关于印发《普陀区国资委直接出资监管企业不动产管理办法》的通知

区政府各相关委、办、局,各街道办事处、镇政府,各区国资委直接出资监管企业:

《普陀区国资委直接出资监管企业不动产管理办法》经区国资委主任办公会议审议通过,现印发给你们,请遵照执行。

特此通知。 

 

上海市普陀区国有资产监督管理委员会

上海市普陀区集体资产监督管理委员会


 2017年10月30日


普陀区国资委直接出资监管企业不动产管理办法

 

第一章 总则

    第一条 为加强普陀区国资委各直接出资监管企业 (以下简称“企业”)国有资产监督管理,促进企业持续健康发展,规范企业不动产管理行为,根据《企业国有资产法》(中华人民共和国主席令第5号)、《企业内部控制基本规范》(财会〔2008〕7号)、《关于推进国有企业土地集中管理的意见》(沪国资委监察〔2011〕354号)等法律法规及规章制度,结合企业的实际,制定本办法。

第二条  本办法所称不动产是企业拥有土地使用权证的土地,在建工程,拥有房屋权证、房地产权证的房屋和实际拥有的使用权房(包括房地产开发企业将开发的房产转为自用的房产或将开发的房产用于出租的投资性房地产、承租的直管公房、受托管理的相关经营性房产、公建配套商业网点及临时建筑等其他管理使用的房产)。不包括企业代行管理的公房、公租房、廉租房、经济适用房、动迁安置房源、具有房地产开发资质的企业存货房地产,相关房产由企业按照国家相关规定进行管理。

第三条  企业是不动产管理的责任主体,法定代表人是本企业不动产管理的第一责任人。企业要制定和完善相应的不动产管理制度,规范不动产决策、管理、监督等程序,对集团本部及下属企业(含划转企业、托管企业)不动产进行统一管理。各企业制定的不动产管理制度应报区国资委备案。

第四条 不动产的购建、出租、投资、担保、处置等属于不动产管理的重大事项,不动产管理具体包括实物管理、权证管理、合同管理、账务管理、资金管理、安全生产管理、门责制管理、信息化管理等方面。

第五条 企业要建立和完善不动产集中管理制度和流程,企业要设立相应的不动产管理部门,履行不动产管理职能。不动产管理要做到“三个集中”,即不动产权证管理、不动产重大事项管理、不动产收益管理集中到集团层面。

第六条  企业对不动产的管理实行集体决策,并应有相应的会议记录。不动产的购建、投资、担保、处置等行为,按照《普陀区区属国有企业重大财务事项分类分层管理实施意见(暂行)》(普国资委〔2016〕122号)规定,董事会(不设董事会的企业应经过总经理办公会等类似的权力机构审议,下同)进行决策后报区国资委审批、备案。对出租行为,由企业通过董事会、总经理办公会、评审委员会等决策机构进行集体决策,超过一定租赁年限、一定金额租金减免等重大出租事项,报区国资委审批、备案。

第七条 企业应按照“三个集中”的管理目标和要求,并根据《企业内部控制基本规范》,建立相应的决策和授权审批制度,不相容的职务相互分离,建立内部监督制约机制,做好风险控制工作,形成不动产决策、管理、监督等各项内控制度。

 

 

第二章 权证、账务管理

第八条 对尚未办理产权证或产权证的权利人应变更而未变更的不动产,企业应做好产权证的办理和权属的变更工作,进行规范的产权管理,做到产权清晰,防范产权纠纷和资产损失。

第九条 集团及下属企业不动产尚未办理产权证的,应办至权利人企业名下;集团下属企业名下的不动产,产权证应上交给集团统一保管。下属企业需要使用产权证时,到集团办理借用手续,并在规定的时间内归还。

第十条 对尚未入账的不动产,做好不动产实物登记,企业应按照《企业会计准则》相关规定对账外不动产进行资产确认并及时规范入账,保证企业会计信息的真实、准确、完整,将账外不动产及其收益及时纳入账内管理,防止国有资产流失和资产损失。

第十一条 账外不动产入账价值,根据不动产产权变更协议、股权投资协议、无偿划转文件、调拨单等有明确价值的,根据相关价值直接入账;无入账价值的,聘请资产评估公司对不动产进行资产评估,评估报告报区国资委备案后,根据评估价值入账。

