宜川路街道贯彻落实市、区加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)的实施意见

  为贯彻落实《上海市人民政府办公厅转发市建设管理委、市住房保障房屋管理局关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知》和《上海市普陀区人民政府办公室关于印发〈普陀区贯彻落实〈上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)〉的实施意见〉的通知》普府办(2015)58号,结合本街道实际,现就加强本街道住宅小区综合治理提出以下实施意见:

  一、指导思想

  围绕区委、区政府、街道党工委关于创新社会治理,加强基层建设的要求,全面贯彻落实普陀区加强住宅小区综合治理工作意见和三年行动计划,结合本街道工作特点,以提升人民群众的居住满意度为目标,以解决住宅小区中的突出问题为突破口,以落实主体责任和夯实基层基础为重点,建立健全适应本街道住宅小区管理要求的综合治理工作机制,始终贯彻党建引领、服务为先、资源共享、共用共建的工作思路,严格坚持系统施策、综合治理,努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局,为建设“宜居宜业新宜川”奠定坚实基础。

  二、目标要求

  力争至2017年:完善住宅小区管理体制机制,进一步明确落实各职能部门和专业服务单位的工作职责;形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社区共治机制,业主自我管理能力和社区共治能力明显增强;建立“质价相符、按质论价”的物业服务收费协商和监督机制,推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设,物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区涉及民生的突出问题,居民居住生活环境明显改善。

  三、主要任务

  (一)理顺体制机制,提高住宅小区综合管理水平

  1、根据职责清单落实职责分工

  为了切实加强本街道住宅小区综合管理工作,提高小区综合管理水平和人民群众居住满意度,街道办事处、各相关职能部门、中山物业等应依据《宜川路街道住宅小区综合管理联席会议成员单位职责清单》和《宜川路街道加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)重点工作任务分解表》,明确工作目标、主要任务和职责分工,确保职能部门和专业单位工作职责进小区,健全综合管理新机制,形成与本街道“创新社会治理,加强基层建设”相适应的住宅小区综合治理模式。

  2、层层分级,联动联勤,完善综合管理机制

  (1)建立三级住宅小区综合管理联席会议制度

  为各司其职、整合资源,建立“区、街镇、居民区”三级住宅小区综合管理联席会议制度,推进全区住宅小区管理工作。区级层面综合管理联席会议在区委、区政府的领导下,组织成员单位和专业部门研究协调住宅小区综合管理工作。街道层面综合管理联席会议由街道主要领导担任召集人,相关街道内设机构和区属职能部门派出机制为联席会议成员单位,主要负责研究解决辖区内住宅小区综合管理的具体问题,确保小区运作顺畅;街道联系会议下设办公室,办公室由分管领导任主任,社区管理办公室、社区自治办公室、社区平安办公室、宜川房管办负责人担任副主任。居民区层面综合管理联席会议采用“1+3+X”模式,“1”为居民区党组织作为牵头召集单位,“3”为居民委员会、业主委员会、物业服务企业作为成员单位,“X”为对应实际问题所需承担职责的部门,强化居民区党组织的地位和作用,利用多位一体的模式,进一步推动住宅小区综合治理的良性互动。

  (2)健全住宅小区综合执法机制

  拓展城市管理综合执法的范围内容,推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展,将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项,群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项,以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项,由街道牵头组织、由城管综合执法部门具体实施、由公安部门提供执法保障,逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤的方式,进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协同配合,形成合力。

  3、全面落实,保障有力,推进综合管理顺利进行

  (1)加强组织构建

  按照“条块结合,以块为主,属地化管理”的原则,相关职能部门进行协同配合,坚持因地制宜和不断创新,通过“区、街镇、居民区”三级住宅小区综合管理联席会议制度有效落实与实体化运行,完善住宅小区综合治理体制,推进实施网格化管理向住宅小区延伸,全面覆盖住宅小区管理范围,攻克住宅小区内跨领域综合性、复杂性管理问题。

  (2)落实资金保障

  为落实住宅小区综合治理三年行动计划所制定的各项目标,街道财政对于住宅小区综合治理工作应提供相应的配套资金保障。

  街道财政负责落实本街道专项经费,用于住宅小区综合执法,住宅小区应急处置,解决老旧小区的历史遗留问题和安全运行等问题,聘请专业社会中介组织参与住宅小区管理事务。

  区财政负责落实专项维保经费,用于“六小工程”、“两统一”工程、无障碍设施工程、扶手工程后续维修保养管理,由房屋维修应急中心统一受理报修,安排维修单位负责后续维修保养管理,确保功能完好、运行正常。

