关于印发《普陀区区属国有不动产租赁公开进场招租管理办法》的通知

区各直接监管企业:

《普陀区区属国有不动产租赁公开进场招租管理办法》经区国资委主任办公会议审议通过,现印发给你们,请认真遵照执行。

 

 

上海市普陀区国有资产监督管理委员会


2019年4月9日

 

普陀区区属国有不动产租赁公开进场招租

管理办法

 

第一章 总则

第一条 为进一步规范区属国有企业不动产的租赁行为,提高国有资产使用效益和租赁工作的透明度,加强国有资产管理,根据《中华人民共和国企业国有资产法》、区委区政府《关于深化普陀区国资国企改革服务区域发展的实施意见》(普委〔2017〕105号)和《普陀区国资委直接出资监管企业不动产管理办法》(普国资委〔2017〕90号)等文件规定,结合国资系统企业实际,制定本办法。

第二条 本办法所称不动产租赁是指区属国有企业对其拥有产权或使用权或负责经营管理(因各种原因未办理产权证或未办理产权过户手续)的房产租赁行为,受区政府委托的公物仓房产租赁行为。

第三条 国有不动产公开招租应遵循公开、公正、公平的原则,统一通过上海联合产权交易所(以下简称“联交所”)公开发布招租信息,征集意向承租人,并根据联交所产权交易规则确定承租人和租金价格。

第四条 国有不动产公开招租工作由招租企业委托联交所统一组织办理,交易流程按照联交所有关规定执行。

第五条 区属国有不动产由区属国有企业产权单位或实际持有单位(以下统称“产权单位”)自主经营,不动产租赁收益纳入年度专项预算管理,规范使用租金收入。

第二章 进场条件

第六条 应当进场招租的国有不动产条件:

(一)权属清晰的产权房;

(二)实际持有的合法使用权房;

(三)其他适合进场招租的国有不动产。

上述不动产须经联交所合规性审核通过后,方可公开进场招租。

为进一步发挥市场配置资源的作用,促进国有资产收益的保值增值,积极鼓励各类不动产进场公开招租或公开征集意向承租方资源。

第三章 工作职责

第七条 区国资委为区属国有不动产租赁工作综合管理的职能部门,负责审核国有不动产免于公开招租事项、租赁收入专项预算管理等工作。对联交所每半年度报送的交易情况表和交易情况分析报告进行分析,并对相关企业的公开招租工作进行监督指导。

第八条 产权单位为国有不动产租赁的日常管理单位,负责拟租赁国有不动产的报批、招租方案拟定、租赁合同签订、租金收取及纳入年度预算管理规范使用等工作。

第九条 联交所为国有不动产公开招租工作的组织单位,具体负责指导进场招租的前期沟通、方案设计、市场推介、整合交易配套服务资源、组织交易、出具交易凭证,协助产权单位开展公开招租后的租赁管理和对承租户进行后评价等工作,并收取一定的服务费用。

第四章 实施程序

第十条 不动产首次公开招租前,产权单位应及时将不动产相关材料报联交所,由联交所对租赁资产的权属状况等进行审核确认后备案并录入联交所系统。企业可通过联交所阳光租赁平台提前半年发布预招租经营性物业相关信息,对未到期租赁资产进行预挂牌。

第十一条 产权单位在不动产原租赁合同到期前3-6个月内确定招租意向并与联交所对接,共同制定招租方案。首次进场招租前,产权单位需对出租不动产租赁价值进行评估,确定租金挂牌底价的定价区间。产权单位可委托具有房地产评估资质的评估机构进行评估,出具租金评估意见,对商务办公楼可采取分区域以点带面的方式进行整体评估。租金挂牌底价低于租金评估价格区间的,须经区国资委批准。对已通过进场交易的租赁资产,租赁期满后可不再进行租金评估,再次挂牌底价原则上不低于原租赁合同的平均年租金价格。

第十二条 在合法合规的前提下,产权单位可根据区域发展规划、产业发展导向和实际经营需要,对承租户资质、经营业态、行业类别设定及限制、产业及税收要求等内容合理设置承租条件,编制招租方案,以实现企业的招租目的,规避经营风险,优化调整业态,提升产业能级。招租方案须经区属国有企业董事会或类似权力机构决策同意。产权单位在联交所协助下设计挂牌方案,在挂牌申请书中落实相关交易条件,但不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。

第十三条 产权单位提供完整的不动产招租公告申请材料,租期在五年以上的还需提供经区国资委批准的《普陀区区属国有企业不动产租赁进场招租审批表》,通过联交所发布国有不动产公开招租公告。

第十四条 国有不动产公开招租公告应通过联交所网站或报刊等媒体公开发布,信息发布应当不少于5个工作日。招租公告应如实反应招租方案的主要内容,公告信息主要包括如下内容:

