组织，通过购买服务方式，每个街道镇至少引入1家社会组织参与物业纠纷调处工作，实现了全覆盖。

　　2018年3月，普陀区开始承担全市住宅小区物业纠纷矛盾化解试点工作。本区结合大调研活动，针对当前住宅小区治理中存在的突出问题，梳理形成物业管理方面存在的5方面24类问题清单，并为此形成了试点工作的总体思路，即紧扣党建引领这根主线，提升居村党组织领导下的住宅小区治理能力；建立和完善各类议事规程，促进“三驾马车”协同有序运转；整合区、街镇各类行政力量和社会组织资源，形成多方参与的住宅小区综合治理工作格局。

　　不仅如此，为切实将物业纠纷矛盾化解的各项政策、制度和机制落实落细，本区坚持问题导向、需求导向、结果导向，紧盯物业纠纷矛盾产生的根源性问题，推动实施了“六个一批”专项行动——

　　推进一批居委会业委会交叉任职。把住“人选关”，强化居民区党组织和居委会的统领作用，为“三驾马车”协同运转提供坚强保证。据统计，全区10个街镇共有266个居村委会，712个住宅小区，在实有的630个业委会中已有451个业委会实现交叉任职，占业委会总数71.6%。其中，居委会委员兼任业委会成员的62个，居民区党组织成员兼任业委会成员的111个，居民区党员、楼组长、志愿者兼任业委会成员的278个。

　　集中化解一批物业突出疑难矛盾。结合2018年居村委会换届情况，全区共梳理出20个存在疑难复杂物业矛盾的住宅小区。通过啃“硬骨头”，切实化解一批群众反响强烈的矛盾纠纷，营造和谐的社会治理氛围。目前，在区、街镇、居村三级物业纠纷矛盾化解体系的推动下，已成功化解长征镇玫瑰苑物业交接等3件问题，1件问题已进入司法程序，其余16件问题正在推进化解中。

　　试点一批工程造价咨询和代理记账。管好“小区账”，牵住住宅小区综合治理的“牛鼻子”，通过对维修资金、公共收益、业委会工作经费三本账的代理记账，提高透明度，增强公信力。2018年，财政部门出台专项扶持政策，对本区内商品房小区给予为期1年的全额代理记账补贴。力争用三年时间，区内所有商品房小区实现代理记账全覆盖，引导业委会用好、管好小区维修基金、公共收益等“资金账”。目前，首批97个小区都已与第三方代理记账公司签订服务协议。其中，13个小区已出具首份代理记账报告。

　　推动一批物业维修基金的续筹。住宅小区维修基金是小区物业管理的“保底钱”，维修基金续筹工作是小区物业管理中的核心难点问题。在区房管局的支持下，全区各街镇积极探索实践，多策并举，积极开展维修基金续筹工作，主要形成4种模式：借助电梯等设备维修开展定项续筹，如长寿街道的德诚大厦、真如街道的真光三小区等；结合民生工程的实施推动续筹，如长征镇梅川六小区、万里街道的新村路1881、1901弄小区等；小微小区从筹集日常维修费用入手，续筹部分维修资金，如曹杨街道的泰富苑小区；利用公共收益建立日常补建机制。如桃浦镇在部分小区探索公共收益补充维修资金的形式，建立维修资金常态续筹机制。

　　提升一批物业企业服务能级。针对当前本区物业服务企业“小、多、散”的现状，以推动西部集团物业联盟建设为重点，努力培育物业管理服务“大品牌”。目前，西部集团已经制定方案，推动物业联盟建设，明确了主要任务和时间节点，通过制定服务标准、强化行业管理、完善考核机制、实现优胜劣汰，逐步形成布局合理、集约高效、服务专业、管理优良的物业服务体系。

　　实施一批物业服务达标考核。各街镇以住宅小区为对象开展考核，结合日常巡查和不定期抽查的情况实行“月考”，并根据 “优秀”“达标”“基本达标”“不达标”四类考核结果发放奖励；区房管局以物业企业为考核对象，采用半年度考核的模式，主要根据物业企业的信访投诉处置，第三方测评、维修资金及公共收益的规范使用等内容确定考核等次，并将长期处于管理不善的物业企业纳入预警信息进行公示，加强事中事后监管。

　　下一阶段，本区将始终坚持以党建引领这根主线贯穿始终，继续深化“六个一批”专项行动，一手抓硬件短板的补齐，加快实施社区规划，推进“美丽家园”建设；稳步推进老旧小区综合修缮；按照“三年启动、六年完成”的要求，推进55万平方米非成套房屋成套化改造；推进住宅小区非机动车车库标准化改造等，进一步强化硬件底板。一手抓治理能力的提升，在已经形成的工作基础上，结合试点实际，完善交叉任职、矛盾化解、代理记账等一批政策制度，形成一批具有借鉴意义的工作案例，强化一批社会组织有序参与、效果评价等机制建设，加强工作培训，在居委会、业委会、物业公司中培养一批懂法律、懂物业管理知识、善于开展群众工作的骨干力量，为住宅小区的和谐稳定奠定扎实的基础，进一步构建自治共治、德治法治“四治”融合的小区治理生动局面。