普陀:走出蝶变之痛

2020-12-18 16∶12 来源: 上海普陀

    

p1_b.jpg

      铜川路静宁路口往南100米,一家新楼盘的售楼处。门口的喷水池整日哗哗作响,高大的落地窗擦得铮亮,黑色制服的工作人员殷勤而不失专业,给人的感觉就是两个字:排场。

  而这种排场,在楼盘的广告语上更是被发挥到极致:“伟大的一平方公里”。地产企业这样定义自己在普陀区真如副中心这个占地一平方公里的商住项目。

  “伟大”二字用在一个楼盘上,实不免矫情。但仔细一想,也有“根据”。这个楼盘所在地的前身,是上海最大城中村——红旗村。上海曾把红旗村的整治作为全市重点的攻坚项目。直到2016年6月,红旗村比预计提前近200天完成了近600亩的土地征收,一共拆了近300万平方米的违法建筑,这才为后来大手笔建设商住项目腾出空间。这一场全市瞩目的城市更新,不可谓不“伟大”。

  普陀的过去5年,甚至10年,逃不过一个“拆”字。表面看拆的是房子,是经年累月形成的与城市新功能、新定位极不匹配的旧形态。但归根结底,普陀区“拆”的是自己。从拆解自己作为上海传统工业重地的旧身份开始,普陀要蝶变,要实现破旧立新,要在上海各区的你追我赶中找到自己的那条路,重新走到台前来。

  只是要完成这场“蝶变”,不免历经波折,承受痛苦。

  (一)

  今年“双十一”当天,普陀区长征镇宣布,由光彩市场转型建设的天地科技园一期开园,目标是吸引一批数字经济企业落户。

  互联网新经济的商业战场上,从不缺参与者。但天地科技园还是满怀后来居上的信心,一期3.1万平方米的办公区域已经正式对外招商;二期2.6万平方米的人才公寓和配套设施正在赶工,计划明年9月完成。

  光彩市场曾是中西部地区的企业和经营者在沪设立的特色产品窗口。类似这样的市场,普陀过去有100多个,做的基本是工业产品、小商品的批发和零售生意,名气享誉全国。

  丰富的市场群落和完整的工业生产销售体系,一度让普陀在上海“北四区”(普陀、原闸北、虹口、杨浦)里占据了优势的地位。在很多老普陀人眼里,普陀的格调是远远高于其他三个区的,不光因为它在当时的发展前景,还因为它拥有新中国成立以来第一批建设的、代表光荣的工人新村。

  2000年以后,“北四区”相继进入转型期。同样是老工业区,杨浦走了一条大学校区、科技园区、公共社区“三区联动”的路;普陀也面临大批工业企业尾大不掉,大量老工人新村改造在即,大量初级市场亟待转型的现实问题。历史包袱就像一节大挂车,一时间压得普陀动弹不得。想要把准方向盘,首先要左冲右突腾出空间。

  铜川路水产市场从2006年启动搬迁,前后历时10年;曹安市场从2009年开始搬迁,历时4年多;2015年红旗村拆违时,也是困难重重。有基层干部说:想干事,就能想出很多办法;不想干事,就会找出很多理由。还有一句话他没说出来——想干事,除了需要办法,还需要承受诸多可见和不可见的成本。

  曹杨路果品市场,曾是红旗村的标志性企业,占地194亩。拆除前夕,年交易水果仍占全上海交易量的60%以上。街道干部回忆,这些房子很多是层层转租的,人口庞杂。一听说市场要关停,小业主连门都不让进,群体性事件一触即发。铜川路水产市场10年间完成从规划搬迁到拆除,消耗了大量行政成本、社会成本,许多参与其中的干部都不忍回忆那段走在钢丝绳上的日子。

  这还不包括不可低估的机会成本。几年间,普陀区那么多低端市场拆除或是搬迁,市场腾退期间,土地没有产出,只有投入;未来是一张张规划图、效果图,蓝图要变成现实,产生实实在在的经济效益,需要时日,甚至可能是漫漫时日。