第三章 不动产处置

第十二条 企业对不动产处置(主要指对外转让、置换、房屋征收、土地收储)报区国资委审批、备案后实施。不动产对外转让、置换的,实行处置行为审批程序,企业董事会对转让、置换行为形成董事会决议后报区国资委审批,经区国资委批复同意后,企业在中介机构备选库中聘请资产评估公司进行资产评估,评估报告报区国资委核准后实施。对列入房屋征收、土地收储范围内的不动产,按照本区、外区及外省市政府实施的进行分类管理。本区政府实施的实行备案程序,即对处置行为和补偿价格于补偿协议签订后一周内一并报区国资委事后备案。外区及外省市政府实施的,实行处置行为和补偿价格分步审批程序,企业接到房屋征收、土地收储通知后,企业董事会对房屋征收、土地收储行为形成董事会决议报区国资委审批。经区国资委批复同意后,对房屋征收、土地收储的不动产经房地产估价公司进行估价,并出具房地产估价报告,在估价报告的基础上与房屋征收、土地收储部门商定房屋征收、土地收储补偿款及补偿协议,达成共识后,企业董事会对商定的房屋征收、土地收储补偿款及补偿协议召开董事会进行决策,形成决议后报区国资委审批,区国资委审批同意后签订房屋征收、土地收储补偿协议。

第十三条 对不动产转让、置换等处置行为实行分级审批。企业处置单项不动产账面净值(指不动产账面原始价值减去已提累计折旧后的净额)500万元以上、未入账不动产单项资产预评估值2000万元以上的,经企业董事会或类似权力机构决策后,逐级报区国资委、区政府审批;其余不动产处置行为报区国资委审批。企业不动产对外转让应当遵循公开、公平、公正的原则,应当进入上海联合产权交易所等交易机构公开进行。涉及企业内部或特定用途的资产转让免于进场交易的,按照管理权限逐级报集团、区国资委、区政府审批。不动产对外转让进场交易按照《普陀区国资委关于规范普陀区国有及国有控股企业资产转让管理有关问题的通知》(普国资委〔2015〕21号)要求规范操作。

第十四条  在不动产的处置中,企业应维护国资合法权益,做好涉税事项的筹划,降低处置成本,并做好职工安置和租赁户的清退等工作,确保职工的稳定。

第十五条  不动产转让、房屋征收、土地收储等处置收入须纳入专项管理,处置资金按照协议约定及时收取,确保资金安全、规范使用。相关资金优先用于购置搬迁厂地、支付办理不动产产权证税费、发展主业提升企业核心竞争力、用于研发投入、提高企业生产工艺技术水平、在区重点区域购建不动产、解决企业历史遗留问题等。

第四章 不动产租赁

  第十六条 不动产租赁应符合区域发展规划及产业发展导向,不动产租赁业态要符合普陀区“科创驱动转型实践区、宜居宜创宜业生态区”建设目标,鼓励积极引入科技服务业、现代商贸业、金融服务业、专业服务业、文化服务业等先进业态,高端商务楼宇租赁应注重战略性新兴产业的培育和承租户税收落地,提升对区域经济贡献度。鼓励对现有不动产业态进行优化调整,优先用于科创中心、众创空间等建设。严禁引入存在治安、安全、食品安全隐患以及涉及金融风险、影响市容环境等行业和企业。对于易导致分割出租、密集居住的小公寓、小酒店等,必须严格禁止;对于各类非品牌连锁宾馆、酒店等,提高准入门槛,从严审批。

第十七条  企业应积极与街道镇进行需求对接、资源对接,大力支持社区民生和公益性事业,对适合用于片区综合服务中心、居委会用房、社区服务中心、幼托早教机构、养老院等民生公益事业的相关房源,应大力支持,优先保证,不断提升对区域社会民生贡献度,实现经济效益和社会效益的统一。

第十八条  企业的不动产租赁行为应严格遵守法律法规及《普陀区国资委关于进一步加强国资系统企业商业网点经营管理工作的通知》(普国资委〔2014〕171号)的相关规定,不动产租赁引入市场竞争机制,遵循公开、公平、公正的原则,对符合条件的全部公开进场竞租,提高企业资产运营效益,实现国有资产的保值增值。

第十九条  企业不动产租赁应当制定并使用由公司法律顾问审核并经公司董事会审定过的标准化、格式化租赁合同,切实有效地维护自身的合法权益,防范市场风险。租赁合同必须明确载明租赁期限和租金,不应事先设置续租的期限、租金等承诺。租赁合同中,必须对违反安全生产管理规定、不落实门责管理、违规转租群租、污染环境及扰民等违法违规行为约定追责解约条款。对合同中未涉及的或须另行约定的内容,以签订《补充合同》的形式予以明确。

第二十条 不动产租赁合同必须明确严禁转租条款。对于科创中心和众创空间建设等可能涉及转租、招商行为的租赁,经企业董事会集体决策后报区国资委备案,且租赁关系一律不得超过两级。

第二十一条  对不符合公开进场竞租条件及经区政府批准同意不进场竞租的不动产租赁实行统一的指导价制度。指导价由企业委托中介机构或者参照近3个月内的租赁市场行情进行编制,每半年调整一次。不动产租赁租金原则上不得低于指导价, 租赁合同中须有按递增比例逐年调整租金的约定,递增比例根据租赁市场行情、银行利率等因素确定。对租赁的房源因招商引资需要租税联动、用于服务社区民生事业、用于社会公益服务等特殊情况需要租金减免的,租金的减免须经企业集体决策并注明详细事由,减免金额超过合同租金20%以上的,须报区国资委备案后实施。

第二十二条 不动产的租赁期限原则上不超过3年(含3年)。对面积较大、一次性装饰改造投入较多、承租人短期内难以收回投资且未纳入城市改造范围的不动产,租赁期可适当延长。需要延长租期的,经企业董事会或类似权力机构决策后,租期为3至5年(不含3年,含5年)的,报区国资委事后备案;租期5至8年(不含5年,含8年)的,报区国资委事前审批。

本办法实施前已经出租且尚未到期的租赁房产,企业要逐一造册梳理,经实地察看后无安全隐患的不动产,允许维持原租约至租期届满,待原租约履行结束后,一律按本办法执行。

第二十三条  属于桃浦智创城、真如副中心、长风生态商务区等重点区域范围内的房屋、场地及其他已收储的场地租赁还应符合园区管委会或土地储备中心等相关部门的管理要求。

第二十四条 企业应当结合自身实际制定和完善本单位的租金收缴流程,明确各职能部门在租金收缴管理中的职责。对于出租不动产应建立租金台账,取得的不动产租金收入要及时入账,并规范账务处理和使用。

第五章 安全生产和门责制工作

第二十五条 企业及下属企业是安全生产的责任主体,要严格按照《上海市安全生产条例》的要求做好安全生产的管理工作。应建立专门的机构,配备专门人员,建立日常管理和定期检查相结合的制度,切实做好安全生产管理工作。租赁双方应当签订安全生产管理协议,明确双方对出租不动产的安全管理责任。

第二十六条 企业要落实安全管理工作,明确出租出借的商业网点和办公楼宇(包括园区)等经营性及自用办公房产不得用于危化物品储存,严禁“三合一”,并对自有房屋、租赁房屋定期开展安全巡查,确保经营性房屋资产的安全经营使用。对被鉴定为危险房屋、违法建筑或不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋等,严禁用于出租等经营性活动。

第二十七条  严禁将不动产出租给自然人,不得将不动产出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位。租赁方在未办妥各类与经营相关的报审(备)手续、取得相关资质前(包括但不限于环境影响评估、消防验收合格、食品药品经营许可、危化品经营许可、质量检验检疫等),不得提前开业。承租方从业人员必须持证上岗。

第二十八条 企业在不动产租赁期间,应加强租赁经营过程的监管,对发现承租户有违法违规情形的,租赁企业必须与承租人解除租赁合同,限期清退,由此造成的一切损失由相关租赁责任人承担。

第二十九条 企业应加强对出租不动产门责管理,开展定期检查,配合所在地区做好经营场所的环境整治工作。企业应当敦促承租方严格落实门前责任制,确保商铺管理规范,外立面、广告牌匾及门前区域干净整洁,无跨门营业、占道经营、乱堆乱放等现象。

第六章  信息化管理

第三十条  企业应结合企业信息化建设的目标要求,加快建立和使用不动产管理信息系统,将不动产管理制度内嵌到不动产管理信息系统,充分运用现代企业管理的新技术、新方法和新经验,用完善的制度来实现对不动产经营管理的规范,用现代科技手段来确保各项制度的贯彻落实,实现不动产的高效监管,达到不动产集中管理的目标和要求。

