普陀区国资委关于进一步加强区属国有(城镇集体)企业不动产管理的通知

2016年08月10日 来源: 国资委

各直接监管企业:

  为了贯彻落实区委区政府强化国资(集资)监管要求和《关于深化普陀区国资国企改革的指导意见》的文件精神,进一步加强国有(集体)企业不动产管理,加快业态调整和能级提升,严格落实安全生产,严格执行《普陀区国资委出资监管企业不动产管理暂行办法》(普国资委[2012]142号)、《普陀区国有企业不动产租赁管理办法(试行)》(普国资委〔2014〕34号)、《普陀区国资委关于规范普陀区国资委直接监管企业账外不动产入账有关问题的通知》(普国资委〔2015〕20号)、《普陀区国资委关于规范普陀区国有及国有控股企业资产转让管理有关问题的通知》(普国资委〔2015〕21号)等不动产管理的相关规定,现就进一步加强不动产管理的有关事项通知如下:

  一、完善管理体制机制

  1.加强建章立制。各企业集团是不动产管理的责任主体,要制定和完善相应的不动产管理制度,规范不动产决策、管理、监督等程序,对集团本部及下属企业(含托管企业)不动产进行统一管理。各企业集团制定的不动产管理制度应报区国资委备案。

  2.强化集中管理。各企业集团要严格推行“三个集中”,即不动产权证、重大事项和收益管理向集团层面集中。要建立健全内部监督制约机制,分离不相容岗位,强化风险控制。加强对不动产的购建、投资、处置、出租、担保、抵押等重大事项的管理。

  3.加强信息化管理。各企业集团要提升不动产的信息化管理水平,实时更新“普陀区国资产权地理信息系统”数据。不动产购置、处置和租赁等信息变动须于一周内在系统中进行更新。

  二、加快不动产办证入账

  1.因历史遗留问题尚未办理产权证的不动产和区国资国企改革中涉及的房产过户,按照《关于普陀区国资国企改革重组中若干问题的实施意见》(普府办〔2014〕70号)等相关规定办理。

  2.对尚未入账的不动产,企业应按照《普陀区国资委关于规范普陀区国资委直接监管企业账外不动产入账有关问题的通知》(普国资委〔2015〕20号)要求,及时入账。对尚不具备入账条件的不动产,应建立健全相关管理制度,完善账外不动产实物管理台账,其出租、处置等收益规范入账,合理使用。

  三、规范不动产处置

  1.对不动产转让、置换等处置行为实行分级审批。企业处置单项不动产账面净额(指扣除累计折旧或摊销后,不包括提取的相关减值准备)500万元以上、未入账不动产单项资产预评估值2000万元以上的,经企业董事会或类似权力机构决策后,逐级报区国资委、区政府审批;其余不动产处置行为报区国资委审批。企业转让不动产按照《普陀区国资委关于规范普陀区国有及国有控股企业资产转让管理有关问题的通知》(普国资委〔2015〕21号)要求规范操作。

  2.对列入房屋征收、土地收储范围内的不动产,按照本区、外区及外省市政府实施的进行分类管理。本区政府实施的实行备案程序,即对处置行为和补偿价格于补偿协议签订后一周内一并报区国资委事后备案。外区及外省市政府实施的按照《普陀区国资委出资监管企业不动产管理暂行办法》(普国资委[2012]142号)规定,实行处置行为和补偿价格分步审批程序。

  四、严管不动产租赁

  1.不动产的出租经营应严格遵守法律法规和《普陀区国有企业不动产租赁管理办法(试行)》(普国资委〔2014〕34号)相关规定,引入市场竞争机制,采取公开招租的方式择优确定承租人,提高企业资产运营效益,实现规范运作。各企业集团应制定和完善相应实施细则,报区国资委备案。

  2.不动产的租赁期限原则上不超过3年(含3年)。为支持区科创中心建设或民生保障等特殊情况需要延长租期的,经企业董事会或类似权力机构决策后,租期3-8年(含8年)的报区国资委事后备案;8-10年(含10年)的报区国资委审批;10年以上的报区政府审批。

  3.提高业态准入门槛。不动产租赁应符合区域发展规划、“十三五”规划和产业发展导向,严禁引入存在治安、安全、食品安全隐患,以及涉金融风险、影响市容环境等行业和企业。对各类非品牌连锁、容易导致分割出租、密集居住的小公寓、小酒店要严格限制,加强审批。鼓励引入科创中心、众创空间、民生保障等行业业态。

  4.不动产租赁合同明确严禁转租。对科创中心和众创空间建设等可能涉及转租、招商行为的租赁,经企业集团董事会或类似权力机构决策后报区国资委审批,且租赁关系一律不得超过两级。

  五、强化日常监管

  1.加强合同检查。企业要对原有的租赁合同进行全面梳理检查,合同文本中应特别载明有关租赁业态、租期的延续、合同的变更和解除、违反安全门责管理、转租、装修改扩建、追究肇事责任、依法解除租赁关系等条款的约定事项和处理办法。已签订合同中如有以下行为的要及时签订补充合同,明确违约行为的责任追究,切实维护企业的合法权益:

  (1)未使用企业集团标准化、格式化合同的;

  (2)未签订《安全生产管理协议》、《安全生产责任书》和《安全生产承诺书》或相关内容不完备的;

  (3)未对违反安全生产管理规定、违规装修、转租群租等违法违规行为约定处理办法的;

  (4)其他与现行法律法规规章制度相抵触的情形。

  2.加强跟踪监管。企业要加强对不动产租赁过程的监管,对承租户进行跟踪管理,定期对租赁合同的履约情况开展全面检查,对承租人擅自转租等不履行或违反合同约定情况的,企业应采取措施及时制止,并追究相关人员违约责任,必要时按照合同条款依法解除租赁关系。对科创中心和众创空间等要加强管理,重点监督。

  3.加强安全巡查。企业要完善对不动产的安全巡查制度,严格管控承租人对租赁的不动产开展装修、改造等行为。对需要行政管理部门审批的装修、改造行为,必须在办理完毕施工许可审批手续,并经企业同意后方可施工;对无需行政主管部门审批的装修、改造行为,承租人应对装修或改造的范围、标准、规模予以控制,装修、改造方案经企业书面同意后方可施工。对承租期间发生的违约行为应及时追究对方的违约责任,必要时依法提前解除租赁关系。

  4.加强审计监督。区国资委通过“国资产权地理信息系统”、财务决算审计、经济责任审计和专项审计检查等方式,对企业不动产管理情况进行监督。企业对各类审计中涉及的不动产管理问题要及时整改,并将整改方案于收到审计报告后一月内上报区国资委。

  5.加强考核问责。区国资委将对区属国有(城镇集体)企业不动产管理情况加强检查问责,并纳入企业领导人员业绩考核范围。发生不履行或违反不动产管理相关规定,并造成重大资产损失或恶劣影响等严重后果的,根据《普陀区国资系统企业资产损失责任追究管理规定》(普国资委〔2013〕52号)追究相关人员的责任。

  六、其他要求

  1.对相关国有企业、城镇集体企业具有监管职能的委办局、街道镇代行文件所述区国资委相关职责。

  2.区国资委以往有关制度文件规定与本通知不一致的,以本通知为准。

  上海市普陀区国有资产监督管理委员会

  上海市普陀区集体资产监督管理委员会

  2016年8月10日