关于《普陀区梅川社区W060901单元控制性详细规划A12、A13、A14、A15街坊局部调整》（新曹杨地区）的起草说明

一、制定背景

《普陀区梅川社区W060901单元控制性详细规划A12、A13、A14、A15街坊（新曹杨地区）局部调整》（以下简称《局部调整》）涉及区域位于普陀区西南部苏州河沿岸，东至大渡河路、南至金沙江路、西至中环路、北至怒江北路，用地面积69公顷。外部条件及内部诉求共同为新曹杨地区的转型发展创造了良好契机，本次调整聚焦新曹杨地区的土地使用、建设规模、空间形象等，通过对现状和既有规划情况进行整体梳理评估及调整，优化公共服务设施、公共开放空间、交通慢行系统等，打造一个集科创源地、公共活动中心、生态绿心等于一体的综合性地区。

二、制定的必要性

“上海2035”总体规划提出建设卓越的全球城市，在“创新之城”目标指引下，激发创新活力，成为具有全球影响力的科技创新中心。新曹杨地区作为全市创新功能集聚区的重要组成部分，需要结合城市更新和工业用地转型，统筹各类创新空间，实现全方位的转型发展。

“十三五”期间，普陀区提出建设“创新科创驱动转型实践区、宜居宜创宜业生态区”和“1+4”重点地区，以科技创新能力的提升为抓手，打造上海科技金融产业集聚区，加速南翼滨河活力开放带的发展。新曹杨地区作为上海科技金融产业集聚区的重要组成部分，应充分利用后发优势，把握与长风生态商务区合作的重要契机，将本地区打造成为集聚区未来发展的重要空间载体和实践地。

在新的发展形势和要求下，新曹杨地区传统发展动力逐渐衰退，面临着部分产业能级和绩效偏低、产业发展动能不足等问题，亟待优化明确未来发展定位及空间布局。

三、决策的起草过程

2017年12月，启动新曹杨地区规划实施评估工作。2018年5月至8月，开展新曹杨地区国际方案征集，邀请了三家境外事务所进行城市设计竞赛。2019年6月，完成规划实施评估，取得市规划和自然资源局关于《局部调整》申请的回复，正式开展规划局部调整工作。2019年12月，完成《局部调整（初步方案）》，在书面征求市区相关单位意见建议基础上，修改形成《局部调整（草案）》。2020年4月，对《局部调整（草案）》进行规委会专题审议，并书面征求专家意见。2020年7月，取得上海市人民政府关于同意《局部调整》的批复。

四、决策的主要内容

1、功能定位

契合“具有全球影响力科创中心”发展目标，对标公共活动中心建设要求，通过前瞻性的产业定位、特色化的空间环境、高品质的服务配套和全方位的支撑体系，将新曹杨地区打造为以“互联网+”为主导功能，以“中环云集”为品牌定位，聚焦“创新引领，创意升华，双创融合”的新型科技商务社区。

2、土地使用

根据功能定位调整，新曹杨地区规划主要布局商业商办用地（18.99公顷）、教育科研设计用地（11.05公顷）、文化体育用地（0.6公顷）；面向就业人群及周边居民，布局三类住宅组团用地（5.77公顷）、基础教育设施用地（1.19公顷）、社区级公共服务设施用地（0.15公顷）；提升生态空间品质，布局公共绿地11.16公顷；较既有规划主要减少工业用地。

3、开发规模

新曹杨地区规划地上总建筑面积125.50万平方米，相比既有控规增加34.59万平方米，其中新建建筑面积97.78万平方米。总建筑面积中，商业商办建筑建筑面积67.94万平方米，教育科研设计建筑面积33.31万平方米，住宅组团建筑面积20.54万平方米。

4、建筑高度

在满足机场限高要求的前提下，高层建筑贴近金沙江路科技创新产业轴线和中环商贸发展轴进行布局，临近真北路轨交站点设置1处区域空间节点，建筑高度不超过90米，提升区域形象。

5、道路交通

加密支路网络及公共通道，道路间距由330米缩减至150米，规划全路网密度达到11.54km/km2，其中支路网密度达到7.9km/km2；结合轨道交通站点设置公交首末站；结合开发地块增加公共停车泊位。

6、公共服务设施

新增文化体育设施建筑面积1.2万平方米，社区级公共服务设施建筑面积0.34万平方米，小学建筑面积1.79万平方米。

7、公共开放空间

以西虬江-朝阳河为骨架形成“十字”景观轴线，结合“十字”轴线增加滨水集中绿地，形成新曹杨地区生态活力核；同时在街坊内部设置地块内部绿化,打造雨水花园和共享空间

8、慢行系统

通过公共通道、高架步道、地下通道等构建立体复合的步行网络；对安岳路、简阳路、雅砻江路、青衣江路等局部路段的贴线率进行控制，打造活力街道。

9、市政工程系统

保留芝巷变电站，对110KV怒江站方案进行调整，结合地块开发综合设置；增加公共厕所、环卫休息场所、环卫小压站等市政设施；保留现状220KV高压走廊，走廊控制宽度40米，控制范围内严格遵守相关规范要求。

10、地下空间

地下开发建议以两层为主，局部三层；各地块可根据实际需求增加地下空间开发层数，地下空间可建范围不超过地下一层。地下空间功能以商业和停车为主，其中商业建筑面积不超过12.45万平方米。