曹杨新村街道贯彻落实市、区加强住宅小区综合治理三年行动计划( 2015-2017)的实施意见
2015年11月30日 来源： 上海普陀各相关职能部门、各办公室、居民区：
为贯彻落实《上海市人民政府办公厅转发市建设管理委、市住房保障房屋管理局关于加强本市住宅小区综合治理工作意见的通知》、《上海市人民政府办公厅关于同意〈上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)〉的通知?和《普陀区贯彻落实<上海市加强住宅小区综合治理三年行动计划(2015-2017)>的实施意见》，结合本街道实际，现就加强本街道住宅小区综合治理提出以下实施意见：
一、指导思想
围绕市委、市政府、区委、区政府关于创新社会治理，加强基层建设的要求，全面贯彻落实市、区加强住宅小区综合治理工作意见和三年行动计划，结合本街道工作特点，以提升人民群众的居住满意度为目标，以解决住宅小区中的突出问题为突破口，以落实主体责任和夯实基层基础为重点，建立健全适应本街道住宅小区管理要求的综合治理工作机制，始终贯彻党建引领、服务为先、资源共享、共用共建的工作思路，严格坚持系统施策、综合治理，努力构建政府监管、市场主导、社会参与、居民自治四位一体和良性互动的住宅小区综合治理格局，为建设"科创驱动转型实践区、宜居宜创宜业生态区"奠定坚实基础。
二、目标要求
力争至2017年:完善住宅小区管理体制机制，进一步明确落实各职能部门派出机构和专业服务单位的工作职责;形成以住宅小区为基础单元的居民自治和社区共治机制，业主自我管理能力和社区共治能力明显增强;建立物业服务监督机制，推动物业服务市场社会化、专业化、规范化建设，物业服务水平和行业满意度明显提高;基本解决住宅小区涉及民生的突出问题，居民居住生活环境质量明显改善。
三、主要任务
(一)理顺体制机制，提高住宅小区综合管理水平
1、分层分级，联动联勤，完善综合管理机制
(1)建立二级住宅小区综合管理联席会议制度
为各司其职、整合资源，建立"街道、居民区"二级住宅小区综合管理联席会议制度，推进全街道住宅小区管理工作。街道层面综合管理联席会议由街道行政主要负责人担任召集人，相关街道内设机构和区属职能部门派出机构为联席会议成员单位，主要负责研究解决辖区内住宅小区综合管理的具体问题，确保小区运作顺畅;街道联席会议下设办公室，办公室由分管领导任主任，社区管理办公室、社区自治办公室、社区平安办公室负责人担任副主任。制定联席会议成员单位职责清单，根据清单落实责任分工。联席会议每季度召开一次，会议主要听取办公室及成员单位工作任务落实情况并分析复杂性、具有普遍性的小区综合治理工作问题,研究较大困难和突出矛盾的解决办法。居民区层面综合管理联席会议采用"1+3+X"模式， "1"为居民区党组织作为牵头召集单位，"3"为居民委员会、业主委员会、物业服务企业作为成员单位， "X"为:对应实际问题所需承担职责部门的联络员即机关联络员、社区民警、城管中队联络员、市场监督管理所联络员、房管办联络员、绿化所联络员、市容所联络员等。强化居民区党组织的地位和作用，利用多位一体的模式，进一步推动住宅小区综合治理的良性互动。居民区联席会议一般每月召开一次，会议主要协调解决本小区综合治理工作中的突出问题，推进街道联席会议决定事项的落实。
(2)健全住宅小区综合执法机制
拓展城市管理综合执法的范围内容，推动城市管理综合执法进一步向住宅小区公共场所拓展，将住宅小区内常见的、不用专业技术即可直接认定的简单执法事项，群众诉求迫切、需要快速查处、相关部门缺乏执法力量的执法事项，以及矛盾突出、涉及多家执法主体、需要集中力量实施查处的执法事项，由街道牵头组织、由城管中队具体实施、由派出所提供执法保障，逐步实现住宅小区城管综合执法全覆盖。以联动联勤的方式，进一步强化城管综合执法与市场监管、治安、交通等专业执法在住宅小区的协同配合，形成合力。
2、全面落实，保障有力，推进综合管理顺利进行
(1)落实资金保障
为落实住宅小区综合治理三年行动计划所制定的各项目标，街道办事处为住宅小区综合治理工作提供相应的配套资金保障，用于住宅小区综合执法，住宅小区应急处置，解决老旧小区的历史遗留问题和安全运行等问题，培育专业社会中介组织参与住宅小区管理事务。