  区财政落实专项培训经费,主要用于联席会议相关成员单位组织的居民委员会、业主委员会、房管等相关部门和街镇等相关人员参加市物业管理公共实训基地培训及其他相关培训。

  (3)完善人员配置

  街道结合辖区内住宅小区综合管理工作,包括业主大会、业主委员会的组建换届和日常运作、住宅小区综合执法、信息报送等设立专人专岗,保证人员稳定,建立相关长效机制。

  (4)建立信息报送制度

  根据本区统一要求,结合本街道实际情况,明确本街道信息报送职责,按照规范的信息报送模式报送信息,确保本街道住宅小区综合管理中信息传递的畅通、快速、真实。

  4、坚持考核,强化督查,不断优化管理水平

  根据区住宅小区综合管理联席会议办公室制定的住宅小区综合治理考核体系和考核办法开展工作,推进落实本街道住宅小区综合治理三年行动计划以及相关考核工作,接受区监察局对我街道住宅小区综合管理工作的督查。

  (二)拓宽工作思路,推动物业行业转型创新发展

  1、加强行业监管,推进实施品牌战略

  协助区各职能部门和专业单位健全物业服务企业和小区经理信用档案计分管理。帮助信誉好、专业化程度高、服务能力强的物业服务企业,发挥品牌示范带头作用。

  2、实施政府扶持政策,引导协商确定收费标准

  引导有条件的小区采用“酬金制”物业服务计费方式,推进业主大会和业主建立市化消费理念,支持业主树立事先计划、账目公开、多退少补的物业服务消费理念,强化业主监督管理责任。坚持市场化方向,进一步根据“按质论价、质价相符”原则,促进收费公开透明,引导业主大会和物业服务企业协商确定物业服务费收取标准。

  根据全市统一部署要求,坚持市场化方向,进一步推动物业服务收费市场化运作,至2017年力争基本实现本区“售后房”小区物业服务收费市场化。在未达到市场正常收费水平前,继续加强本街道和居委会评分考核工作。

  3、完善市场竞争机制,拓展行业服务模式

  坚持分类施策,针对不同类型住宅小区,在现在包干制为主的情况下,积极推广酬金制,探索自行管理、职业经理人等多种服务模式,逐步完善市场竞争棉。在依据物业管理相关法规和合同约定的基础上,规范企业行为,提供优质物业服务,探索物业管理的增值服务新业态和多元发展新模式。

  (三)强化居民自治和社区共治,提升住宅小区综合治理能力

  1、突出居民区党组织在居民区联席会议的领导地位

  街道建立居民区层面的住宅小区综合治理工作机制,以居民区党组织作为牵头召集部门,召集居民委员会、业主委员会、物业服务企业以及区职能部门派出机构,定期召开居民住宅小区综合管理联席会议,做好记录,形成小区矛盾早发现、共协调、快化解的工作机制,力争将矛盾化解在基层一线。

  2、强化居民委员会在社区共治中的核心地位

  强化居民委员会对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、监督、调解。由居民委员会把好人选关,指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且具有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组、业主委员会、换届改选小组成员。在居民委员会和业主委员会中探索创新工作模式,探索在居民委员会设立物业环境专业委员会;有条件的居民区,合法有序推进居民委员会和业主委员会成员交叉任职。

  居民委员会应对已成立但未能依法有效履职的业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会加强指导。对于筹备组、换届改选小组中的业主代表不依法履行职责的,经街道责令限期改正后仍未履行职责的,居民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。对于业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内,无正当理由不召集会议的,居民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议,并在物业管理区域内予以公告。对于业主委员会不依法组织召开业主大会会议的,经街道督促限期召开后逾期仍不召开的,居民委员会可以应业主要求,在街道的指导和监督下组织召开业主大会会议。对尚无条件成立业主大会和业主委员会的,由街道牵头、居民委员会加强指导,帮助业主完善自我管理。

  3、建立健全自治新平台

  以居民区为单位,借助手机、互联网络建立微信公众号、微信群或QQ群等新媒体网络,加强居民委员会、业主委员会、物业服务企业之间的沟通,形成信息沟通分享、问题咨询反馈和事件发现处置的住宅小区自治新机制。在此基础上,逐渐探索从街道层面建立沟通网络,建立健全居民区联席会议、自治家园理事会等平台载体,激发居民自治活力。