  (一)拟租赁不动产的现状、基本信息及周边环境;

  (二)招租方式;

  (三)租赁期限;

  (四)招租底价;

(五)租金支付方式及递增幅度;

  (六)意向承租人的资格、资质要求;

  (七)租赁不动产的承租条件、经营业态、行业类别设定及限制、产业及税收要求、承租人优先承租权设置等;

   (八)公示的起讫日期;

(九)不动产交付时间及方式;

(十)意向承租人须配合对其进行尽职调查的义务;

(十一)其他需要特别约定或公开公示的信息。

第十五条 意向承租人应在挂牌公告规定的时间内递交受让文件,并按公告要求交纳保证金。该保证金在成交后可转为不动产租赁的部分押金。

第十六条 挂牌结束后,若招租公告要求对意向承租人进行资格确认的,产权单位应会同联交所,要求意向承租人提供包括但不限于符合业态倾向的证明材料、个人或企业征信记录等有效承租信息,由产权单位对意向承租人进行资格审查后出具书面意见报联交所。

第十七条 经挂牌公开征集产生两个或两个以上意向承租人的,可通过网上公开竞价、竞争性谈判或综合评议的方式确定,具体按联交所交易规则及要求实施,原则上以网上公开竞价为主。为兼顾经济效益和社会效益,防范经营风险,产权单位也可采用竞争性谈判或综合评议方式确定意向承租人的,具体方案由产权单位集体决策报区国资委同意后实施。

经挂牌后只有一个意向承租人的,由该意向承租人按不低于挂牌价报价后成为承租人。

经挂牌后无意向承租人的:(1)延长招租公告发布期限,直至征集到意向承租人;(2)变更招租公告内容,包括调整承租人资质条件、承租条件或租金挂牌价等内容后再次挂牌。第二次挂牌租金底价可在原挂牌价基础上适当下浮10%。

两次挂牌后仍无意向承租人的,产权单位可通过场外自行组织竞价、比选等公开方式选择确定承租人,租金原则上不低于挂牌价。场外自行招租时间为一年。

第十八条 不动产进场招租的租赁期限原则上不超过三年(含三年)。通过进场招租确定的承租人,租赁期满后有续租意向的,应于合同期满前三个月内向产权单位提出书面申请。产权单位应对拟续租不动产租赁价值重新进行评估,制定不动产续租方案,报企业董事会或相关权力机构集体决策同意。经协商,原承租人不接受续租条件的,视为放弃续租,产权单位应按本办法重新招租。

第十九条 承租人和租赁价格确定后,联交所组织产权单位和承租人签订《物权交易成交确认书》和《房屋租赁合同》,确认交易价款支付,办理不动产交付手续。同时,产权单位应填写《普陀区区属国有企业不动产租赁进场招租结果备案表》,作为不动产进场招租工作存档资料,并于十五日内将相关信息在国资产权地理信息系统内予以更新。

第二十条 出于区域整体发展需要,涉及产权单位自营自用、近期拟销售处置、纳入旧改征收、用于街道民生需求、区域内行政事业单位租用、租税联动服务招商引资、商业综合体预招商项目、由金融监管机构颁发金融牌照的正规金融机构、知名(连锁)品牌且信用良好的优质承租户等各类情形,经企业董事会或类似权力机构决策同意后,填写《普陀区区属国有企业不动产免于公开招租审批表》,经区国资委综合审核确定后可免于公开招租。免于公开招租的国有不动产,应按本办法第十一条的规定确定租金价格。

第五章 监督检查

第二十一条 实行国有不动产租赁诚信信息采集登记制度,由联交所负责建立承租人信息库,产权单位负责在每个租赁项目合同期满后,填写《国有不动产租赁合同履行情况表,作为评价承租人以往业绩及社会信誉,参与其它项目交易资格审核的参考依据。本表应在租赁项目合同期满后的十五日内递交联交所。凡有违规经营、恶意拖欠租金等不良行为的意向承租人,产权单位取消其意向承租资格。

第二十二条 产权单位应当加强不动产租赁管理信息化建设,完善与国资产权地理信息系统及与联交所交易系统的对接,健全不动产租赁管理台账,按照合同约定强化履约管理和动态监管,保证不动产租赁合同正常履行。对擅自转租、转变经营业态、损害房屋结构、欠费及违法违规经营的承租人,应及时采取整顿、恢复、中止租赁等措施,保证国资安全。

各直接监管企业每年一月底前将本企业及下属企业上一年度不动产租赁情况汇总报告区国资委。企业监事会和纪检监察部门应当对企业不动产租赁工作进行监督。区国资委对各企业不动产租赁工作进行评估并将结果纳入当年度经营业绩考核。