小区"六小工程"、"两统一"工程、无障碍设施工程、扶手工程后续维修保养管理，由区房屋维修应急中心统一受理报修，各居民区、物业按要求上报并做好报修后的督查工作。
(2)完善人员配置
街道应结合辖区内住宅小区综合管理工作，包括业主大会、业主委员会的组建换届和日常运作、住宅小区综合执法、信息报送等设立专人专岗，保证人员稳定，建立相关长效机制。
(3)建立信息报送制度
结合本街道实际情况，明确街道、职能部门和派出机构的信息报送职责，形成规范的信息报送模式，确保本街道住宅小区综合管理中信息传递的畅通、快速、真实。
3、坚持考核，强化督查，不断优化管理水平
街道住宅小区综合管理联席会议办公室负责制定住宅小区综合治理考核指标体系和考核办法，推进落实本街道住宅小区综合治理三年行动计划以及相关考核工作。考核结果将作为评价相关职能部门派出机构工作的重要内容，与奖惩绩效挂钩，对工作任务不落实、处置整改不力的单位和个人将实行问责。对老旧小区的物业管理企业，经居民区党组织牵头考核，小区居民满意度高的项目，街道将给予一定的奖励以提高物业企业的积极性。街道纪工委对住宅小区综合管理工作进行督查。
(二)强化居民自治，提升住宅小区综合治理能力
1、突出居民区党组织的领导核心地位
居民区党组织要牵头召集居民委员会、业主委员会、物业服务企业以及其他相关人员，定期召开居民区住宅小区 综合管理联席会议，针对各居住小区的实际，形成小区矛盾早发现、共协调、快化解的工作机制，力争将矛盾化解在基层一线。
2、强化居民委员会的指导作用
强化居民委员会对业主大会、业主委员会组建、换届、日常运作的指导、监督、调解。由居民委员会把好人选关，指导业主选举具有模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强且具有一定组织能力的业主担任业主代表、筹备组、业主委员会、换届改选小组成员。在居民委员会和业主委员会中创新工作模式，探索在居民委员会设立物业环境专业委员会;有条件的居民区，合法有序推进居民委员会和业主委员会成员交叉任职。
居民委员会应对已成立但未能依法有效履职的业主大会筹备组、换届改选小组、业主委员会加强指导。对于筹备组、换届改选小组中的业主代表不依法履行职责的，经街道责令限期改正后仍未履行职责的，居民委员会可组织业主重新推荐产生业主代表。对于业主委员会主任、副主任在符合召集业主委员会会议的条件下和规定期限内，无正当理由不召集会议的，居民委员会可指定业主委员会其他成员召集业主委员会会议，并在物业管理区域内予以公告。对于业主委员会不依法组织召开业主大会会议的，经街道督促限期召开后逾期仍不召开的，居民委员会可以应业主要求，在街道的指导和监督下组织召开业主大会会议。对尚无条件成立业主大会和业主委员会的，由街道牵头、居民委员会加强指导，帮助业主完善自我管理。
3、建立健全自治新平台
以居民区为单位，借助手机、互联网络建立微信公众号、微信群或QQ群等新媒体网络，加强居民委员会、业主委员会、物业服务企业之间的沟通，形成信息沟通分享、问题咨询反馈和事件发现处置的住宅小区自治新机制。在此基础上，逐渐探索建立街道层面的沟通网络。
4、规范业主委员会日常运作
房管部门会同街道社区自治办公室引导业主大会、业主委员会依照示范文本，制订和修订住宅小区相关管理规约和议事规则，规范业主物业使用行为，明确违规违约行为的处置方式和相应责任;引导业主大会、业主委员会健全定期接待制度、工作记录制度、信息公开制度、档案管理制度、例会制度、印章管理制度、账目公布制度、年度工作报告制度、重大事项报告制度等制度，不断规范业主自我管理行为。对已成立但矛盾相对突出、运作不规范的业主委员会，由街道、居民委员会重点关注、指导、监督、化解矛盾，加强业委会班子建设。
5、规范物业使用和文明居住行为
由街道社区事业办公室牵头，推进实施《上海市文明居住行为规范?，通过"小手牵大手"、"党员到居住地党组织报到"、"周日社区清洁日"等活动的举办，广泛宣传发动，营造氛围，积极培育和倡导文明居住意识，进一步规范物业使用和文明居住行为，巩固文明城区创建成果，形成良好的社会风尚。加大宣传力度，推进住宅小区文明居住行为规范的实施，引导居民自我约束、自我管理、自我完善，提升住宅小区自治管理水平。
6、充分发挥人民调解作用