  但一个地区的发展如同逆水行舟,不进则退、慢进也是退,“漫漫时日”必须提速为“时不我待”。如今,到普陀各个地方走走,能明显看到一股“时不我待”的紧迫感。今年以来,阿里巴巴、360、京东、北京字节跳动等新经济企业先后在普陀安营扎寨。其中最快落地的360上海大安全总部暨华东区域总部,从政企双方第一次接洽,到项目签约,仅用了97天,也创下了360集团新设项目落地的最快纪录。

  一只茧要羽化成蝶,经历的过程往往是漫长而痛苦的。正如现在的普陀,正经历着一场艰难的、关键的自我重塑。可惜外界总是把所有目光给了蝶变后的绚烂,又有意无意地忽视那个挣扎重生的过程。

  (二)

  最近的一次采访中,普陀区领导透露了一则消息:刚从北京招商回来,谈了几个项目,基本都是马上要落户真如的。它们都是比较大的项目,对真如地区的发展肯定会产生非常深远的影响。

  谈及真如,除了古镇、羊肉、真如寺,还能想到什么?《上海市城市总体规划(1999-2020)》中曾明确,在上海市区的四个角打造四个城市副中心:徐家汇、江湾-五角场、浦东-花木、真如。当时真如被作为上海西北部重要的产城空间,甚至吸引超人李嘉诚以22亿底价拿下真如巨无霸地块。

  2006年,被真如政府寄予厚望的明星房企长江实业正式进入开发。当时规划中的“高尚领域”商住项目,不光有住宅、公寓、甲级写字楼、两幢酒店,还包括300米的“浦西第一高楼”。

  但此后的2年多时间,地块一直没有动工迹象。当时有一些地产业内专家分析,长江实业的做法实质可能是“囤地”。第一个进入区域开发,最后一个开盘。只等政府把周边商业配套做熟。

  与此同时,万达进了五角场,汤臣进了陆家嘴,区域商业迅速崛起,真如仿佛押错了宝,一等就是十多年。有老百姓直言。“人都搬走了,真如还是那副样子。”

  真如的蛰伏,当然也不完全受制于市场因素。位于普陀区东南角的西郊变电站,早在1958年承担了上海近一半的用电负荷。而到了2018年,西郊站在迎峰度夏期间的最高负荷仅占全市最高用电负荷的1/50。西郊站的功能明显转移,但普陀真如上空却一直被高压线占据着。很多开发商来考察过后,觉得这里地理位置不错,但高压线下很难开发,真如地区商业配套发展也因此变得无比缓慢。

  尽管错过了上一个十年,真如重新开跑,还是引来巨大的关注度。今年4月,真如四栋烂尾近20年的楼,用7吨炸药完成了爆破。爆破引发的有关真如副中心建设话题,一度冲上微博热搜。(下转第3版)

     (上接第1版)普遍的声音认为,轰然倒塌的不仅仅是房子,破与立之间,真如的“未来已来”。

  就在今年这个特别的年份,许多困扰真如发展的历史问题也相继有了答案。在真如的核心地段,捂了13年的高尚领域,和中海臻如府等地产项目相继高调入市。同时,建筑限高问题已经解决,高架线问题正在逐步解决。对于长期制约真如人口导入的武宁路改建工程,也计划在2022年迎来通车。

  在普陀的“十四五”规划中,真如则被定位为一张区域发展的“王牌”。普陀明确要持续强化真如作为长三角一体化核心承载区、城市副中心的中心职能。目前,整个真如也已经全面动起来了:中海正积极推进真如绿廊地下空间;“壹街区”项目也进入开发建设阶段,预计“十四五”末投入使用;真如副中心核心区域的“真如境”项目,预计2023年全面竣工开业;真如副中心的东门户、北门户正快速推进开发建设前期准备工作,预计“十四五”末全面建成投运。

  普陀人终于能够信心十足地说出那句:真如将会是上海西部最具活力和投资价值的版块。

  (三)