第二十三条 区国资委负责对国有不动产租赁工作的指导、协调、监督和管理,对未按本办法规定进行公开租赁,场外交易、违规操作、越权审批、弄虚作假、隐瞒不报或截留、挪用、坐支国有不动产有偿使用收入的单位和直接责任人,按照《普陀区国资系统企业资产损失责任追究管理规定》(普国资委〔2013〕52号)等有关规定,作出相应处理。

第六章 附则

第二十四条 城镇集体企业参照本办法执行。外省市及境外的不动产租赁暂不纳入公开进场招租范围,应在各类审计中对不动产管理情况予以专项报告。

第二十五条 产权单位应根据本办法规定,制定本企业不动产租赁管理实施细则,明确管理权限和办理流程等事项。实施细则经区国资委备案后执行。

第二十六条 本办法由区国资委负责解释,自发布之日起实施,有效期三年。原《普陀区区属国有不动产租赁公开进场招租管理办法(试行)》废止。

附件:

1.区属国有不动产进场招租工作流程图

2.《普陀区区属国有企业不动产租赁进场招租审批表》

3.《普陀区区属国有企业不动产免于公开招租审批表》

4.《普陀区区属国有企业不动产租赁进场招租结果备案表》

 

 

 

 

 

 

附件一:

区属国有不动产进场招租工作流程图

 

 

上箭头: 通过竞争性谈判确定承租人上箭头: 通过综合评议确定承租人上箭头: 通过竞争性谈判确定承租人,上箭头: 通过综合评议确定承租人

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


上箭头: 通过网上竞价确定承租人

 

进行公开招租产权单位根据招租公告中明确的招租方式进行招租 

 

 

意向承租人资格确认产权单位应于5个工作日内提交《受让资格反馈函》进行资格确认。经资格确认通过的意向承租人应在挂牌公告规定的时间内交纳保证金 

 

 

发布招租公告联交所于招租申请资料审核通过后的2个工作日内发布招租信息,组织市场推介活动。信息发布不少于5个工作日 

 

 

现场实勘和资料审核联交所于收到资料的6个工作日内完成项目实地勘验和内部审核 

 

                                                     

 

 

 

 

意向承租人报名联交所接受意向承租人报名,审查报名资料,并将意向承租人有效信息提供给产权单位,由产权单位对其进行尽职调查 

 


 


附件二:

普陀区区属国有企业不动产租赁进场招租审批表

(租期在5年以上适用)

 

企业上报编号:                                  审批编号:

集团公司

进场招租不动产基本信息

产权单位

(或实际持有单位)

不动产地址

面积(㎡)

产权情况

有产证□

合法使用权房□

无产权或使用权□

其他

原租赁情况

承租人

业态

租金

    元/天/㎡,折合       万元/年

租期

年  月  日——    年  月  日

招租条件

拟引进业态

租期

年  月  日——    年  月  日

租金底价

    元/天/㎡,折合       万元/年

租金评估价格范围

其他承租条件

公司集体

决策情况

 

 

 

                 负责人签字:

                 单位(盖章):

区国资委

审核意见

 

                负责人签字:

                单位(盖章):

备注

填表人:                                          填报日期:

附件三:

普陀区区属国有企业不动产免于公开招租审批表

 

企业上报编号:                                  审批编号:

集团公司

免于公开

招租不动产

基本信息

产权单位

(或实际持有单位)

不动产地址

面积(㎡)

产权情况

有产证□

合法使用权房□

无产权或使用权□

其他

原租赁情况

承租人

业态

租金

    元/天/㎡,折合       万元/年

租期

年  月  日——    年  月  日

不宜公开

招租事由

公司集体

决策意见

 

 

 

                 负责人签字:

                 单位(盖章):

相关部门

审核意见

                

             负责人签字:

                 单位(盖章):

区国资委

审核意见

 

 

                负责人签字:

                单位(盖章):

备注

填表人:                                          填报日期:

附件四:

普陀区区属国有企业不动产租赁进场招租结果

备案表

 

招租公告编号:                                备案编号:

进场招租不动产基本信息

地址

面积(㎡)

产权单位

(或实际持有单位)

产权情况

有产证□

合法使用权房□

无产权或使用权□

其他

原租赁情况

承租人

业态

租金

  元/天/㎡,

折合     万元/年

租期

年  月  日——

  年    月  日

招租方式

网上公开竞价□       竞争性谈判□       综合评议□

招租结果

参与招租单位

租金底价

(网上公开竞价方式)

元/天/㎡,折合         万元/年

总计       万元

最终承租人

租赁价格

  元/天/㎡,折合       万元/年

租期

年  月  日——    年  月  日

引进业态

交易费用

合同签订日期

企业盖章

                                   盖章:

                                   日期:

备注

填表人:                                          填报日期: