普陀区国资委关于印发《普陀区国有企业不动产租赁管理办法(试行)》的通知

各直接监管企业:

区国资委制定的《普陀区国有企业不动产租赁管理办法(试行)》已经区政府常务会议讨论通过。现印发给你们,请遵照执行。

特此通知。

普陀区国有企业不动产租赁管理办法(试行)

一、总  则

第一条为更好地履行国有资产出资人职责,进一步规范我区国有企业不动产租赁行为,提高资产运营效率和效益,根据《普陀区区属国有企业重大财务事项管理办法》(普国资委〔2011〕231号)、《普陀区国资系统企业资产损失责任追究管理规定》(普国资委〔2013〕52号)等相关规定,结合普陀区国有企业不动产租赁管理实际情况,特制定本管理办法。

第二条 本办法适用于区国资委直接监管的国有及国有控股企业(以下简称企业)。各企业应当参照本办法制定、完善相关实施细则,对下属子公司、托管单位、授权实施监管单位的不动产租赁行为进行统一管理。

第三条 本办法中所称不动产是企业所实际拥有、可用于租赁经营的具有房地产权或使用权的房屋、场地以及临时建筑。

第四条不动产的租赁管理主要包括但不限于业态管理、合同管理、租金管理、安全生产管理、门责管理。

第五条不动产租赁应当遵循以下原则:

(一)产业导向,品牌优先原则——要按照建设上海西部新兴商贸科技区的产业发展导向,整体规划,调整业态,以品牌提升市场竞争力;

(二)分层分类,集体决策原则——要按照权属、规模、收益等要素对不动产进行分级管理,一定规模或涉及金额巨大的租赁事项须经集体决策;

(三)资源整合,集中管理原则——要加强对各级子公司的资产管理,实现不动产的权证管理、租赁管理和租赁收益管理向直接监管企业集中;

(四)风险防控,优化收益原则——要完善内控机制,在控制风险的基础上,提高租赁收益,实现国有资产的保值增值。

二、产业导向

第六条不动产的租赁业态应当符合商贸科技区建设的产业发展导向,应优先布局民生保障和公共服务事业,结合不动产所在区域实际,引入多元化的投资模式,积极寻找战略合作伙伴,以品牌、连锁经营模式整体规划,成片开发,逐步优化区域整体业态,提升不动产的租赁收益和经营能级。其中,沿街商业网点租赁的用途应符合所在直接监管企业的产业(或主业)发展规划要求。

第七条支持和鼓励企业优先引入以下业态:

(一)先进商贸企业(如电子商务、国际采购、国际贸易企业等);

(二)特色品牌商贸企业(如老字号品牌企业、中高端品牌连锁百货、专卖店等);

(三)具有功能性服务企业(如证券期货、网络支付、法律咨询、会计审计、拍卖行等);

(四)具有高附加值的文化创意企业(如出版发行、动漫游戏、广告会展、专业化设计、新媒体、文化演艺等);

(五)高新技术企业(如生物医药、新材料、智能信息技术、软件开发等);

(六)具有社会公益性质的企业和机构(如养老院、助残服务中心、幼托早教机构、社区便民服务中心等),社区小型物业应当优先用于民生保障和社会公益事业;

(七)具有市级以上的优质品牌、形成全国连锁经营企业、具备战略投资者实力的业态,应优先引入。

第八条严格限制引进以下业态,属特殊情况有必要引进的,须经企业董事会决策报区国资委备案后方可实施:

(一)涉及危化品生产、经营、储存的企业(如化工、液化气、汽油、柴油、油漆以及各类有毒有害物质等);

(二)涉及有“三废”排放,严重污染环境以及高能耗生产、经营的企业(如浇铸、热处理、热加工、印染等);

(三)涉及影响市容环境的行业(如农贸市场、废品回收站、机动车及非机动车维修、建材加工等);

(四)涉及社会治安隐患的行业(如会所、舞厅、浴室、游戏机房、KTV、网吧、足浴店等);

(五)涉及食品卫生隐患的行业(如屠宰场、盒饭加工、熟食加工、小饮食店等)。

第九条本办法颁布实施日之前发生的租赁行为,如有与第八条规定不相符的,应当尽早终止合同,调整业态。如短期内确实难以调整的,待合同期满不再续租。

三、租赁管理

第十条不动产的租赁原则上按照权属关系由所属单位自行管理。经营面积超过500㎡,或年租金100万元以上,或场地超过2亩的,原则上应由区国资委直接监管企业直接管理。

同一单体建筑或同一场地,拆分租赁给同一客户,应按照累计后的面积或租金额进行管理。

第十一条商业办公用房、商业网点、土地等不动产(包括下属公司的同类不动产)凡租期在3年以上6年以下的租赁行为,均须经企业董事会或类似权力机构集体决策后实施,并报区国资委备案;租期在6年(含6年)以上的租赁行为需经企业董事会或类似权力机构集体决策报区国资委审批同意后实施。

闲置厂房(园区)等不动产(包括下属公司的同类不动产)凡租期在5年以上10年以下的租赁行为需经企业董事会或类似权力机构集体决策后实施,并报区国资委备案;租期在10年(含10年)以上的出租行为需经企业董事会或类似权力机构集体决策报区国资委审批同意后实施。

上述事项中,如有商业办公用房和商业网点面积大于500㎡,且租期在10年(含10年)以上的租赁行为,以及闲置厂房(园区)占地面积大于2亩,且租期在12年(含12年)以上的租赁行为,应当按照重大事项处置流程,由企业董事会或类似权力机构集体决策报区委、区政府同意后,由国资委对申报企业进行批复,企业董事会或类似权力机构作出相关决议,并组织实施。

临时建筑租赁期限一般不超过2年。

本办法实施前已经出租的且租赁期尚未届满的不动产,允许维持原租约至租期届满,原租约履行结束后,一律按本办法执行。

第十二条不动产租赁过程中,应当充分考虑不动产权属所在街道、镇的意见。同等条件下,不动产权属所在街道、镇具有优先承租权。属“一河五区”范围内的房屋、场地及其他已收储的场地租赁还应符合园区管委会或土地储备中心等相关部门的管理要求。

第十三条区国资委经营管理科负责受理国有企业不动产租赁行为的备案审批。不动产租赁备案审批材料须包含企业集体决策的记录、租赁合同、与从事经营内容相关的证照等相关资料的复印件。其中,企业集体决策的内容必须体现租期、租金、业态、客户等关键要素的真实信息,全体与会决策成员签名,未与会者,应征求其书面意见。上述所需报送材料如有确系须批复同意后才能办理的,企业应当在收到批复后15个工作日内将相关资料补齐。

第十四条企业不动产租赁应当制定并使用由公司法律顾问审定过的标准化、格式化租赁合同,切实有效地维护自身的合法权益,防范市场风险。租赁合同应明确载明租赁期限和租金,原则上不事先设置续租的期限、租金等承诺。合同中,必须对违反安全生产管理规定、不落实门责管理、违规转租群租、污染环境及扰民等违法违规行为的处理办法进行约定。对合同中未涉及的或须另行约定的内容,以《补充条款》的形式予以表述和建立。

第十五条不动产租赁原则上不允许转租和分隔租赁。对于专用于招商引资确需转租的大面积不动产,须企业董事会或类似权力机构集体决策后实施,原则上租赁关系不得超过两级。对发现擅自转租、分租的,应要求承租人及时整改,必要时可根据租赁合同的约定终止合同。

第十六条完善不动产租赁的台账档案管理,逐步实现国有企业不动产租赁管理数字化、信息化。

四、租金收缴

第十七条不动产的租赁应实行统一的指导价制度。指导价由企业委托中介机构或者自行组织员工参照近3个月内的租赁市场行情进行编制,每半年调整一次。不动产租赁租金原则上不得低于指导价。

第十八条企业应当结合自身实际制定和完善本单位的租金收缴流程,明确各职能部门在租金收缴管理中的职责。

第十九条不动产租赁中,存在以下情况之一的可以适当减免租金:

(一)符合普陀区产业发展导向的企业;

(二)用于服务社区民生事业的;

(三)提供社会公益服务的;

(四)符合区服务经济相关政策规定的;

(五)情况特殊,经报请区国资委审核同意的。

租金的减免须经企业集体决策并注明详细事由。减免金额超过合同租金20%以上的,须报区国资委备案后实施。

第二十条企业应当定期对不动产的租赁情况开展财务核对,按月统计承租方、租赁单元、合同起止日期、租赁面积、单价、月租金、物管费及其它费用、收租周期、保证金数额、空置面积等情况,并按季度向区国资委报送本单位的租赁情况汇总表。

五、安全生产和门责

第二十一条不动产所有单位是安全生产的责任主体。租赁双方应当签订安全生产管理协议,明确双方对出租不动产的安全管理责任。

第二十二条不得将不动产出租给不具备安全生产条件或者相应资质的单位或者个人。租赁方在未办妥各类与经营相关的报审(备)手续、取得相关资质前(包括但不限于环境影响评估、消防验收合格、食品药品经营许可、危化品经营许可、质量检验检疫等),不得提前开业。承租方从业人员必须持证上岗。

第二十三条企业应当敦促承租方严格落实门前责任制,确保商铺管理规范,外立面及广告牌匾干净整洁,无跨门营业、占道经营,无乱贴乱画、乱泼乱倒、乱扯乱挂、乱搭乱建、乱停乱放现象。

第二十四条企业不动产在租赁经营过程中,如发生以下情况的,租赁企业必须与承租人解除租赁合同,限期清退,由此造成的一切损失由相关租赁责任人承担:

(一)发生刑事犯罪或严重影响治安情节恶劣的;

(二)发生重大安全责任事故的,造成人员死亡或者经济损失特别重大的;

(三)存在重大安全生产隐患,被查处后未能按期整改的;

(四)违反门责管理规定,严重扰民,情节恶劣,多次整治无效的;

(五)无证经营或是从事特种行业无许可证、上岗证,被查处后未能按期补齐相关证照的;

(六)存在私自转租、群租,情节严重,被查处后未能按期整改的;

(七)违反租赁合同,私自转变经营内容,有悖于我区产业发展导向的;

(八)其他违反各类规章制度规定,情节严重的。

六、监督和检查

第二十五条定期开展不动产租赁管理的检查工作。区国资委视工作需要可对其企业开展不动产租赁情况专项检查;各直接监管企业应当每年至少组织一次针对不动产租赁管理的专项检查或审计。

第二十六条企业纪检监察部门要会同企业相关部门,对不动产租赁的行为进行检查,及时查处违法违规行为,并上报上级纪检监察组织。

第二十七条违反本办法规定实施不动产租赁的,经查实,区国资委有权责令不动产所属单位进行整改、纠正错误、停业整顿、直至解除合同。

第二十八条因违反本办法的规定造成重大资产损失或恶劣影响等严重后果的,根据《普陀区国资系统企业资产损失责任追究管理规定》(普国资委〔2013〕52号)追究相关人员的责任。

七、附  则

第二十九条本办法自发布之日起实施。其他文件中如有涉及不动产租赁的,且与本办法抵触的条款,以本办法为准。

第三十条  城镇集体企业参照执行。

第三十一条本办法由区国资委负责解释。