  年底,上海各个公园里,观景人流不断。普陀也有这么一块地,尚在建设中,已引来众人踏足。它是桃浦中央绿地,前身是上海著名的化工区,即将成为中心城区最大的开放式绿地。

  2017年上海市领导调研桃浦地区转型升级进展时称,桃浦是上海未来的亮点。桃浦产业结构必须脱胎换骨地调,要放在全市产业布局、城市布局中调。绿色、生态、人性化、高水平规划等,是桃浦调整发展的关键词。

  调整的过程,伴随着持续的阵痛。桃浦地区的企业成分复杂,其中三分之一是市属国有企业,三分之一是桃浦镇集体企业,还有三分之一是央企、外企和民企等。桃浦关停化工企业、收储土地时,触碰了诸多企业和员工的既得利益。一家热力公司在关停前2小时,商业谈判桌上,政府和企业还在艰苦地博弈。

  此后桃浦要拿出100万平方米土地建设中央绿地,又是一次咬紧牙关下决心。好不容易腾出的空间不搞建设搞绿化,且要投入大笔资金,对长期作为化工使用的土地进行生态综合修复,势必在一定阶段影响普陀的经济数据。要转型发展,普陀先要葆有足够的定力,并承受一定的压力。

  到今天,建设数年的中央绿地部分开放,人们对普陀壮士断腕般清除老化工底子、走绿色发展之路的理念也终于有了直观的理解。

  桃浦地区,外观焕新,内涵也在重塑。2019年底在桃浦智创城开园的中以(上海)创新园,是上海赋予普陀的一次重大机遇。上海计划以中以(上海)创新园作为中以两国国际创新合作的重要内容,为加快建设具有全球影响力的科技创新中心发挥重要作用。

  然而一场突如其来的全球疫情制约了外向型经济发展,中以双方的诸多项目推进,只能在线上完成。园区主要负责人多次向记者表示,中以(上海)创新园是科创前沿,“科创是需要投入的。”这意味着,普陀要想靠中以(上海)创新园带动经济社会大发展,还需假以时日。

  这两年,触底反弹的普陀区,进取意识极强。区里干部喊出“人靠谱(普)、事办妥(陀)”这一“谐音梗”口号,主动出击招商。

  招商引资,普陀当下优势明显:地处市中心城区,转型腾出的大量土地,都是未来谋求发展的稀缺资源。好马需配好鞍,大衣料子不能剪裁成短裤,所以选准和引进优质项目非常重要。

  早些年,途径普陀的地铁站点少得可怜。普陀甚至可能是中心城区拥有地铁最少的区域。如今,普陀已有4条地铁线路经过,7号、11号、13号线呈放射状,几乎覆盖整个普陀西北向。3号线为环状,拉近了普陀与各市中心地标距离,也客观上带动了普陀区地产发展。尤其值得一提的是,在上海2035规划中,新增的14号线、20号线、26号线,都经过普陀区,而且上海西站,也被确定为沪宁城际的中间站。

  普陀的城市功能愈加完善。“十三五”期间,普陀区大手笔解决二级旧里以下房屋的矛盾现状,大力度推进苏州河沿岸贯通工程。教育方面,普陀区一力促成华师大二附中在普陀建新校区,并计划引入曹杨二中教育集团、华师大附属学校集团、新梅陇教育集团、新普陀教育集团等,优化全域教育资源。养老方面,拥有较高老年人口比例的普陀区通过片区建设、家门口服务体系完善,塑造出一个个高便利度的宜居社区……

  牢牢抓住“人”这个关键点,普陀正在努力走一条“以人兴城”的路子。就在今年一连串的招商操作中,普陀的发展意图也得到落地实践:继续强化城区人居舒适度的普陀,果真吸引了不少亟需应用场景的互联网新经济巨头企业落户,还带来了大量年轻的创新型人才。

  今年国庆过后,中国第一座工人新村曹杨一村正式进入启动成套改造施工。曹杨一村的改造,不光是为了让老百姓住上好房子,更是在用创造历史的方式,铭记那段充满荣光的历史。恰如今天的普陀,主动打破自己,拿出气魄,拿出干劲,奋力破茧成蝶。