完善人民调解制度，健全街道、居民区两级调解网络，深入小区开展人民调解工作，充分发挥人民调解委员会在物业管理纠纷调解中的作用，街道人民调解委员会要指导各居民区人民调解委员会的工作，并做好受理和调解下列物业管理纠纷:业主委员会的组建、运作和自我管理中发生的业主与业主委员会之间的纠纷;业主、业主委员会、物业服务企业之间因维修资金使用、房屋及配套设施、设备及相关场地维修、养护、管理和环境秩序管理等引发的纠纷;邻里间因安装防盗门、防盗窗、空调、晾衣架、鸽棚等附着物引发的物业使用纠纷;因业主或使用人违反《临时管理规约》、《管理规约》引发的物业矛盾纠纷;其他属于人民调解组织调解范围内的物业管理纠纷。
7、鼓励专业中介机构提供小区专业事务服务
发挥专业社会中介组织作用，鼓励律师事务所、会计师事务所、工程造价咨询服务机构、招投标服务专业代理公司等中介机构参与住宅小区事务管理，通过政府购买服务的方式，引导其参与业主委员会组建换届、物业选聘、小区改造、矛盾化解等专业事务，提供法律咨询、代理记账、工程造价咨询、代理招投标等专业服务。
(三)整合各方资源，解决住宅小区民生突出问题
1、推进住宅小区综合整治修缮及设施设备专项改造工程
(1)推进住宅小区综合整治修缮工程
街道社区管理办公室每年按区房管局的计划对未实施过修缮和改造以及需要进行二次修缮的公房和售后公房进行屋面及相关设施改造。
在条件允许的前提下，按照"成熟一幢、改造一幢"的原则，加大非成套住宅改造的推进力度。
(2)推进住宅小区供电、供水设施改造
积极配合推进2000年12月31日前竣工的老旧住宅小区电能计量表前供电设施维护和更新改造， 2017年底全面完成改造工作。继续积极推进2000年之前建造的住宅小区二次供水设施改造。
(3)加快住宅小区老旧电梯安全评估和改造更新
市场监督管理所牵头对街道住宅小区电梯运行情况进行排摸梳理，用3年时间完成住宅小区老旧电梯安全评估，督促物业服务企业建立健全住宅小区电梯使用日常管理、维护保养、安全评估、修理改造更新的长效机制。对接评估结论，根据市里出台的政策规定，推进住宅小区老旧电梯修理、改造、更新，规范操作流程、明确资金筹措的原则和渠道，力争在"“十三五”"期间基本解决使用年限超过15年的老旧电梯存在的安全风险问题。
(4)加快住宅小区老旧消防设施改造更新
配合区公安分局（区消防支队、派出所）做好推进住宅小区消防安全整治三年行动计划的落实，加强住宅小区内消防安全管理。进一步加强小区内的消防安全宣传，引导居民自觉遵守消防管理要求，杜绝违规行为;加大对住宅小区内消防通道、疏散通道、消防设施完好率的监管力度，强化消防安全巡查，落实日常消防安全管理制度；重点改造、更新住宅小区老旧消防设施，整治住宅建筑消防通道堵塞、消防设施缺损等问题，确保消防设施完好有效、消防通道畅通。
2、加大"群租"顽症的综合治理力度
推进网格化管理进住宅小区，进一步完善日常排查、投诉处理的发现机制，建立信息记录、任务派单、违规认定、督促整改、综合整治的处置机制，将"群租"综合治理工作纳入城市管理综合执法范畴，根据小区群租户数的规模，由街道社区平安办公室牵头，对排查发现、居民举报的"群租"现象加大综合治理力度。同时鼓励物业服务企业和社会专业机构积极开展代理经租试点，积极推广"无群租小区"挂牌，从源头上努力遏制"群租"现象蔓延。
3、努力缓解住宅小区"机动车停车难"
引导鼓励住宅小区挖潜增建停车设施，试点探索有条件的住宅小区在公共部位实施机械式停车位改造。
4、加大住宅小区绿化管理力度
配合区绿化市容局做好对住宅小区绿化实施行业管理的相关工作。协调做好台风汛期季节住宅小区内大树倒伏应急抢险排险工作，妥善解决住宅小区大树遮阳挡风等矛盾。
城管中队应对物业管理区域内损绿毁绿案件进行查处。
四、实施步骤
(一)工作启动阶段( 2015年)。研究本街道实施意见及步骤，细化具体措施，全面启动相关工作。
(二)全面实施阶段( 2015年下半年至2017年上半年)。各责任部门和专业单位全面推进本街道加强住宅小区综合治理相关工作，并在过程中加强监督指导和问责督办。
(三)总结评估阶段( 2017年下半年)。总结三年行动计划的经验，验收各项既定工作任务，考核目标完成情况。
附件：
1.曹杨新村街道住宅小区综合管理联席会议成员单位职责清单
2.曹杨新村街道加强住宅小区综合治理三年行动计划（2015-2017）重点工作任务分解表
曹杨新村街道办事处
2015年11月18日