  4、规范业主委员会日常运作

  区房管局会同街道引导业主大会、业主委员会依照示范文本,修订住宅小区相关管理规约和议事规则,规范业主物业使用行为,明确违规违约行为的处置方式和相应责任;引导业主大会、业主委员会健全定期接待制度、工作记录制度、信息公开制度、档案管理制度、例会制度、印章管理制度、账目公布制度、年度工作报告制度、重大事项报告制度等制度,不断规范业主自我管理行为。对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业主委员会,由街道、居民委员会重点关注、指导、监督,提升业主自我管理能力。

  5、参加教育培训,提高物业管理水平

  根据住宅小区中物业管理、业主委员会运作等实际工作情况,组织街道管理人员、房管办行政管理人员、居民委员会、业主委员会成员和物业服务企业从业人员,参加区房管局、区绿化市容局、区市场监督管理局、区公安分局、区消防支队等职能部门举办的专业培训,提升物业行业管理人员的综合业务水平,帮助业主委员会提高自我管理能力,拓展物业从业人员在物业管理工作上的深度和广度,提升物业管理从业人员在绿化养护、特种设备维保、秩序安全维护、消防安全等方面的职业技能和专业素养。

  6、规范物业使用和文明居住行为

  推进《上海市文明居住行为规范》的实施,加大宣传力度,引导居民自我约束、自我管理、自我完善,提升住宅小区自治管理水平。

  7、实施居住领域信用管理制度

  实施业主(使用人)居住领域信用信息管理制度,由区规土局、区城市管理行政执法局、区房管局按照职责分工,将住宅小区内违法搭建建筑物、构筑物,擅自改变物业作用性质,损坏房屋承重结构,未按业主大会决定补建或者再次筹集专项维修资金,违反居住房屋租赁管理规定、被认定为“群租”的违法违规行为录入上海市公共信用信息服务平台。

  8、充分发挥人民调解作用

  完善人民调解制度,健全街道、居民区两级调解网络,深入小区开展人民调解工作,充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用,居民委员会设立的人民调解委员会受理和调解下列物业管理纠纷:业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷;业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷;邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晾衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷;因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷;其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。

  街道试点通过政府购买服务形式,依托社会专业力量,加强人民调解的职业化、专业化,提升调解成功率和被调解人的满意度,化解物业纠纷矛盾。

  9、鼓励专业中介机制提供小区专业事务服务

  发挥专业社会中介组织作用,鼓励律师事务所、会计师事务所、工程造价咨询服务机构、招投村服务专业代理公司等中介机构参与住宅小区事务管理,通过政府购买服务的方式,引导其参与业主委员会组建换届、物业选聘、小区改造、矛盾化解等专业事务,提供法律咨询、代理记账、工程造价咨询、代理招投标等专业服务。

  (四)整合各方资源,解决住宅小区民生突出问题

  1、推进住宅小区综合整治修缮及设施设备专项改造工程

  (1)推进住宅小区综合整治修缮工程

  街道每年按区统筹计划对未实施过修缮和改造以及需要进行二次修缮的公房和售后公房进行屋面及相关设施改造。

  在条件允许的前提下,按照“成熟一幢、改造一幢”的原则,加大非成套住宅改造的推进力度。

  (2)推进住宅小区供电、供水设施改造

  根据区各相关部门的老旧住宅小区供电设施改造方案和年度计划,配合市北供电公司按计划推进2000年12月31前竣工的老旧住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造,2017年底全面完成改造工作。配合有关部门,继续积极推进2000年之前建造的住宅小区二次供水设施改造。

  (3)推进住宅小区积水点改造

  区房管局按“统筹兼顾、确保重点、先重后轻”的原则,在征得居民同意、资金落实的情况下,对因住宅小区管道问题造成积水的小区进行全覆盖的排水管网改造。对因住宅小区外围市政道路地势和市政管网标高较高引起的倒灌,由区建管委牵头分步实施市政排水管道等设施改造。对于汛期和台风季节的应急排水需求,由区建管委牵头,制定易积水小区应急排水抢险处置方案,将处置方案纳入区汛期应急处置方案,落实熟读资金,统一协调处理。

  (4)加快住宅小区老旧电梯安全评估和改造更新

  区市场监督管理局牵头对全区住宅小区电梯运行情况排摸梳理,用3年时间完成住宅小区老旧电梯安全评估,督促物业服务企业建立健全住宅小区电梯使用日常管理、维护保养、安全评估、修理改造更新的长效机制。对接评估结论,根据市里出台的政策规定,推进住宅小区老旧电梯修理、改造、更新,规范操作流程、明确资金筹措的原则和渠道,力争在““十三五””期间基本解决使用年限超过15年的老旧电梯存在的安全风险问题。

  (5)加快住宅小区老旧消防设施改造更新

  区公安分局(区消防支队、派出所)推进住宅小区消防安全整治三年行动计划,加强住宅小区内消防安全管理。进一步加强小区内的消防安全宣传,引导居民自觉遵守消防管理要求,杜绝违规行为;加大对住宅小区内消防通道、疏散通道、消防设施完好率的监管力度,强化消防安全巡查,落实日常消防安全管理制度;重点改造、更新住宅小区老旧消防设施,整治住宅建筑消防通道堵塞、消防设施缺损等问题,确保消防设施完好有效、消防通道畅通。

  2、加强物业服务应急处置

  加强区房屋维修应急中心建设,通过加强专业技术培训、招收专业人员、采购新型维修设备等形式,做好小区房屋应急维修工作,提升应急维修处置的专业水平和服务质量,确保“叫得应、修得好”。街道将探索通过政府购买服务的方式,组建辖区属地化应急处置队伍。

  3、加快解决维修资金历史遗留问题

  根据市里出台的政策规定,按照“业主出资为主、政府补贴为辅”的原则,区房管局将会同街道推进早期商品住宅专项维修资金补建工作。对原以职工住宅立项的“售后房”小区公共设施维修资金不足部分,按初始筹集标准,由政府支持解决。在此基础上,将“售后房”小区维修资金三项归一,使售后房小区维修资金使用管理模式、再次筹集方式与商品房住宅小区并轨。

  4、加大“群租”顽症综合治理力度

  依托建立的“出租房屋综合管理平台”,明确部门职责分工,推进网格化管理进住宅小区,进一步完善日常排查、投诉处理的发现机制,建立信息记录、任务派单、违规认定、督促整改、综合整治的处置机制,将“群租”综合治理工作纳入城市管理综合执法范畴,根据小区群租数的规模,分别由区群租整治办、街道牵头,对排查发现、居民举报的“群租”现象加大综合治理力度。同时鼓励物业服务企业和社会专业机制积极开展代理经租试点,积极推广“无群租小区”挂牌,从源头上努力遏制“群租”现象蔓延。

  5、努力缓解住宅小区“机动车停车难”

  区规土局将结合我区停车专项规划编制,制定实施缓解住宅小区停车难专项计划。对于已建成的住宅小区,街道将会同区交警支队等部门协调住宅小区与周边共享停车资源,错时停车。鼓励住宅小区挖潜增建停车设施,试点探索有条件的住宅小区在公共部位实施机械式停车位改造。

  6、加大住宅小区绿化管理力度

  区绿化市容局对住宅小区绿化实施行业管理,负责居住区绿化工作的监督与指导,对老旧小区绿化面貌提升、住宅小区绿化改扩建、调整事宜做好相应规范化流程指导和审批工作。协助做好台风汛期季节住宅小区内大树倒伏应急抢险排险工作,协助解决住宅小区大树遮阳挡风等矛盾。

  区城市管理行政执法局对物业管理区域内损绿毁绿案件进行查处。

  四、实施步骤

  (一)工作启动阶段(2015年)。街道各责任部门和专业单位按分工原则和目标任务,制定具体方案和操作方法,积极做好宣传引导工作,加强各层面培训。居委会研究本居民区内实施意见及步骤,细化具体措施,全面启动相关工作。

  (二)全面实施阶段(2015年下半年至2017年上半年)。各责任部门和专业单位全面推进本区加强住宅小区综合治理相关工作,并在过程中加强监督指导和问责督办。

  (三)总结评估阶段(2017年下半年)。总结三年行动计划的经验,验收各项既定工作任务,考核目标完成情况。

  附件:1、宜川路街道住宅小区综合管理联席会议成员单位职责清单

  2、宜川路街道加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)重点工作任务分解表



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