第三十一条  企业应落实专门部门,责成专人,将本集团不动产数据按照要求及时录入“国资产权地理信息系统”。要做好数据维护更新工作,各企业不动产发生增减变动及租赁信息发生变化时,要及时到“国资产权地理信息系统”进行相应数据更新,确保相关数据实时、准确、真实、完整,发挥信息对管理决策的支撑作用,实现对不动产全覆盖、信息化、动态化监管目标。

第七章 检查监督和问责

第三十二条  企业要从不动产管理队伍的建设与培养方面着手,加强对不动产管理人员的培训教育,组织好相关人员参加相关的业务培训和廉政风险防范教育,进一步提升不动产管理水平、廉政和防范风险的自觉意识。

第三十三条  企业要落实风险防控、廉政监督等工作,定期梳理风险防控要点,查找潜在风险点,结合风险分类与评级,提出风险防控措施,严格履行相应的决策程序,严禁未经相应决策程序批准擅自出租出借不动产。不动产管理中涉及 “三重一大”事项的,应按照相应规定执行。

第三十四条  定期开展不动产租赁管理的检查工作。区国资委视工作需要可对其企业开展不动产租赁情况专项检查;各企业应当每年至少组织一次针对不动产租赁管理的专项检查或审计。

第三十五条  企业应对原有的租赁合同进行全面梳理检查,合同文本中应特别载明有关租赁业态、租期的延续、合同的变更和解除、违反安全门责管理、转租、装修改扩建、追究肇事责任、依法解除租赁关系等条款的约定事项和处理办法。已签订合同中如有不规范、不完备情形的要及时签订补充合同,明确违约行为的责任追究,切实维护企业的合法权益。

第三十六条 企业要加强对不动产租赁过程的监管,对承租户进行跟踪管理,定期对租赁合同的履约情况开展全面检查,对承租人擅自转租等不履行或违反合同约定情况的,企业应采取措施及时制止,并追究相关人员违约责任,必要时按照合同条款依法解除租赁关系。对科创中心和众创空间等要加强管理,重点监督。

第三十七条 企业要完善对不动产的安全巡查制度,严格管控承租人对租赁的不动产开展装修、改造等行为。对需要行政管理部门审批的装修、改造行为,必须在办理完毕施工许可审批手续,并经企业同意后方可施工;对无需行政主管部门审批的装修、改造行为,承租人应对装修或改造的范围、标准、规模予以控制,装修、改造方案经企业书面同意后方可施工。对承租期间发生的违约行为应及时追究对方的违约责任,必要时应依法提前解除租赁关系。

第三十八条 企业内审机构应将不动产的实物管理、不动产处置收入的入账及使用、租金入账及使用、账务处理规范性、内部控制制度等相关制度建立健全及制度的执行情况作为内部审计工作的重要内容,内部审计机构应提出加强管理、确保资产安全完整的合理建议,并将审计报告报送董事会及区国资委。

第三十九条 企业监事会要加强对不动产管理的监督,对不动产管理情况作出评价,并纳入监事会年度工作报告。

第四十条  企业纪检监察部门要会同企业相关部门,对不动产管理情况进行检查,及时查处不动产管理中的违法违规行为,并上报上级纪委。

第四十一条 区国资委通过“普陀区国资产权地理信息系统”、财务决算审计、经济责任审计和专项审计检查等方式,对企业不动产管理情况进行监督。企业对于各类审计中涉及的不动产管理问题应及时予以整改,并将整改方案于收到审计报告后一个月内上报区国资委。

第四十二条 区国资委将对企业不动产管理情况加强检查问责,并纳入企业领导人员业绩考核范围。发生不履行或违反不动产管理相关规定并造成重大资产损失或恶劣影响等严重后果的,区国资委、企业按照《普陀区国资系统企业资产损失责任追究管理规定》(普国资委〔2013〕52号)的规定,追究相关人员的责任,依法依纪给予纪律处分和经济处罚、行政处理、禁入处理、依法移交司法机关等处罚。

第八章  附则

第四十三条  委托监管国有企业和城镇集体企业遵照执行。

第四十四条 本办法自发布之日起实行。

第四十五条 自本办法发布之日起,《普陀区国资委出资监管企业不动产管理暂行办法》(普国资委〔2012〕142号)、《普陀区国有企业不动产租赁管理办法(试行)》(普国资委〔2014〕34号)废止。

第四十六条 本办法由区国资委负责解释。